マンションが売れない時の管理費負担の対策方法を紹介

マンションが売れていない期間も、管理費を支払う義務があります。この点については以下を知っておきましょう。

• 管理費はマンションの管理に充てられる費用
• マンションのランニングコストの上昇の可能性
• 管理費・修繕積立金を滞納した場合に起こりうること

順番に解説をしていきます。

管理費はマンションの管理に充てられる費用

管理費とは以下のようにマンション全体の管理を行う管理会社に支払う費用です。

• 共用部の清掃
• 共用部の点検や保守管理
• 共用部の修繕計画の策定や手配
• 管理組合の総会運営など
• 管理人の人件費用

これらの管理費は、個人的に「売却する予定だから」「今は使っていないから」という理由があったとしても、マンションの所有者である以上は支払い義務を負います。

マンションのランニングコストの上昇の可能性

マンションのランニングコストについては、以下のようなリスクがあります。

・管理費の上昇

・修繕積立金の上昇

マンションを所有しているだけで様々なランニングコストが発生し、かつそのコストが上昇する可能性もあります。

以下でさらに詳しく解説していきます。

管理費の上昇

管理費は以下のようなときに上昇する可能性があります。

• 清掃頻度や内容を変更する
• 駐車場などの稼働率が想定を下回る
• 機械式駐車場などの設備の経年劣化による維持管理費の高騰

上記は、長く所有しているほどリスクが高まるので、マンションが売れないと管理費上昇の可能性は上がっていきます。

修繕積立金の上昇

修繕積立金は、以下どちらかの方式になっている場合が多いです。

• 一時金方式：定期的にまとまった修繕金が請求される
• 段階積み上げ方式：定期的に修繕金が上昇する

いずれにしても、マンションの売却が長引くほど、修繕積立金が上昇する可能性は高まります。

管理費・修繕積立金を滞納した場合に起こりうること

仮に、管理費や修繕積立金を支払いたくないからといって滞納すると、最悪の場合には財産を差し押さえられる可能性があります。

というのも、区分所有法第59条に「区分所有者の共同の利益に反する行為を除去する手段として、（中略）区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる」という記載があるからです。

また、仮に管理費を滞納している状態でマンションを売却すると、その滞納分は買主様（新たな所有者）が引き継ぎます。

もし、買主様に滞納している事実を告知せずに売却すると裁判沙汰になるケースもあるので、滞納は絶対にしないようにしましょう。

このように、管理費はマンションが売れていなくても支払い義務があり、滞納すると差し押さえなどの危険性があります。とはいえ、管理費負担を少しでも軽くしたい…と思う人はいるでしょう。

しかし、結論からいうと管理負担をなくす、もしくは軽減する方法は「早く売ること」以外にありません。

それ以外の方法を挙げるならば賃貸にすることで家賃収入を得て、その収入と相殺するという方法もあります。しかしその方法には以下のデメリットが伴うのでおすすめはできません。

• 空室が続く可能性もあるので家賃収入が一定ではない
• 賃借人がいる場合、投資用として売らなくてはいけないので売りにくい
• 賃貸借契約はオーナーの自己都合で解除できない

上述したように、管理費はマンション全体を管理するのにかかる費用です。売却したとしても過去に支払った管理費は返還されません。

そのため、管理費の負担を少しでも減らしたいのであれば、やはり早く売るのが最良でしょう。

最後に、管理費負担を減らすために早く売るポイントを解説します。

売れない原因を探る

まずは、売れない原因を探ります。良くある原因としては以下が挙げられます。

・価格設定が相場からズレている

・競合物件が多い

・検討者が興味を惹く広告でない

・内見時の案内が悪い

これらの原因は、売主様だけではなかなか気づくことができず、不動産売買のプロの視点が必要になります。そのため、上記を解決するためには、不動産仲介会社と密に協力をすることが大切です。

不動産仲介会社の見直しも手段の一つ

前項のような背景があるので、どうしてもマンションが売れない場合は不動産仲介会社を見直すのも手段の1つです。

たとえば、売ろうとしているマンションと同じ条件で販売実績がある不動産仲介会社は、頼りになる可能性が高いといえるでしょう。いずれにしろ、もう一度査定依頼をして、不動産仲介会社を見極めることも検討するべきです。

単純に「高く」売れるだけでなく「早く」売れることで、管理費をはじめとしたランニングコストの負担がなくなれば、その点でも金銭的なメリットがあります。

このように、売れないマンションの管理費は負債となるばかりです。とはいえ、管理費を滞納すると大きなリスクが伴うので、管理費は支払いつづけなければいけません。

そのため、なぜ売れないか？という状況把握に努め、どうすれば早く売れるのか？を考えましょう。その過程で不動産仲介会社に問題があれば、不動産仲介会社を再度選び直すことも視野に入れると良いです。

マンションが売れないと、管理負担も続くことになるため、早急にマンションを売りたい場合は大手不動産仲介会社に査定依頼できる「すまいValue」の利用を検討されてみてはいかがでしょうか。

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