土地を売買するときの「所有権のみ」とは?

基礎知識
土地を売買するときの「所有権のみ」とは? 土地を売買するときの「所有権のみ」とは?

土地について情報収集している際、「所有権」や「借地権」という表現に疑問を持ったことはありませんか?
これから建物や土地を売却したいと考えている売主様は、土地の権利形態を正しく理解し、自分に合った売却方法の方法を知っておくことが大切です。ここでは、土地の売買でよく見かける「所有権」や「借地権」の概要について解説します。

まずは「所有権」について知る

まずは「所有権」について知る

所有権とは、法令の制限内で所有物を自由に使用・収益・処分できる権利をいい、民法では次のように定義されています。

「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」

引用:民法206条

土地について情報収集をおこなう際、「所有権のみ」という表現を見かけることがありますが、これは土地の権利形態が「所有権にかぎる」という意味の記載です。

たとえば、土地を購入して住宅を建てる際や、マイホームと土地を売って住み替えをおこなう際などは、通常、所有権が売主様から買主様へ移転されます。この際、「所有権のみ」となっていれば、買主様は土地を購入することで土地の所有者(地主)となります。

所有権が移転され土地の所有者になると、法令の制限範囲において、土地の使用や売却を自由におこなうことが可能です。土地の所有権にかかる制限としては、主に次のようなものがあります。

〈土地の所有権が制限を受ける法令〉

建築基準法

建築基準法とは、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低の基準を定めた法律です。建築物の基準や用途、建ぺい率、容積率などの基準を示すことで、国民の生命・健康・財産の保護を目的としています。

農地法

農地法とは、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的とした法律をいい、耕作者の農地の取得や権利が保護されています。

国土利用計画法

国土利用計画法とは、総合的かつ計画的な国土の利用を図ることを目的とした法律をいい、土地の投機的取引の規制をおこなっています。国土法とも呼ばれ、各都道府県知事には規制区域・注視区域・監視区域を指定する権限が与えられています。

都市計画法

都市の発展や整備をもって国土の均衡ある発展と公共の増進に寄与することを目的とした法律をいい、都計法とも呼ばれています。

土地区画整理法

土地区画整理事業に関する規定をもって、健全な市街地の造成と公共福祉の増進を目的とした法律です。

「借地権」に気をつけよう

「借地権」に気をつけよう

一方、借地権とは、地主の土地を借りて、そこに自分が所有する建物を建てられる権利をいいます。

土地の借主様は借地権者、土地を貸す地主は借地権設定者や底地権者と呼ばれますが、建物を建てる目的以外では借地権が適用されないため、駐車場や資材置き場といった使用目的で借地権の土地を借りることはできません。

また、借地権は土地を借りた時期や目的によりいくつかの種類に分かれ、制限される契約期間が異なります。以下では、借地権の種類にどのようなものがあるのか確認していきましょう。

(1)普通借地権(旧借地法適用)

普通借地権(旧借地法適用)とは、1992年7月31日以前から土地を借りている場合に適用される借地権(旧法)をいいます。建物の建て替え、契約更新、相続などがあった場合も、土地を借り始めた時期をもとに旧法の普通借地権が適用されます。

普通借地権は更新することで土地を半永久的に借りることができる権利ですが、旧法と借地借家法では契約期間が異なる点に注意しましょう。

〈普通借地権(旧借地法適用)の更新期間〉

構造 存続期間 更新期間
木造 30年(最低20年) 20年
鉄骨造・鉄筋コンクリート 60年(最低30年) 30年

(2)普通借地権(借地借家法適用)

普通借地権(借地借家法適用)とは、1992年8月1日以降から土地を借りている場合に適用される借地権(借地借家法)をいいます。借地借家法適用の普通借地権の契約期間は、以下のように定められています。

〈普通借地権(借地借家法適用)の更新期間〉

構造 存続期間 更新期間
指定なし 30年 合意による更新で、1回目20年、以降10年ごと

定期借地権とは、定められた期間土地を借りることができる借地権のことを指します。(適用は1992年8月1日以降)。契約期間は50年以上と定められ、更新はありません。契約期間が満期を迎えた際は、土地を更地にして返還する必要があります。

(3)事業用定期借地権

事業要定期借地権とは、店舗や商業施設などの事業用に土地を借りる場合の借地権をいいます(適用は1992年8月1日以降)。契約期間は10年以上50年未満(※)と定められ、契約書は公正証書にて作成します。契約が満期を迎えた際は、土地を更地にして返還する必要があります。

※2008年1月1日の法律改正以前の契約期間は、10年以上20年以下となります。

(4)建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、土地の所有者が建物を相当の対価で買取る義務のある借地権をいい、契約期間は30年以上です(適用は1992年8月1日以降)。

(5)一時使用目的借地権

一時使用目的借地権とは、工事の仮設事務所やプレハブ倉庫などの設置を目的とし、一時的に土地を借りるための借地権をいいます(適用は1992年8月1日以降)。一時的な借地として利用する旨は契約時に明らかにしておく必要がありますが、トラブルになりやすいため細かい注意が必要です。

まとめ

土地を売買する際に気になる、「所有権」と「借地権」についてまとめてまいりました。

土地の権利自体が移転する所有権と、特定の使用目的に応じて貸すことができる借地権では、土地の権利形態が大きく異なります。

とくに借地権は契約期間や更新期間、その他の規定に制限が多く、正しい借地権を行使しなければ後にトラブルを招くリスクがあります。土地を売却する際は紛争の未然防止の観点からも専門家に相談し、慎重に契約を進めることが大切です。

土地の売買を検討している人はすまいValueに相談をしてみてはいかがでしょうか。

<監修者>

髙野 友樹

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。現在は、Resorz Consultingを立ち上げ、事業法人や投資家への不動産コンサルティングを行う傍ら、社団法人GINAとして海外事業にも参画している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
あなたの不動産の売却可能額を最大6社が無料で提案いたします

STEP1

物件種別を選択

STEP2

都道府県を選択

STEP3

市区郡町村を選択

STEP4

町名を選択
null
完了まで最短60秒 無料査定スタート!