戸建てから戸建てへ住み替える方法とは？失敗しないための注意点

住み替えを考えるタイミングはいつでしょうか。転勤、子どもの進学、頭金が貯まった、きっかけはさまざまです。ただ、住み替えたいけれど資金不足で住み替えが難しいと考えている世帯も多くあります。

各世帯の事情とは別に、経済情勢のタイミングがあるからです。不動産は売買する時期によって高くなったり、安くなったりする財産のひとつ。一般的には経済情勢が良いときに売却し、経済情勢の悪い時期に購入する方法が理想的といえます。

経済情勢が良いときに売るメリットは、希望の成約価格で売却しやすくなることです。しかし、希望する住宅がすぐに見つかるかという問題があり、仮住まい生活が長引く可能性もあります。

経済情勢が悪いときに買うメリットは、希望する価格で家を購入できる可能性が高まることです。ただし、住宅価格が下がっている時期なので希望する成約価格での売却が難しくなります。

仮に経済情勢が良い状態でも、計画性のある住み替えを行わないと、資金面で苦労する可能性があります。物件購入の順序としては、物件を先に売却し、その後新たに住む物件を探す「売り先行」と、物件を先に購入し、そのあとに今住んでいる物件を売却する「買い先行」があります。

物件の売却と購入を「同時」に行う手法も存在しますので、それぞれの手順やポイントを押さえることが必要です。また、住宅ローン残債、税金のポイントをあらかじめ知っておくことが重要です。

「売り先行」のメリットとデメリットは、以下の通りです。

＜メリット＞

・買う前に成約価格がはっきりする

・二重ローンを回避できる

・情勢を考慮して、売却時期の調整が可能

＜デメリット＞

・仮住まいが必要になる

「売り先行」は手元に資金を作れますので、落ち着いて次の物件を探せるメリットがありますが、仮住まいが必要になります。時間的な余裕があって、売却まで待てる方なら「売り先行」がおすすめの方法です。

「買い先行」のメリットとデメリットは、以下の通りです。

＜メリット＞

・仮住まいが不要

・早く新居暮らしができる

・経済情勢を考慮して、購入時期の調整が可能

＜デメリット＞

・思うような価格で売れない場合のリスク

・新しい物件を買う前に、今住んでいる物件の成約価格がわからない

・二重ローンが必要になる

・資金的に余裕がないと厳しい

「買い先行」のメリットは、何といっても新しい生活をすぐに始められることです。その一方で、売れないリスクや二重ローンの危険もあります。資金的に余裕がある方なら「買い先行」はおすすめの方法です。転勤や学校の転校時期の関係でやむを得ず「買い先行」をしている方もいます。

「同時」に行うメリットとデメリットは、以下の通りです。

＜メリット＞

・二重ローンを回避できる

・仮住まいが不要

＜デメリット＞

・決済タイミング調整が必要

・売買に関わるすべての関係者の協力が必要になる

・購入物件の売主様と所有物件の買主様を同時に見つけないといけない

物件の売買が同時にできればとてもスムーズなのですが、実際はなかなか実現しません。関係者が多くなりますし、その方たちの協力を得る必要があります。

住宅ローンが残っている場合、売却時や買い替え時には全額返済をすることが原則です。これには売却代金や自己資金を充当します。住宅ローンの残債が大きい場合や自己資金を使いたくない場合には「住み替えローン」も利用可能です。

「住み替えローン」は金利が高めに設定されたり、収入制限があったりと一般の住宅ローンよりもハードルが上がります。もし「住み替えローン」を利用する場合は金融機関に相談してみましょう。

住み替えにあたっては税制面で多くの恩恵を受けることができます。売却した年の1月1日時点の住宅の所有期間が、5年超であれば長期譲渡所得、損益通算、繰越控除の制度が利用可能です。

また、同じく所有期間が10年超だと軽減税率、課税繰り延べなどの恩恵があります。軽減税率などの制度は知らないと活用することはできません。各制度を詳しく調べ、活用できる制度を探しましょう。

戸建て住宅の住み替えは、より良いライフステージの実現のために欠かせないものです。しかし、住み替えに失敗してしまうと大きな経済的損失を被る可能性もあります。そうならないためには「住み替えの知識」を得るとともに、信頼できる不動産のプロを見つけることも大事です。「買い先行」にしても、「売り先行」にしても、それを完遂できるパートナーが必要になります。

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