相続した不動産を売却する際の流れとそれにかかる税金について
不動産の基礎知識

相続した不動産を売却する際の流れとそれにかかる税金について

親の名義の不動産を相続したという場合に、私たち「相続人」にはどのような税金負担があるのでしょうか。また、相続した不動産を売却したい場合、どのような流れをたどる必要があるのでしょうか。相続はわからないことだらけという人も多くみられます。いざという時に損をしない相続について解説します。
※下記内容は2019年4月時点の法律・税制に基づいています。

相続した不動産を売却する際の流れ

親の死去に伴い、親が所有する不動産の処分を考える人もいることでしょう。名義が死亡した人のままの場合、その不動産を売却することはできません。いったん相続による名義変更手続きを行い、正当な相続人の名義に変更したのちに売却する必要があります。そのため、まずは被相続人(死亡した人)の財産目録を作成し、不動産の所有権の名義などを必ず確認しておきましょう。これを踏まえて、売却までの流れを説明します。

① 遺産分割協議により財産を取得する相続人を決定するこれは、法定相続人が複数いる場合に発生します。

法定相続人同士で「遺産分割協議」を行い、全員合意のうえで遺産分割協議書を作成する必要があります。この遺産分割協議によって不動産の相続人を決定することが売却への第一歩となります。
ただし、被相続人(死亡した人)の配偶者が存命である場合、2019年の民法の改正により、安易に売却ができないケースも存在します。

被相続人(死亡した人)が遺言によって不動産の相続人や、遺贈する第三者を指名している場合があります。遺産分割協議の前に効力がある遺言などがないか確認することが先決です。

② 所有権移転を行う

遺産分割協議による所有権移転登記(登記名義の変更)を行います。売却が決定している場合は、法定相続配分に従った「持分移転登記」よりも、相続人を一人に決めてしまったほうがその後の手続きがスムーズです。
相続手続きや登記手続きは、司法書士や土地家屋調査士に委任するとよいでしょう。

③ 不動産売却へ向けた手続きがスタート

相続に関する協議と所有権移転登記が終了すれば、やっと売却へ向けたスタートラインに立ちます。不動産仲介会社に不動産の売却を打診し、第三者へ売却をするための媒介(仲介)依頼を行います。また、仲介ではなく直接不動産仲介会社へ売却するという方法もあります。

買い手が見つかった後は、売買契約を結びます。代金を受け取り、購入者名義の所有権移転登記が終了すれば、一連の流れは完了です。

不動産相続後に売却すると相続税と譲渡所得税が必要

不動産相続後に売却すると相続税と譲渡所得税が必要

相続には「相続税がかかる」ということは、だれしもが「なんとなくわかる」「知っている」と答えるでしょう。相続した不動産を売却すると、これにくわえて「譲渡所得税」が発生します。これらの税金の存在を認識したうえで、売却を検討することが大切です。

相続税とは?

相続税とは、被相続人(死亡した人)から遺産を継承する際に、遺産総額に対して課される税金のことを指しています。基礎控除などがあるため、おおむね遺産総額3,000万円以上の相続に関して課されます。

譲渡所得税とは?

譲渡所得税は、所有不動産を売却した時に得られる「売却益」に対して課される税金を指しています。課される税率は、売却した年の1月1日現在での所有期間によって判断されます。
所有期間が5年未満の場合と5年以上の場合とで、支払うべき譲渡所得税が大きく変わるので、相続した土地をすぐ手放さなければいけないという場合には、特に注意が必要です。

すぐに売却して高い税率で譲渡所得税を支払うか、所有期間に課される固定資産税や税金以外の維持費の負担を選択するか、早い段階でよく考えて決めておきましょう。

不動産売却時に最大3,000万円控除される「マイホームを売った時の特例」とは

先に記した通り、不動産を売却した際には「譲渡所得税」が課税されますが、マイホーム(居住用財産)を売却した場合は、売却益から最高3,000万円までの控除を受けられる特例が適用されます。
この特例によって、譲渡所得税は売却益から3,000万円を引いた金額に課税されます。

ただしこの「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、住まなくなった日から3年を経過する日が含まれる年の12月31日までに売却しなければ適用されませんので注意しましょう。また、確定申告を行うことが特例適用の条件となるので、売却をした際には必ず確定申告にて特例の適用を正当化させましょう。

その他、不動産売却に関わる費用とは

その他、不動産売却に関わる費用とは

不動産売却にあたって、売主様側にも売却に関する費用負担が発生します。先に何度か触れている『売却益』は次の計算式で求めることができます。

売却益=売却金額 -(購入金額+売却に伴う費用)

※購入金額のうち建物価格は減価償却をされた上で算定をする必要があります



この計算式にて算出された売却益が税控除対象額となりますので、節税を検討したい場合には売却時の費用負担に伴う領収証などもきちんと保管しておきましょう。

では、売却時に発生する負担費用についてどのようなものがあるのか簡単にまとめます。
・仲介手数料
・売買契約書作成印紙代
・登録免許税(買主様へ所有権移転登記を行う際に必要な手数料)
・司法書士や土地家屋調査士へ、不動産調査や登記申請を委任した場合に発生する士業報酬
仲介手数料などには消費税が発生しますので、こちらも負担費用として計上します。

まとめ

土地を相続した時に発生するさまざまな税金についてまとめました。売却を検討する際には税負担も考えながらの行動が必要になります。遺産分割協議を行う場合には財産目録を作成し、故人の遺産総額を把握することも節税に向けたステップと考えましょう。
ただし、相続税・譲渡所得税には控除の特例があります。早めに土地を売却することで、これからの負担を軽減できるメリットも存在していますので、シミュレーションをしながら、家族にとって良い方法を模索していくことも一案です。

小林弘司
不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行う。

福留正明
公認会計士/税理士/行政書士
2004年、監査法人トーマツに入所し公認会計士としてキャリアをスタート。その後、税理士資格を取得し、辻・本郷税理士法人にて税理士として相続税専門部署に従事。2008年に税理士法人チェスターの代表社員に就任。以降、累計1,000件以上の相続税業務を手掛ける。

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