不動産売却・一括査定コラム：不動産相続時の書類・名義について

親から不動産を相続しても、将来住む予定がない、複数の相続人がいるので現金化して分割することになった、などという場合には売却という選択をすることになります。しかし、売却に向けて動き出すにしても、疑問だらけという方も多いのではないでしょうか。不安を抱えたままでは、なかなか身が入らず時間ばかりが過ぎてしまうことになります。今回は、事前にクリアしておきたい疑問についてお伝えしていきます。

不動産をご売却される際に必要な書類としては、登記済証・権利証（平成17年３月７日以降は登記識別情報）、登記簿謄本、購入時の売買契約書や重要事項説明書、固定資産納税通知書などがあります。他にも、リフォーム履歴や、マンションであれば大規模修繕の記録、今後の修繕予定、管理規約などもあるとなおよいでしょう。ご売却される物件に関する書類は一通り用意し、よりその物件の特徴が分かるようにしておくことで、不動産会社への相談時や査定時などに話がスムーズに進められるようになるだけでなく、こういった書類があれば購入希望者もより具体的に検討できるようになります。また、売買契約書に記載されている売買代金（＝取得費）は、課税譲渡取得金額を算出するときに使用するなど、さまざまなシーンで使われます。 しかし、相続後に書類を探しても見つからないというケースもあり、中には親がすべて捨ててしまったということもあるようです。こういった場合に心配になるのが「書類に不備があるので売却できないのでは？」ということではないでしょうか。ここではそれぞれの書類別に、紛失してしまった場合の対応について見ていきましょう。

①登記済証や権利証

これらは不動産を登記したら発行される書面のことで、その物件の名義人を明示した重要な書類です。不動産登記法が改正・施行された平成17年3月7日以前に発行されていましたが、施行後は登記識別情報という12桁の符号が通知されることになりました（※）。紛失した場合は、再発行はできませんので、司法書士に相談してください。

※オンライン庁指定を受けていない登記所の場合は引き続き登記済証や権利証が発行されます。

②登記簿謄本

登記簿謄本には土地や建物の所在地や面積，所有者の住所・氏名などが記載されています。法務局で手続きを行えば誰でも取得可能な書類で、最近はインターネットで取り寄せることもできるようになりました。実際手にするのは登記簿謄本そのものではなく、写しとなります。

③売買契約書、重要事項説明書

売買契約書には、不動産の所在や面積、構造などのほか、売買代金や残金、各種取り決めなどが記載されています。また、重要事項説明書とは対象の不動産に関する事項が細かく記載されている書類で、売買契約時にはこれをもとに宅地建物取引士から説明を受けます。これらが見つからない場合は、物件を購入した不動産仲介会社に問い合わせてみると入手できる可能性はありますが、物件を取得したのが何十年も前であったり、仲介会社がなくなっていたりする場合は入手ができないこともあります。売却時に絶対に必要というわけではありませんが、課税譲渡取得金額を算出するときに必要な取得費がわからないので、そのような場合は売買価格の5％を取得費として計算することになります。

④固定資産納税通知書

固定資産税はその年の１月１日時点の所有者に課せられる税金です。つまり年度の途中でご売却された場合でも、納税書は売主様に届き、納税は売主様が行わなくてはなりません。しかし、これでは売主様にとって不公平になるということで、引き渡し日を境に、売主様と買主様で日割り計算をするのが一般的です。固定資産納税通知書はこの日割り計算をするのに使用されます。また移転登記に必要となる登録免許税を算出するのにも使われます。最新のものを準備するのがベストですが、通知が来る前に引き渡しをする場合は、前年度の通知を参考にすることもあります。紛失した場合は、市役所などで再発行してもらうことが可能です。

⑤リフォーム履歴や、マンションであれば大規模修繕の記録、今後の修繕予定、管理規約など

これらは、あればベストという書類になります。戸建ての場合、リフォームをした場合はリフォーム会社に問い合わせるという方法がありますが、すでになくなっている会社であれば入手は困難です。マンションであれば管理会社や管理組合 に問い合わせてみるといいでしょう。ただし、 専有部分のリフォーム履歴は管理会社では分からないので、リフォーム会社に問い合わせる必要があります。

書類に不備があると不安なものですが、まずは不動産仲介会社に現状を伝えてフォローをしてもらいましょう。上記の手続きは慣れていないと、どこから手を付けていいのか分からないこともあるので、しっかりサポートしてもらうと安心です。

被相続人１人に対して、相続人が１人というケースばかりではありません。相続人が複数いて売却するのであれば、全員が同意し、売買契約の締結に立ち会わなければならないということになりますが、遠方に住んでいる方がいたり、全員が時間を合わせる必要が出てきたりとあまりにも非現実的です。そこで、相続した不動産をご売却されることが決まっているのであれば、遺産分割協議で不動産の所有者になる代表者を決めてしまうという方法があります。所有権が代表者に移れば名義は１名となるので、以降はこの代表者が売主様となり、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を通して購入希望者を募っていきます。売却して現金化できたら、それを相続人の持ち分比率で分けて分配するというわけです。

遺産分割協議では相続人が集まって、不動産に限らず、被相続人の財産をどう分配するかを決めなくてはなりません。この時によくあるのが、分配の方法で揉めてしまい、親族間の関係が悪くなってしまうということ。相続が発生してから、１０ヶ月以内に相続税の納付まで行わなければいけませんので、実はあまり時間はありません。スムーズにまとめていくには、不動産会社や司法書士などの専門家に遺産分割協議に参加してもらい、第三者のアドバイスを受けながらそれぞれが冷静に判断することが重要なポイントです。また、無事に遺産分割協議を終えたとしても、各種書類を取り寄せ、数多くの手続きをこなしていかなければなりません。ご自身でやってみたけれど、時間がなかなかとれない、平日しか手続きが取れないので会社を休むことが重なって困っているなど、日常生活に影響が出てしまうことも事実です。そういった場合は、多くのケースを取り扱ってきた不動産仲介会社に依頼し、諸手続きから不動産売却時のフォローまでお願いするとよいでしょう。

相続した不動産は、多くの場合居室内の整理がしっかりされておらず、その整理について悩んでいるというお話をよく耳にします。長年住んでいた住宅であれば、その分物も多く、どこからどうやって手を付けていいのか分かからないし、このままでは恥ずかしくて売却するなんて・・・とお考えの方もいらっしゃるようです。こういった場合、二の足を踏んで不動産のご売却を先延ばしにしてしまいがちですが、いつかは片付けなければならない問題です。不動産仲介会社によってサービスは異なりますが、粗大ゴミを運び出してくれるサービスや、不用品の処分をしてくれるサービス、ハウスクリーニングや片付けの専門家を紹介してくれるサービスなどを用意してくれるところもあります。不動産にまつわる事例を多く見てきた不動産仲介会社だからこそ、さまざまなサポートが可能です。ご売却に際して少しでも気にかかることがあればまずは相談してみるといいでしょう。

相続した不動産をご売却する場合は、書類に不備があったり、名義人が複数いたりと判断が難しく、複雑なことも多くあります。そういった時は抱え込まずに不動産仲介会社に相談してみましょう。信頼できるパートナーにお願いすれば、きっとスムーズな売却へとつなげることができるでしょう。

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