タワーマンションは何年持つのか？寿命はどれくらい？

国税庁が定めるマンション（住宅用）の法定耐用年数は47年です。不動産の価値を築年数に応じて評価する際は、減価償却のために法定耐用年数が用いられます。そのため、タワーマンションにおいては47年を超えると建物の価値がなくなるものと考えられます。

法定耐用年数は建物の性能が劣化する物理的な寿命とは異なり、損益計算や税務処理に用いられる法的な計算期間です。新築のタワーマンションを購入して47年以上経っても、リノベーションや建て替えが必要になるわけではないため安心してください。

タワーマンションの物理的寿命は法定耐用年数の47年よりも遙かに長く、100年以上ともいわれています。マンションの寿命は「耐震性」「経年」「経済面」の3つの観点から見ることができ、そのうち物理的な寿命である経年については、適正なメンテナンスを施すことで建物寿命を延ばすことも可能です。

＜マンションの主なメンテナンス箇所＞

・構造躯体

・防水塗装

・仕上げ塗装

・外壁補修

・給排水管改修

・エレベーター改修

タワーマンションに長期的な寿命が見込まれる背景には、建築技術やコンクリート技術の発展があります。国土交通省の公開資料では、築30年、40年、50年を経過したマンション数は、今後以下の数にのぼると予想されています。

（単位：戸）

鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年、鉄筋コンクリート部材の耐用年数は120年とする研究例もあることから、近年のタワーマンションや今後建設予定のタワーマンションは非常に高い耐久性を備えているといえます。

100年以上もの耐久性を持つといわれるタワーマンションですが、超高層建築における技術は意欲的に研究が進められている分野です。とくに、マンションをはじめとするビル建築では「コンクリート技術」に力が注がれ、すでに長寿命・高耐久性コンクリートが多く開発されています。

＜長寿命コンクリートの例＞

・200年仕様コンクリート

・100年仕様コンクリート

また、近年はマンションのさらなる長寿命化を目指して「500年コンクリート」の開発も進められています。こうした技術進歩によって、タワーマンションの耐用年数は将来的により延びていく見通しです。

国土交通省がまとめた最近の研究結果などから、タワーマンションのような鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は超長期であることがわかっています。

そのため、定期的なメンテナンスで建物や設備を適切に維持管理できれば、購入者が生きているうちにタワーマンションの「建て替え問題」が発生することは考えにくいといえます。

他方で、適切な維持管理が難しくなってきた場合は、相続の際に売却を検討することなどが考えられます。タワーマンションを買い替えする際は購入時（入居時）の年齢と耐用年数を踏まえて建物の価値を見定め、合理的に考えて購入・売却を検討しましょう。

タワーマンションの寿命についてまとめてまいりました。建築技術、コンクリート技術の発展によりコンクリートマンションの物理的な寿命は100年以上ともいわれています。

タワーマンションの購入や居住を検討するにあたり、建物の寿命については大きな不安を抱える心配はありません。タワーマンションを買い替えする際は将来のビジョンを踏まえて合理的に考え、賢い判断で売買することをおすすめします。