不動産売却の仲介で媒介契約はなぜ必要？

基礎知識2022.12.27

媒介契約の種類や媒介契約締結時の注意点などについて、まとめてご紹介します。

不動産売却の仲介で媒介契約はなぜ必要？

不動産を売却する場合、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産の価格査定が終わり、売却を任せたい不動産会社が決まったら、正式に媒介契約を結ぶことになります。ここでは、不動産売却を考えている人が知っておきたい、媒介契約の種類や媒介契約締結時の注意点などについてご紹介します。

媒介契約の3つの種類

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。各契約のおもな違いとしては、次の5点が挙げられます。

・同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できるか
・売主様が自分で見つけた買主様と不動産会社を介さずに売買契約を結べるか
・契約期間
・指定流通機構への登録義務があるか
・業務処理状況報告義務の有無や頻度

指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づいて設けられている不動産情報交換のためのネットワークのことです。指定流通機構に登録されることで、多くの不動産会社がその情報を閲覧することができるようになり、買主様が早く見つかる可能性が高くなります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、自分で見つけた買主様とも不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことができます。一方、契約の有効期間に法令上の制限がなく、不動産会社には指定流通機構への登録義務も業務処理状況の報告義務もありません。

ただし、契約期間は行政指導に従い3ヶ月以内とするのが一般的であり、依頼主の希望次第で指定流通機構への登録を促したり、経過報告を求めたりすることは可能です。

なお、一般媒介契約の中には、依頼主がほかにどのような不動産会社に依頼しているかを通知する義務がある「明示型」と、通知義務のない「非明示型」とがあります。依頼主の自由度が高く、不動産会社同士の競争を促すことで、早期に売却できる可能性があります。一方で、不動産会社から見れば不安定な契約関係となるため、ほかの2種類の媒介契約よりも広告宣伝費をかけた販売活動をしてもらえない可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、契約できる不動産会社は1社となります。しかし、自分で見つけた買主様とは、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことが可能です。

法令により契約期間は3ヶ月以内と定められています。仲介の依頼を受けた不動産会社は、契約締結の翌日から7営業日以内に物件を指定流通機構に登録する義務や、2週間に1回以上、依頼主に業務処理状況を報告する義務を負います。

1社にのみ仲介を依頼することで、不動産会社が力を入れて販売活動に取り組んでくれる可能性が高いこと、自分で買主様を見つけた場合は不動産会社を介さずに売却可能なことがメリットです。一方、媒介契約上の経過報告の頻度に関する取決めは、専属専任媒介契約に比べて少ない点がデメリットといえます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産会社を1社のみに限る契約です。ほかの不動産会社に仲介を依頼することはできず、自分で見つけた買主様であっても依頼した不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことはできません。

専属専任媒介契約の契約期間は、法令により3ヶ月以内と定められています。また、仲介の依頼を受けた不動産会社は、契約締結の翌日から5営業日以内に物件を指定流通機構に登録する義務や、1週間に1回以上、依頼主に業務処理状況を報告する義務を負います。

専属専任媒介契約は、不動産会社の積極的な販売活動の展開が期待できることや、営業活動状況が最低でも毎週報告されるため、依頼主が現状を把握しやすいのがメリットとなります。一方、媒介契約期間中は他の不動産会社へ媒介の依頼をできないことがデメリットといえます。

媒介契約を交わす意義とは？

ご紹介のとおり、媒介契約とは、当該不動産を売るために不動産会社はどのような営業を行うか、それに対して売主様はいくら手数料を支払うのかなど、条件を明確にするための取り決めのことです。

単に売却を依頼するだけでは、「経過報告がまったくなく、状況がわからない」といったトラブルが起こりがちです。そのため、あらかじめ条件を明確にすることで、さまざまなトラブルを防ぐのが、媒介契約を交わす目的となります。

媒介契約の内容は、基本的に契約当事者の自由ですが、ガイドラインとして国土交通省が策定した「標準媒介契約約款」というものがあります。ここには、「不動産会社（宅地建物取引業者）が媒介契約書を作る場合は、標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を契約書に記載しなければならない」と定められており、特殊な事情がある場合を除いて、媒介契約は標準媒介契約約款に則って作成されます。

媒介契約締結前に確認しておきたいこと

3種類の媒介契約のうち、どれが得でどれが損ということはありません。自分で買い手を見つけられる可能性があるか、どのくらいの頻度で報告を受けたいかなど、希望に合わせて選びましょう。契約の種類だけでなく、次のような点もしっかり不動産会社と話し合い、内容をしっかり確認しておくことが大切です。

・売却時期や売却希望価格、売却活動方法などの希望条件
・具体的な販売活動など、仲介業務の内容
・仲介手数料の額および支払い時期

それぞれの媒介契約の特徴を知り、希望に合ったものを選びましょう

3種類の媒介契約のうち、どのタイプを選択するか、ということにおいて正解はありません。自分の希望を明確にして、それに合った契約を結ぶことで、満足のいく結果を得られる可能性は高まります。この記事で紹介したそれぞれの媒介契約の特徴を参考にして、後悔のないよう不動産売却を進めましょう。

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＜監修者＞

池田浩一

三重県鈴鹿市出身。名城大学商学部を学術奨学生として卒業する。大阪市内の不動産会社に勤務後、32歳で独立、現在の有限会社ハウスコム代表取締役に就任。宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者の資格を保有し、居住用・事業用不動産の売買、仲介、管理業務を中心に経験を積む。特に任意売却、相続案件、離婚による財産分与案件等を得意とする。現在は「次の時代に生き残る不動産、勝ち残る不動産業者」をテーマに、事業家、地主を対象に不動産投資、資産運用等、コンサルティング業に力を入れている。著書に「知りたいことが全部わかる！不動産の教科書」（株式会社ソーテック社）がある。