離婚の準備でマンション査定が必要なのは「財産分与」のため 離婚の準備でマンション査定が必要なのは「財産分与」のため
基礎知識

離婚の準備でマンション査定が必要なのは「財産分与」のため

離婚をするときの財産の整理では、注意しておきたいことがあります。それは、離婚手続きのひとつである「財産分与」です。そして財産分与で最初に取り組みたいのは、マンションの査定です。
今回は、不動産仲介会社が算出したマンションの査定価格と、そのほかの財産を合算して夫婦の「取り分」を決める財産分与について解説します。

離婚における財産分与とは

離婚における財産分与とは

財産分与とは、夫婦で築き上げた財産を離婚に伴い、それぞれの”貢献度”に合わせて分配をする制度のことです。 民法768条ででも「協議上離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」とされており、これは不動産においても同じことが言えます。

財産分与には大きく分けて「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」がありますが、今回のように不動産の財産分与を行う際は「清算的財産分与」に該当します。 離婚前の世帯が保有していた財産は、夫婦が力を合わせて築き上げたものなので、離婚するときは夫婦で公平に分ける必要があります。財産分与では、財産の保有者や名義は関係ありません。たとえばマンションや自動車が夫名義であっても、現金が夫名義の銀行口座に入っていたとしても、夫婦の財産とみなして、財産分与の対象となります。 扶養的財産分与とは離婚後の経済力の差や子供の扶養コストを考慮した財産分与です。この場合、必ずしも財産を折半(二等分)する必要はなく、たとえば経済力(稼ぐ力)が強い夫の取り分を小さくして、経済力が弱い妻の取り分を多くすることもできます。そして母親が子供を引き取る場合、現金は夫婦で折半するがマンションは妻が保有する、といったような決め方をすることができるわけです。 また、夫婦どちらかの不貞(浮気や不倫のこと)によって離婚に至ったときは、慰謝料を考慮した財産分与を行います。それを慰謝料的財産分与と言います。 本来は、財産分与と不貞による慰謝料請求は異なる法律行為ですが、財産分与も慰謝料も金銭で決着することが多いので、慰謝料的財産分与によって「相殺」するのです。

マンションを査定しなければならない理由

不動産を共有財産(夫名義、妻保証人など)としていた場合、その不動産をどのように財産分与するのかを決める必要があります。 そこで必要になるのが、不動産の価格を知るために、不動産仲介会社へマンション価格の査定を依頼することです。

たとえば現金が2,000万円あり、マンションの査定価格が2,000万円だったとします。もし夫婦が、二等分する財産分与に合意したら、夫が現金2,000万円を取り、妻がマンションの所有者になることができます。もしくは、マンションを売却して現金の総額を4,000万円にして、夫婦で2,000万円ずつ得ることも可能です。 しかし、このような分け方をするためには「マンションの査定価格」がわかっていなければなりません。 そのため、離婚に伴い財産分与が必要になる際に、夫婦の財産としてマンションを保有している場合、マンションの価格を正しく知る必要があるのです。不動産仲介会社などを通じて、客観的にマンションの価格を査定してもらいましょう。 その際、査定依頼が行えるのはあくまでも不動産所有者(上記の場合、名義人である夫)になります。 マンション価格の査定を行う際も、1社だけに依頼をするのではなく、複数の不動産仲介会社に依頼をすることをおすすめいたします。

マンションの査定方法には2種類ある

マンションの査定方法には2種類ある

マンションの査定には、机上査定と訪問査定があります。 机上査定とは、不動産仲介会社が、立地場所やマンションの条件、築年数などのいわば「書類上の条件」だけで算出する方法です。机上査定はWebサイト上だけでも可能ですし、不動産仲介会社の担当者とメールでやり取りするだけ済むこともあります。

一方の訪問査定は、不動産仲介会社の担当者が対象となるマンションを訪問し、マンションの状態を実際に見て査定する方法です。机上査定ではわからない部屋の傷や設備の状態を反映できるので、より厳密に市場価格を査定してもらえます。 ただし注意点としては、査定価格は実際の成約価格ではありません。査定価格は目安の金額であり、実際に売却する時期や市況によって、成約価格は変動します。 そのため、査定価格と実際の成約価格(市場価格)が乖離する可能性も踏まえて、財産分与を行う必要があります。

まとめ

離婚後に夫婦のどちらかがマンションに住み続けるにしても、売却して現金にするにしても、マンションの査定は必要です。理由は離婚の際に財産分与が発生するからです。 その際、大手の不動産仲介会社6社に一括して査定依頼ができる本サイト「すまいValue」を活用してみてはいかがでしょうか。

<監修者>
田井 能久
不動産コンサルタント
不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

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