土地を売買するときの「所有権のみ」とは？

所有権とは、法令の制限内で所有物を自由に使用・収益・処分できる権利をいい、民法では次のように定義されています。

「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」

引用：民法206条

土地について情報収集をおこなう際、「所有権のみ」という表現を見かけることがありますが、これは土地の権利形態が「所有権にかぎる」という意味の記載です。

たとえば、土地を購入して住宅を建てる際や、マイホームと土地を売って住み替えをおこなう際などは、通常、所有権が売主様から買主様へ移転されます。この際、「所有権のみ」となっていれば、買主様は土地を購入することで土地の所有者（地主）となります。

所有権が移転され土地の所有者になると、法令の制限範囲において、土地の使用や売却を自由におこなうことが可能です。土地の所有権にかかる制限としては、主に次のようなものがあります。

〈土地の所有権が制限を受ける法令〉

建築基準法

建築基準法とは、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低の基準を定めた法律です。建築物の基準や用途、建ぺい率、容積率などの基準を示すことで、国民の生命・健康・財産の保護を目的としています。

農地法

農地法とは、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的とした法律をいい、耕作者の農地の取得や権利が保護されています。

国土利用計画法

国土利用計画法とは、総合的かつ計画的な国土の利用を図ることを目的とした法律をいい、土地の投機的取引の規制をおこなっています。国土法とも呼ばれ、各都道府県知事には規制区域・注視区域・監視区域を指定する権限が与えられています。

都市計画法

都市の発展や整備をもって国土の均衡ある発展と公共の増進に寄与することを目的とした法律をいい、都計法とも呼ばれています。

土地区画整理法

土地区画整理事業に関する規定をもって、健全な市街地の造成と公共福祉の増進を目的とした法律です。

一方、借地権とは、地主の土地を借りて、そこに自分が所有する建物を建てられる権利をいいます。

土地の借主様は借地権者、土地を貸す地主は借地権設定者や底地権者と呼ばれますが、建物を建てる目的以外では借地権が適用されないため、駐車場や資材置き場といった使用目的で借地権の土地を借りることはできません。

また、借地権は土地を借りた時期や目的によりいくつかの種類に分かれ、制限される契約期間が異なります。以下では、借地権の種類にどのようなものがあるのか確認していきましょう。

定期借地権とは、定められた期間土地を借りることができる借地権のことを指します。（適用は1992年8月1日以降）。契約期間は50年以上と定められ、更新はありません。契約期間が満期を迎えた際は、土地を更地にして返還する必要があります。

(3)事業用定期借地権

事業要定期借地権とは、店舗や商業施設などの事業用に土地を借りる場合の借地権をいいます（適用は1992年8月1日以降）。契約期間は10年以上50年未満（※）と定められ、契約書は公正証書にて作成します。契約が満期を迎えた際は、土地を更地にして返還する必要があります。

※2008年1月1日の法律改正以前の契約期間は、10年以上20年以下となります。

(4)建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、土地の所有者が建物を相当の対価で買取る義務のある借地権をいい、契約期間は30年以上です（適用は1992年8月1日以降）。

(5)一時使用目的借地権

一時使用目的借地権とは、工事の仮設事務所やプレハブ倉庫などの設置を目的とし、一時的に土地を借りるための借地権をいいます（適用は1992年8月1日以降）。一時的な借地として利用する旨は契約時に明らかにしておく必要がありますが、トラブルになりやすいため細かい注意が必要です。

土地を売買する際に気になる、「所有権」と「借地権」についてまとめてまいりました。

土地の権利自体が移転する所有権と、特定の使用目的に応じて貸すことができる借地権では、土地の権利形態が大きく異なります。

とくに借地権は契約期間や更新期間、その他の規定に制限が多く、正しい借地権を行使しなければ後にトラブルを招くリスクがあります。土地を売却する際は紛争の未然防止の観点からも専門家に相談し、慎重に契約を進めることが大切です。

土地の売買を検討している人はすまいValueに相談をしてみてはいかがでしょうか。

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