仮換地とは？土地区画整理業の従前地の売却タイミングと注意点

仮換地とは、土地区画整理事業により整理された後に換地処分が実施される土地を、処分前にそれぞれの土地所有者に対して仮に割り当てる換地のことです。

仮換地指定の効力発生日（使用収益の開始日といいます）がおこなわれた時点で、従前の土地の使用収益権を失い、代わりに、従前の土地に対して所持していた権利と同等の所有権や借地権を仮換地に対して有することになります。

尚、換地処分がなされるまで、所有権は従前の土地に残ります。

建物の建設や土地取引も可能ですが、換地前に土地の売買をする場合、従前に基づきおこなわれるため、従前の面積で登記されます。これを従前地売買といいます。ただし、一般的に換地後は換地前より換地面積が少ないので再登記が必要になります。

従前の土地の面積が減ることを減歩といい、減歩された土地は、道路や公園、造成費を捻出するために使われます。再登記は区画整理の施工者がおこなうことが一般的です。

土地区画整理事業の予定地となった土地の所有者は、土地を所有し換地と交換するか、売却するかを選択する必要があります。ただし、売却をおこなう場合はいくつかのポイントを抑えておきましょう。

最も重要なことは、前項で記した通り、換地前後で面積に差異が生じることです。

仮換地の使用収益の開始日以降、土地区画整理事業の完了まで、土地購入者は仮換地の使用収益権を取得し、完了後に所有権を所持しますが、整理事業の完了まで正確な位置や面積が確定しないことがあります。

そのため、契約時に想定した面積などと差異が発生した分に関して、事後清算をおこなうかどうかを必ず契約時に明らかにしておきましょう。

土地区画整理事業予定地は、売却のタイミングによって注意点が異なります。

仮換地適用前

土地区画整理事業開始の決定前の段階で、対象地域の土地所有者の同意を得ることが定められているので、その段階で予定地になっていることがわかります。同意できないようであれば区画整理事業後に売却を選ぶことになるのですが、計画内容を把握してから選択したほうがいいでしょう。

確認ポイントは、土地区画整理事業後に割り当てられる予定の換地の位置や面積を把握することです。

一般的に未確定要素が多いのですが、おおまかに概要を認識することは可能です。換地計画に問題がなく、事業完了後に価値が高まるようであれば、売却をおこなう必要がないといえるでしょう。

その反面、事業完了後の価値上昇が見込めないと判断できる、あるいは予定の換地が土地の利用目的に適さないようであれば、この段階での売却を決めておきます。その場合、なるべく有利な価格での売却交渉を心がけましょう。

土地区画整理計画事業中

土地区画整理事業が始まると仮換地が指定されますが、土地区画整理事業の完了後に換地の価値が上昇する、あるいは利用目的に適していると判断した土地購入予定者がいる場合、売却できる可能性が高いです。

ただし、仮換地の使用収益開始日以降でないと土地の使用収益ができませんので、当該効力発生日を勘案した販売計画を立てるとよいでしょう。

またその際、売買契約により取得者が手に入れる権利について、換地前後の位置や敷地面積に差異が発生すること、清算金の考慮など、双方で誤解がないよう契約を結ぶことが重要です。

また、従前の土地売買には、工事期間中の権利移転であることや、仮換地を使用収益にできる日が定められているので買主様に告知の上、売買契約書に特約を付記しておく等、あわせて注意しておいたほうがよいでしょう。

土地計画事業完了後

土地区画整理事業完了後に手に入れた換地を売却する場合、事業完了後であっても自由に利用がおこなえないケースもあるので注意が必要です。

土地区画整理事業では、区画整理をおこなうために対象地域のまちづくり設計を実施し、建築可能な建物の用途、高さの制限や壁面の位置の制限、敷地面積の最低限度規制など、換地の使用方法に一定の制限をかけている場合があります。

その場合、土地区画整理事業の施行規則を熟読し、確認した上で、購入予定者にも同様の理解を求め契約締結することが重要です。

仮換地の売却をおこなうためには、あらゆる情報を調査し、精査しながら検討する必要があります。そのため、早い段階から専門の不動産仲介会社に相談するとよいでしょう。すまいValueの一括査定サービスなら、自分に適した不動産仲介会社を探すことができるので、まずは一度利用してみてはいかがでしょうか。

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