個人売買で家を売るメリットとデメリット＆注意点

個人売買で家を売る大きなメリットは、「仲介手数料を支払わなくてよい」ということです。 手数料は不動産仲介会社が自由に設定できますが、上限額が法律で「成約価格×3％＋6万円」と決まっています。もし家を3,000万円で売ったら、手数料の上限は96万円（＝3,000万円×3％＋6万円）になり、さらに消費税もかかります。

つまり、3,000万円の価値がある家の売主様は、不動産仲介会社に依頼しないという選択をするだけで、売却益を100万円近く減らさないで済むということです。これは大きなメリットといえるでしょう。

しかし、それでも家を売る多くの人が不動産仲介会社を依頼するのは、個人売買には大きなデメリットもあるためです。 個人売買の場合、たとえば購入希望者が現れたとき、次のような確認も自分でおこなう必要があります。

• ・購入希望者に十分な資金があるかどうかの確認
• ・購入希望者が約束通りに段取りを進めてくれるかどうかの確認

相手が面識のない人であっても、親族や友人であっても、「お金は十分ありますか」「約束の期日までに支払ってくれますか」と尋ねることはためらわれることですが、こうした確認はトラブルを回避するためには避けて通れません。そして、それでもトラブルが起きてしまったときは、自分で解決しなければならないのです。 そのため、親族間や隣地所有者に売却する場合ですら、個人間取引のリスクを嫌がり、安心・安全に取引を完結するために不動産仲介会社に間に入ってもらうケースが多いです。

また、家を売るには「販売活動」が必要で、そのための様々な知識も必要となってきます。

家は販売活動をしなければなかなか売れないものです。なぜなら家の購入希望者は、いくつも選択肢を持っているからです。「この家の魅力」をしっかり伝えなければ、見向きもされないでしょう。

そのため、売主様から売却のサポートを依頼された不動産仲介会社は、コストと手間をかけて、次のような販売活動を行います。

• ・指定流通機構「レインズ」に物件情報を登録する
• ・不動産仲介会社の店舗に物件内容を掲示する
• ・不動産仲介会社の顧客に声をかける
• ・不動産仲介会社のホームページに掲載する
• ・チラシを作成して新聞に折り込んだりポスティングしたりする
• ・オープンハウスや内覧会を企画、運営する

レインズは不動産売却のためのコンピュータシステムで、そこに登録した売却用の不動産は、全国の不動産仲介会社が閲覧することができます。不動産仲介会社向けのサービスなので、一般の人は利用できません。

中古住宅を売り続けているプロでも、これだけの販売活動をしてようやく家を売ることができるのです。 不動産販売の「素人」である売主様は、少なくともこれと同じ程度の販売活動を展開しなければ自分の家を売ることはできないでしょう。

個人が自分の家を売るには最低限、税金、契約書、登記、瑕疵担保責任、代金の回収の知識が必要です。これらの知識がなく、各手続きを怠るとさまざまな問題が生じる可能性があります。

たとえば家を売って売却益を手にしているのに税金の手続きをしなければ、脱税になってしまいます。 正しく売買契約を締結しないと、最悪、家を手放したのに代金を手に入れることができなくなります。 登記は個人で売買を行う場合でも司法書士に依頼することが一般的です。

家を売った売主様には、瑕疵担保責任という法律上の責任を負うことになります。家を売ってすぐに雨漏りやシロアリ被害などの欠陥（瑕疵）が見つかった場合、売主様は補修をしたり損害賠償を負ったりしなければなりません。 民法上は、買主様が瑕疵を知ってから1年以内に売主様に申し出れば、売主様は瑕疵担保責任を負わなければならないことになります。「買主様が瑕疵を知ってから」なので、買主様はいつでも売主様に瑕疵担保責任を求めることができます。 しかし、それでは売主様の負担が大きいので、売買契約のときに、瑕疵担保責任を負う期間を限定するなどの特約や、瑕疵担保責任を負わない免責特約をつける、などの判断も必要になります。

そして、家の売却において購入者をみつけることと同じくらい重要なのが、代金の回収です。たとえば、家の権利を買主様に譲渡し終えた後に、買主様が代金の減額を要求してきたらどうしたらいいでしょうか。不動産仲介会社がいないということは、売主様自身でこのようなケースにも自分で対応をしなければならないのです。

家の売却は個人間でも行えますが、その分様々なリスクが存在します。 契約書類の作成、明け渡しの作業、請求作業、中には専門的な知識が必要になる作業もあり、一概に「誰でもできる」とは言えません。 そのため、信頼できる不動産仲介会社に間に入ってもらうことをおすすめします。

＜監修者＞
小林弘司
不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者（創業者）です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。