家の処分をスムーズに進めよう！空き家のまま放置せず最適な選択を

家の処分方法として、一般的な以下の4種類の方法を知っておきましょう。

・土地建物をそのまま売却

・建物をリフォームして売却

・古家付土地として売却

・建物を解体して土地として売却

上記4種類の処分方法の内容やメリット・デメリットについて解説していきます。

土地建物をそのまま売却

家の処分方法の1つ目は、土地建物を現状のまま売却するという方法です。

家をリフォームしたり解体したりする必要がないため、最も諸費用を抑えて売却することができます。また、リフォーム・解体に関する業者選びや手続き・打合せなどの手間がかからない点もメリットといえるでしょう。

一方、現状のまま売却するため経年劣化が進んでいるなど土地建物の状態によっては、購入検討者が現れにくいといったデメリットも考えられます。

建物をリフォームして売却

2つ目は、建物をリフォームして売却する方法です。建物をリフォームしてから売却する場合のメリットとしては、建物の仕様が改良され、見栄えも良くなることで購入検討者が現れやすくなることです。

一方で、建物をリフォームしてから売却する場合、どこまでの範囲をリフォームするかによってもリフォーム費用は異なってきますが、かかったリフォーム費用をそのまま売買価格に上乗せするのは現実的には厳しいといえるでしょう。また、リフォーム内容は人によって好みが異なるため、購入検討者のニーズにうまくマッチしないといったことも考えられます。

そのため、建物をリフォームして売却する方法を選択する場合には、築年数が浅く建物自体が評価される建物（しっかりした状態の建物）であること、また、購入検討者が購入の意思決定をする上で、必ずリフォームしておいた方が得策であると判断される箇所のみを優先的にリフォームし、売却を開始するとよいでしょう。

古家付土地として売却

家の処分方法の3つ目は、古家付土地として売却するという方法です。築年数が経過した、また、経年劣化の進んだ建物の場合など建物の価値が評価できない建物を含む不動産の売却の場合には、「古家付土地」として売却する方法もあります。

古家付土地として売却する場合は、あくまで土地の売却であり、建物を解体する手間や諸費用も省くことができることがメリットであるといえます。

一方、「古家付土地」での売却の場合には、現在の古家を利用せず、新たに建物を建築することを予定する方に購入検討者が限定されるためターゲットとなる購入検討者層が狭まることとなります。

また、「古家付土地」の場合、当然土地の上に古い建物が存在しているため更地の状態の土地と比べると購入検討者にとっては、土地の活用イメージが沸きにくいといった点もデメリットとして考えられます。

建物を解体して土地として売却

前項で家を処分する一般的な4つの方法を解説しましたが、空き家のまま保有するという選択肢も当然にあります。しかし、結論からいうと空き家のまま放置すると以下のようなリスクがあるため避けた方がよいでしょう。

• 建物の一部損壊や倒壊による危険性
• 犯罪に利用される可能性がある
• 不審火の発生リスク
• 建物の老朽化による景観の悪化や管理不全などによる近隣とのトラブル発生リスク
• 特定空家に指定されると固定資産税の軽減措置が適用されなくなる可能性がある

空き家のまま放置すると、湿気が溜まりやすく、より一層傷みやすくなるため、その家の保全状態によっては損壊や倒壊といった不要なリスクが大きくなっていきます。

また、空き家の状態では、放火・不法侵入・不法投棄などの犯罪のリスクも上がります。さらに、建物の老朽化が加速すると景観の悪化や危険性も増すため、近隣とのトラブルに発展するリスクも高まることでしょう。

さらに、空き家のまま放置をして「特定空家」に指定されてしまう可能もあります。「特定空家」に指定されると現在の固定資産税額が6倍（厳密には軽減措置が適用されなくなるため、更地評価と同率の税率）になることも考えられます。

最後に、相続したときにスムーズに家を処分するためのおおまかな流れを押さえておきましょう。

・法定相続人の確認

・遺言書の有無の確認

・財産の分割方法を決める

・相続登記（名義変更）をする

簡潔にいうと、誰が相続するのか？どうやって相続するのか？を決めていくわけですが、相続人が誰も住まない（利用しない）空き家がある場合には、その不動産を売却し、現金化することをおすすめいたします。

というのも、たとえば、誰も住まない（利用しない）空き家を売却せずに複数の相続人で相続した場合には、当然に共同にて相続登記をおこない各相続人が所有することとなります。その後、家を売却したり貸したり活用する場合には、相続人（所有者）全員の同意が必要となりますので、相続人（所有者）が多ければ多いほど意思決定や手続きが煩雑となってくるからです。

一方、相続時に不動産を現金化できれば、相続人間の分配が容易となりますので、複数人で相続、所有したケースのような煩雑さはありません。

もし、活用していない空き家を現在所有している場合には、お子様など相続される方が今後揉めることにならぬよう、事前に現金化しておくことを考えていきましょう。

ご紹介してきたように空き家のまま家を放置し続けることで、様々なリスクが発生してきます。

不要なリスクを回避するためにも活用していない空き家を所有している場合には、放置せずに解体・改修、そして売却も視野に入れて何かしらの有効的な活用方法を選択しましょう。

もしもどのように活用したらよいかお迷いであれば、不動産売却のプロである不動産仲介会社に相談してみましょう。

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