鉄骨造のそれぞれの耐用年数はどのくらい？最適な売却のタイミングとは！？

まずは、そもそも耐用年数とは何か？という点について解説します。耐用年数には大きく分けて3種類あり、それぞれ以下のように意味合いが異なります。

• 法定耐用年数：税法で定められた年数
• 経済的耐用年数：建物の価値が無価値になる年数
• 物理的耐用年数：建物躯体や構造が物理的に限界性能を保つ年数（＝建物の寿命）

法定耐用年数は、減価償却費用を計算するときや、金融機関が建物の担保評価をする際に参考にする耐用年数です。そのため、法定耐用年数を経過したからといって「住めなくなる」わけではないので、必ずしも建物の売却査定価格がゼロになるとは限りません。

一方、経済的耐用年数がゼロになれば、その建物の売却査定価格もゼロになります。そして、経済的耐用年数は建物の状態によっても異なってきます。それは、建物所有者の利用状況や修繕・管理状況の影響を受けるため、同じ建物構造、かつ、同じ築年数が経過した建物であっても経済的耐用年数がゼロと判断されることもあれば、残存耐用年数が●年と判断されることもあります。

最後に、物理的耐用年数は簡単にいうと「建物の寿命」なので、耐用年数の中で最も長い年数となります。

次に、鉄骨造の中には、複数の構造の種類があり、それぞれ法定耐用年数が異なるということ、また、耐用年数の経過がどのように売却価格へ影響するかについて解説していきます。

まず、鉄骨造を大きく分けると次の3種類があり、それぞれ法定耐用年数が異なります。

• 軽量鉄骨造（厚さ３mm以下）：法定耐用年数19年
• 軽量鉄骨造（厚さ３mm超４mm以下）：法定耐用年数27年
• 重量鉄骨造(厚さ４mm超)：法定耐用年数34年

※上記は店舗用、住宅等の建物に限ります。

経済的耐用年数への影響

上記の耐用年数は、あくまで税法に定められた法定耐用年数であり、経済的耐用年数とは異なります。そのため、法定耐用年数がそのまま売却価格（売却査定価格）にそのまま反映されるわけではなく、建物の状態によって売却価格（売却査定価格）は変わってきます。

具体的には、建物躯体の状況、建物内部など建物が持つその時点での経年状況と従前からの修繕・管理状況などを踏まえ、残存する経済的耐用年数が算出され、売却価格（売却査定価格）に調整、反映されるという流れとなります。

法定耐用年数への影響

金融機関は、法定耐用年数も担保価値を計る重要な指標の一つにしているため、法定耐用年数を超えた建物は融資を受けにくくなります。言い換えると、買主様が現れても金融機関の融資審査が通りにくいため、法定耐用年数を超えた物件は法定耐用年数を超えていない物件よりも、売却するのに時間がかかることが想定されます。

その意味では、法定耐用年数は「物件の売りやすさ」にも影響するため、売却のタイミングを検討する上では無視できない耐用年数といえます。

また、法定耐用年数は減価償却費用の算定にも関連するため、結果、課税譲渡所得の計算にも影響をおよぼすこととなります。法定耐用年数は、不動産売却時における課税譲渡所得の算定の際、取得費の算出に関わる重要な項目となりますので、次のとおりしっかり確認しておきましょう。

課税譲渡所得と減価償却費の計算

譲渡所得とは平たくいうと「売却益」のことであり、その譲渡所得から特別控除額などを差引きした残額が課税対象となる課税譲渡所得ということになります。

課税譲渡所得は、次の計算式で求めることができます。

＜課税譲渡所得の計算式＞

課税譲渡所得＝譲渡収入金額（売却代金）－（取得費〔土地建物の購入・建築代金+取得に要した諸経費－建物の減価償却費用〕）＋譲渡費用〔売却に要した諸経費〕）－特別控除額

課税譲渡所得の計算においては、土地建物の購入代金を取得費（必要経費）として計上することが可能となりますが、建物部分は、購入（建築）した時点から売却時点までにおいて年月経過に伴う資産価値の減少が当然に発生しています。

そのため、取得費の算定にあたっては、購入代金または建築代金などの合計額から建物の減価償却費用相当額を差引きし、計算することが必要となります。

このように課税譲渡所得を計算するためには減価償却費用の算定が必要となることをご理解いただけたかと思いますが、法定耐用年数は、その建物の用途（非事業用・事業用）や建物構造によっても異なるため特に注意しましょう。

なお、取得費が不明な場合には、不動産の売却代金の5％を取得費として計算することも認められています。

減価償却費用の具体的な計算方法は、次のコラムをご確認ください。

譲渡所得に対する税金・税率

先述した課税譲渡所得の計算式において、課税譲渡所得がプラスになれば、その課税譲渡所得に対して、次の税率の税金を掛け合わせることで、譲渡所得税額を求めることができます。

＜譲渡所得税額の計算方法＞

譲渡所得税額　＝　課税譲渡所得　×　税率（所得税・復興特別所得税・住民税）

長期所有、短期所有の区分は、不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年超であれば長期所有（長期譲渡所得）、5年以下であれば短期所有（長期譲渡所得）となり、上記税率が適用されることとなります。

また、国税庁の確定申告作成コーナーで、減価償却費用を含めた譲渡所得税額の計算ができるので、気になる方は利用してみると良いでしょう。

鉄骨造といっても複数の構造の種類があり、それぞれ法定耐用年数や経済的耐用年数も異なってきます。さらに、その耐用年数は売却価格や譲渡所得税額にも影響してきますので、所有している不動産の構造が鉄骨造の場合には、特に耐用年数を意識し、最適な売却タイミングを逃さないようにしましょう。

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