不動産売却・一括査定コラム:不動産売買とは?不動産を売る流れや費用を解説 不動産売却・一括査定コラム:不動産売買とは?不動産を売る流れや費用を解説
基礎知識

不動産売却・一括査定コラム:不動産売買とは?不動産を売る流れや費用を解説

不動産の売買をする際、どのような流れで行われるのか、また売買に必要な書類や手続き、費用はどのようなものがあるのかを紹介します。

 

不動産売買とは

不動産の売買は、一般的な物の売買と比べると金額が大きく、登記制度がある点が独特です。 また、自分で売却先を見つけることもできますが、買いたい人と売りたい人のマッチングがなかなかできないことがあるので、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼し、売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、取引を成立させます。

不動産売買の仕組み

一般的な品物の売買を考えてみましょう。スーパーで売られている食品を思い浮かべてみてください。まず、農家さんが果物や野菜を作り、市場に出荷します。スーパーの仕入れ担当の人が、市場で仕入れ、仕入れた値段に利益を上乗せして、スーパーで販売します。元々の仕入れ値と、利益がプラスされて、消費者の手元にやってくるというわけですね。

では、不動産の場合はどうでしょうか。不動産の場合は、一旦会社が買い取って、ほかの業者に売るということは少ないです。不動産は高額であり、買い取るにもかなりの資金が必要です。巷には不動産の買取業者もありますが、買取価格は安価という傾向があります。したがって、不動産の場合は仲介が一般的です。

不動産の売買における仲介は、不動産を「売りたい(売主様)」「買いたい(買主様)」というニーズの間に立って双方の契約を成立させることですので、スーパーが品物を仕入れて販売する業態とは全く仕組みが違います。

売買に必要な書類

不動産の売買に必要な書類は、「不動産を売りに出すとき」「不動産会社と媒介契約を結ぶとき」「売買契約を結ぶとき」の3つの場面によって違います。

まず、不動産を売りに出す時に必要な書類は2つあります。

1. 購入時の書類(パンフレットなど)

購入時にもらったものがあれば持って行きましょう。不動産会社が部屋の間取りなどの図面を作成するときに役立ちます。無くても構いません。

2. 住宅ローンが残っている場合は、償還表

住宅ローンを返済している途中の場合は、償還表を持って行きましょう。ご希望の売却価格で残額をスッキリと全部返済できるかどうか、自分でも確かめてみてください。

これらは最低限必要な書類ですが、登記簿謄本または登記事項証明書をこのタイミングで用意してほしいと依頼されることもあります。

また、物件の図面があれば持って行きましょう。間取りなどの確認をすることができます。

次に、不動産会社と媒介契約を結ぶ際に必要な書類は3つです。

1. 媒介契約書

不動産会社が用意してくれます。

2. 浸透印以外の印鑑

浸透印ではなければ、認印でも構いません。

3. 本人確認書類(運転免許証など)

媒介契約を結ぶ人が、本人であることを証明するために必要です。 顔写真が載っていて住所の記載がある運転免許証が一般的です。パスポートなどでも可能です。

最後に、売買契約締結時に必要となる主な書類等です。14種類ご紹介しますが、これ以外の書類が必要になることもあります。

1. 本人確認書類

相続した物件などで、共有者がいる場合は全員分の本人確認書類を揃えてください。共有者が遠方だと、書類を揃えるのに時間がかかりますので要注意です。

2. 印鑑証明書

不動産売買に使う印鑑は実印のため、印鑑証明書が必要です。共有者がある場合は、共有者の分も揃えましょう。 印鑑証明書の有効期限は3ヶ月なので、不動産会社に依頼されたタイミングで取得してください。

3. 住民票

登記上の住所と現住所が異なる場合のみ必要です。

4. 登記簿謄本または登記事項証明書

内容はどちらも同じで、不動産の登記事項が記載されています。

5. 権利書(登記済権利書または登記識別情報)

登記名義人が不動産の所有者であることを証明するための書類です。

6. 建築確認済証・検査済証

建築基準法に適合し、検査に合格した建物であることを証明する書類です。ちなみに、買主様が住宅ローンを組む際に必要になります。

7. 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

新しい耐震基準が適用されるより前に建てられた建物で耐震診断を受けている場合に発行される報告書です。アスベストについての調査を受けている場合も、報告書を提示してください。

8. 固定資産税納税通知書

売買に伴って固定資産税を精算するために必要です。

9. マンションの場合:管理規約・管理組合総会議事録

管理費・修繕積立金やペットの飼育などについての規約を確認できます。

10. 一戸建ての場合:土地測量図・境界確認書

土地の境目を明らかにするための書類です。

11. 銀行口座

売却代金を受け取るための口座です。

12. 仲介手数料の半金

一般的に売買契約締結時に仲介手数料の半額を支払います。

13. 実印

浸透印は使えないので、注意が必要です。

14. 印紙代

印紙税法で定められた課税文書には印紙税が課税されるため、印紙代も必要になります。

このように、不動産を売却する際に必要な書類等は数が多く、複雑ですので、一つずつ確実に揃えましょう。関係する書類については日頃からひとまとめにしておくといった工夫も必要です。また、必要書類については、不動産会社に相談してみることもポイントです。

ちなみに、買主様の場合は以下の5種類の書類を用意する必要があります。

1. 印鑑

浸透印は使えません。ローンを組む場合は実印が必要です。

2. 手付金

不動産の購入代金の一部を手付け金として収めます。

3. 印紙代

契約書に貼り付けます。

4. 仲介手数料の半金

売買契約時に、仲介手数料の半金を支払います。

5. 本人確認書類

契約をする人が本人であることを証明するために必要です。

不動産売買の流れ

不動産売買の流れ

不動産売買の流れとしては、以下のようになっています。

不動産を売る場合の流れ

法律用語では、仲介は媒介と呼ばれます。不動産を売りたい人は、不動産会社と媒介契約を結び、売却先を不動産会社に探してもらいます。 売却先が見つかったら、不動産を売りたい人と、買いたい人が、売買契約を締結します。

買い手が売り手に不動産の代金を支払い、売り手は買い手に不動産を引き渡します。 不動産会社への仲介手数料の支払いタイミングは、契約内容にもよりますが、買い手から受け取った代金から支払うというケースが一般的です。 また、不動産は登記制度があるので、買い手に引き渡す前に抵当権抹消登記など、消滅させるべき権利事項を消すという作業もあります。 登記をする、抹消登記を行う具体的な作業については、司法書士が行います。

不動産を買う場合の流れ

不動産会社で、欲しい物件が決まったら、まずは購入物件や取引条件などの重要事項説明を受けます。双方が納得した上で、売主様と買主様の間で売買契約を締結します。

売買契約を締結する時に、買主様が売主様に手付金(購入代金の一部)を支払います。 残った金額を支払い、物件の引き渡しを受け、所有権の移転登記を行う、という流れです。

不動産売買にかかる仲介手数料とは

不動産売買にかかる仲介手数料とは、以下のようなものになります。 仲介手数料は課税がされるので注意が必要です。

仲介手数料とは

不動産会社は、労力をかけて物件を買いたい人を探します。 買主様を見つけてくれたことに対しての報酬が仲介手数料です。成功報酬なので、買主様が見つかって売買契約を交わすまでは支払う必要はありません。

仲介手数料には法律で制限が定められている

仲介手数料は、自由に金額を定められるわけではありません。上限が規制されています。

売買価格が200万円以下なら、取引額の5%以内 200万円〜400万円以下は取引額の4%以内 400万円を超える部分は、取引額の3%以内

さらに、実際に支払う金額には消費税がプラスされます。 売買価格が400万円を超える場合、売買価格の3%+6万円+消費税となります。

不動産売買で発生する手付金とは

契約をした証拠、万が一解約をしたときの代償、債務不履行の際の違約金の予定という意味合いがあります。

売主様は買主様に対して手付金の倍額を支払うこと、また買主様は手付金を放棄することで手付解除期日までであれば、それぞれ契約を解除することができます。

なぜ手付金が必要なのか

不動産は高額ですので、売買を安全に行うためには手付金という制度が必要です。 また、売買契約から、代金支払までの期間が長いので、本当に契約が無事に履行されるのかお互いに心配になりますね。そこで、手付金という制度が活用されています。

手付金の相場とは

手付金の金額は法律で決まっていません。しかし、売買代金の5~20%以内が相場とされています。

まとめ

今回は、不動産売買の流れと費用について説明しました。

  • ・不動産は高額な資産なので、売買は仲介契約を用いることが多いです。
  • ・不動産は一般的な品物とは違い、登記制度があります。
  • ・不動産を売買するときには関係する書類を集めることが必要です。
  • ・仲介手数料には、上限規制があります。
  • ・手付金には規制がありませんが、売買代金の5~20%以内が相場です。

少しでも疑問に思ったことは、不動産会社に尋ねて、疑問を解消してから売買契約を締結するようにしましょう。

<監修者>
小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー

法政大学経営大学院イノベーション・マネジメント総合研究所 特任研究員。

不動産コンサルタント/経済産業大臣登録 中小企業診断士、MBA(経営管理修士)、一級販売士、GCS認定コーチ。

ARC CONSULTING(アーク・コンサルティング) 代表経営コンサルタント。

(社)東京都中小企業診断士協会 城東支部所属。 東京商工会議所 企業変革アシストプログラム事業アドバイザー。

東京信用保証協会 経営力強化専門家。 国内最大不動産投資サイト「楽待」認定コラムニスト。

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