不動産のローンが残っている（残債がある）状態で売却することは可能なのか？

持ち家に住んでいる方の多くは、住宅金融公庫や金融機関から融資を受けて購入し、融資を受けた金額に利息を付加して、毎月一定額の返済を行っているでしょう。

そんな中、海外移住が決まった、地元へ戻らなければいけなくなったというように、今の持ち家を手放さなければいけない状況になることは少なくないでしょう。

中には、何らかの理由でローンの返済ができなくなったという人もいるかもしれません。

ローンの残債が残っている状況で持ち家を売却することは、基本的には可能です。ただし、不動産の成約価格がローンの残債を上回っているかどうか、これが重要なポイントになります。

なぜなら住宅ローンの残債がある状態で売却をする場合、ローン完済が第一条件となるからです。もし、ローンの残債が不動産の成約価格を上回った場合は、預貯金を削ってでも完済しなければいけません。

成約価格と預貯金を合わせても残債が残ってしまう場合は、何らかの手段を検討する必要があります。

住宅ローンを借り受ける際、購入する物件に対し「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。これは、法務局で入手できる不動産の登記事項証明書に記載されているので、確認するとよいでしょう。

抵当権とは担保と同じ意味で、返済が履行されていれば全く問題はありませんが、もし返済が滞った場合、抵当権設定がなされた物件は、返済されるべき金銭の代わりとして抵当権設定者に差し押さえられます。 ローン完済と同時に、この抵当権は解除されます。 抵当権が設定された物件を売却する場合、この抵当権が解除されなければ、所有権移転をすることはできません。これが「ローン完済が第一条件」の理由です。

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不動産のローン残債が残っている場合に売却する方法として、以下の3つが挙げられます。

一般売却とは、ローン返済不能以外の理由で今住んでいる土地を離れる必要があった場合に行う売却方法です。 先に記した内容の繰り返しになりますが、「ローン残債額＜成約価格＋自己資金」であることが前提となります。

残債が成約価格を上回っている場合で、かつ自己資金が少なく完済に充てられない場合は、銀行から新たに融資を受けて完済の資金にできる場合があるので、不動産仲介会社と住宅ローンを借りている金融機関に相談をしましょう。

住宅ローンの返済が滞ってしまった、あるいは生活の基盤を整えるために住宅ローンの返済分を生活資金に回したいということも出てくるはずです。

家を手放すことを条件に住宅ローンの残債を減らし、毎月の返済負担を緩和する方法が任意売却です。 抵当権が設定されている場合、銀行が抵当権を履行し住宅を売却するのが一般的です。 金融事故の扱いになるため、債務者である居住者にとって家がなくなるだけではなく、これから新たな融資を受けることはできなくなります。その反面、月々の返済額が減り、生活の基盤を立て直すことができます。任意売却を行う場合は、弁護士が介入することが一般的です。

住宅ローン以外にも負債があり、自己破産などの手続きに至った場合にとられる方法です。 こちらも、弁護士が介入することが一般的です。 破産宣告を行った裁判所が、住宅や家財道具などを差し押さえて競売にかけます。 競売で得られた代金は、債権者（住宅ローン等を貸し付けた金融機関や消費者金融、クレジット会社や、商品を販売した店など）への返済に充てられます。

裁判所差し押さえの場合も金融事故とみなされ、新たな借り入れ等はできなくなります。また、自己破産の場合は管財人が選任され、生活に制約が出る場合もあります。 任意売却や競売の場合は、所有者に売却益が入ることは一切ありません。

一般売却を検討している場合、次の新たな住まい探しも並行して行う必要があります。 新しい住まいも賃貸ではなく購入を検討している場合は、「買い替えローン」や「住み替えローン」と呼ばれる融資を受けることができます。 金融機関によってその特色は異なりますが、今住んでいる住宅ローンの残債もカバーできるというメリットがあります。 一般売却時に成約価格を差し引いてもローン残債が残った場合は、買い替えローンに上乗せして借り入れをするという手があります。住み替えにあたって、これまでのローンを完済する余力がない場合にはおすすめです。

先に触れた「買い替えローン」などを利用するには、買い手の存在が必要不可欠です。一般売却によって、新たな買い手がつかなければ住み替え先の家は購入できなくなります。 また、手放したい不動産が希望通りの価格で売却できないという場合なども同様でしょう。 新しい住居が見つかり、売主様とも合意に至っているにも関わらず、今までの住居の買い手がつかないという場合、新たな住居の売買契約時に「不動産の買い替え特約」を結ぶことも一案です。

この特約は、「期日まで当方の物件が提示する条件で売れなければ、この契約は白紙となる」ということを契約書に盛り込むことを指しており、物件が売れた時にのみ買主様となることを、新たな物件の売主様に約束してもらうものです。もし、契約が白紙になった時には、購入契約時に支払った手付金は100％手元に戻るため、買い替える側にとってはメリットとなるものです。 ただし新居の売主様からみれば、特約が発効されたことにより売却できない状態に陥ると、不利益が生じることになります。そのため、このような特約を結ぶことは断られることもあるので注意が必要です。

住宅ローンの残債が残ったままで物件を売却する場合には、いくつかの手続きが必要になります。また、住宅ローンの返済ができなくなったしまった場合の売却と、住み替えなどに伴う売却は異なることも覚えておきましょう。 住み替えに伴う資金難の場合は、金融機関によってさまざまな金融商品を提供しているので、相談をしてみることをおすすめします。

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