不動産売却・一括査定コラム：住宅ローン完済前での家の買い替え
基礎知識
家族構成や勤め先の変化、あるいは周囲の環境の変化に合わせて住環境を変えたいと思ったとき、まだ住宅ローンが残っているからという理由で買い替えをあきらめていませんか？
実は、住宅ローンを完済していなくても、今の家を売り、別の家を購入して買い替えることができます。
実は、住宅ローンを完済していなくても、今の家を売り、別の家を購入して買い替えることができます。
住宅ローンが残っているときの、新たな住宅購入
住宅ローンが残っている家の買い替えは、家の売却代金でローンの残りが支払えるかどうかで方法が変わります。まずは、売却代金でローンが完済できるケースから紹介しましょう。
・まずは知っておきたい「抵当権」
住宅ローンを組んだ不動産には、ローンを融資する金融機関が、万が一ローンが返済できないときにその家を売却できる「抵当権」という権利を設定しています。一般によく言われる「家が抵当に入る」というのはこのことです。あくまでもローンが返済できない場合に発動する権利なので、ローンを完済してしまえば抵当権自体を抹消することができます。住まいの買い替えにおいて、この抵当権が私たちを悩ませるのは「一つの物件に二重に抵当権を設定できない」という側面を持っていることです。これは、自分が家を売却する時に抵当権を抹消しないと(住宅ローンを完済しないと)、買い手が新しい住宅ローンを組むことができないということを意味します。
・家の売却代金でローンを完済できる場合
家の売却代金でローンを完済できる場合、金融機関がその代金の中からローンの残りを引き落とし、返済するように設定します。こうすることで、金融機関の抵当権を削除し、家の買い手が住宅ローンを組むことができるようになるというわけです。自分は家を売った代金で住宅ローンの残りが完済できているので、あとは、新たに購入する家の住宅ローンを新規に組んで、家を買い替えるだけです。
・家の売却代金でローンを完済できない場合は・・？
しかし、必ずしも家を売った代金がローンの残額よりも多いとは限りません。地価の変動や周囲の環境変化によって、売却する家の不動産価値が想定よりも下がっているといったことはよくあります。このように、売却代金がローン残額よりも少ないことを担保割れといいます。さらに、家の売却と新規購入のタイミングによっては、別に資金が必要になることもあります。これらのケースで使えるローンや融資を次で紹介します。
買い替えに使えるローンや融資もあります
家の売却代金でローンが完済できないケースでも「つなぎ融資」や「買い替えローン」を利用することができます。
・つなぎ融資
家を買い替える場合、家の売却と購入の時期がずれてしまうことがあります。先に次の家を購入したときは、家の売却が完了していないので、その売却代金を新居購入のために使うことができません。そのときに、費用面での負担が大きくならないように利用するのがつなぎ融資です。つなぎ融資では、家の売却代金に相当する金額を融資してもらい、新居の購入資金に充てることができます。そして、家が売れたら、その代金で一括返済します。このつなぎ融資は、すべての金融機関で取り扱っているわけではありません。また、つなぎ融資だけを別の金融機関で借りることはできないので、利用できる金融機関であるかも住宅ローン選びの条件のひとつとなります。
・買い替えローン
また、家の売却代金がローン残額よりも少ない、担保割れをした場合に使えるのが買い替えローンです。買い替えローンは、新たに購入する家の住宅ローンに、担保割れした金額を上乗せして借りることができるローンで、仮住まいなど、買い替えに必要な諸経費を含めることもできます。ただし、審査の結果によっては利用できない可能性もあるので、どのような条件でも使えるわけではありません。家を買うのが先か？ 売るのが先か？
家の買い替えは、今の家の売却と新たな家の購入を同時進行させることになります。しかし、まったく同じ日に売買が成立することは少なく、ほとんどの場合、どちらかが先になります。この、新しい家を先に買うことを買い先行といい、先に売ることを売り先行といいます。
それでは、買い替えにおいて、買い先行と売り先行、どちらを選択するべきなのでしょうか。まずは、両者のメリット・デメリットを知る必要があります。
・買い先行の場合
買い先行のメリットとしては、今の家を引き渡す必要がないので、新しい家をじっくりと探すことができます。住宅を新しく建てるとなると建築期間が必要ですし、買ってから実際に入居するまで住む家も必要です。しかし、家を売っていなければ仮住まいを探す必要もありません。また、新居へ引越した後に売り出せるので、今の家を売り出す際に、補修が必要な部分があれば、それを改修してから売ることもできます。ただ、新居に対して住宅ローンを組む場合、家が売れるまでの間、新居の住宅ローンと合わせて2つのローンを抱えるというデメリットがあります。また、売却金額も決定していないので、売ったお金で今の家のローンが完済できるかどうかも不明です。その状態が続けば、費用面での負担が大きくなってしまうので注意が必要です。
・売り先行の場合
売り先行の場合はどうでしょう。もっとも大きなメリットは、先に今の家の売却金額が決定することです。いくらで売れるかわかっていれば、次の住宅取得に対する計画も立てやすくなります。さらに、次の家の購入が後になるので慌てて売る必要がなく、余裕を持って売ることができます。売り先行のデメリットとしては、次の家が決まっているかどうかに関わらず、家を引き渡さなければならないことです。引き渡しまでに次の家に入居できていれば問題ありませんが、そうでない場合は仮住まいが必要となります。その仮住まいの費用に加え、二度引越しをしなければならないので、その費用と手間が倍になります。
このように、買い先行、売り先行、どちらにもメリット・デメリットがあるので、買い替えを希望する場合は、不動産仲介会社に相談のうえ、どちらを先行させるか検討してみてください。
MEMO
- 売り急ぎとは
- 不動産に限らず、売りたい物を焦って売ることを売り急ぎといいます。住まいの買い替えで購入が先行した場合、資金面から、今の家をなるべく早く売らなければなりません。そのために売り急ぐと、希望額に届かなくても売る必要が生じ、結果的に資金計画を変更しなければならないといったことになりかねません。 逆に慌てて買う状況のことは買い急ぎといいます。「売り急ぎ」「買い急ぎ」をしないためにも、不動産仲介会社と一緒に計画的な買い替えを目指しましょう。
事前の計画とパートナー選びが重要
住まいの買い替えで重要なことは資金計画です。今の家がいくらで売れるのか、残っている住宅ローンが完済できるのかどうかはとても重要です。さらに、担保割れが生じた場合の足りない費用をどうするか、売り先行・買い先行のタイムラグによって新たに発生する経費はいくら必要かなど、資金繰りについて綿密に精査する必要があります。このような資金計画を考えるには、やはり専門家に意見を聞くのがいちばんです。
家の売却や購入、引越し、住宅ローンについてなど、買い替えに必要なアドバイスをしてくれる不動産仲介会社であれば見落としなどがなく、総合的に、よりメリットの高い方法を教えてもらえます。住宅ローンが残っている家の買い替えは不動産仲介会社とよく相談しながら、最適な方法を見つけましょう。
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- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
最後までお読みいただき、
ありがとうございます。
ご回答ありがとうございました。
