【契約】家を売るときに注意すべきお金に関すること【手付金】 【契約】家を売るときに注意すべきお金に関すること【手付金】
不動産の基礎知識

【契約】家を売るときに注意すべきお金に関すること【手付金】

家を売ろうと考えている人は、「お金のこと」には十分注意してください。家の売却には「お金が入ってくる」イメージが強いと思いますが、意外と「出ていくお金」も大きくなることがあります。
今回は、入金されるタイミングや不動産仲介会社への支払い、諸経費など、家を売却する際に知っておきたい「お金のこと」を詳しく解説します。

家を売ったお金はいつ手に入るのか

家を売ったお金で住宅ローンの残債を支払うという人も多いでしょう。
その場合、「家の売却」「売却代金の受け取り」「住宅ローン」の3つを関連付けて考える必要があります。したがって、売主様は購入希望者とだけでなく、住宅ローンを借りている金融機関ともしっかり打ち合わせをする必要があります。

家の売却代金の支払いは、2回にわけて行われるのが一般的です。
1回目の支払いは、売主様(オーナー)と購入希望者が売買契約を結んだときに行われます。一般的に、購入希望者が売主様に売却代金の5~20%を手付金として支払います。
この手付金は、売却代金の一部になるので「前払い」の意味合いがあるのですが、そのほかにも手付金には重要な機能があります。

それは、購入希望者が売買契約後に買わないことを決めたときに、その手付金を手放すことで契約を解除できる機能です。つまり売主様は、家を購入希望者に渡すことなく、売却予定代金の5~20%を得ることができるわけです。ただその代わり、売主様はあらためて購入希望者を探さなければなりません。そういった意味では、この場合の手付金は「迷惑料」ともいえます。

また、もし売買契約後に売主様のほうが売らないことを決めたら、まず購入希望者から入手した手付金を返却し、さらに手付金と同額のお金を購入希望者に支払うことで、契約を解除できます。つまり売買契約後に売主様のほうから解除するときは、手付金の2倍を購入希望者に支払うことになります。

売主様の気持ちも購入希望者の気持ちも変わらず、売買することが正式に決まったら、2回目の家の売却代金の支払いが行われます。2回目のタイミングは、家の受け渡しの時です。購入希望者は売主様に、手付金分を除いた残金全額を支払います。

1回目と2回目の支払い金額は、売主様と購入希望者の話し合いによって決めることができます。売主様は、手付金の額を安くしすぎると購入希望者がキャンセルしやすくなる、ということを覚えておいてください。

そして売主様は、購入希望者の資金計画をしっかりと確認するようにしましょう。購入希望者に対し、購入資金をどこから調達するのか「書面」で示してもらうようにしてください。

不動産仲介会社にはいくら支払うのか

不動産仲介会社にはいくら支払うのか

家を売るときに不動産仲介会社を使うと、売主様は仲介会社に手数料を支払わなければなりません。
手数料は不動産仲介会社が自由に決めることができますが、法律で上限が決まっており、その額「取引価格×3%+6万円」で算出します。たとえば取引価格が2,000万円になれば、売主様は不動産仲介会社に最大66万円(=2,000万円×3%+6万円)を支払うことになります。

諸経費はいくらかかるのか

諸経費はいくらかかるのか

家の売却には、「印紙税」「抵当権抹消登記費用」「登録免許税」「司法書士への依頼代金」「譲渡所得税」「家の解体費」「廃棄物の処分費用」「引越し代金」といった諸費用がかかります。

印紙税は、売買契約時に必要な税金です。印紙を購入してその印紙を契約書に貼り付けることで税金を納めたことになります。

印紙税の代金は、取引価格が100万円以下であれば500円、500万円以下であれば1,000円、1,000万円以下であれば5,000円、5,000万円以下であれば10,000円となります。
売買契約書は2通作成するので、たとえば3,000万円で売却すれば20,000円(=10,000円×2枚)が必要です。

売却する家に住宅ローンの残債があり、その残債を完済してから売却する場合、抵当権抹消登記費用が発生します。残債の完済とは抵当権の抹消を意味しますので、したがって抵当権が抹消されたことを登記しなければならないのです。

抵当権を抹消するには登録免許税が必要で、これには2,000円かかります。さらに、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼すると、大体10,000円ほどかかります。

そのほか、家を売却して利益(譲渡所得)が出れば、譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得は次の計算式で算出します。

  • ・譲渡所得=取引価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
    マイホームを売却すると特別控除額は3,000万円になります。上記の式にあてはめるとこうなります。
  • ・譲渡所得=取引価格-(取得費+譲渡費用)-3,000万円
    つまり、「取引価格-(取得費+譲渡費用)」が3,000万円以下の場合は譲渡所得が「マイナス」になり、譲渡所得税はかかりません。
    「税金がかかるかどうか」は、取引価格だけでなく取得費と譲渡費用が大きく関わってくるわけです。そういった意味では「取得費と譲渡費用」は節税効果に貢献するといえます。

上記の計算式で譲渡所得が「プラス」になった場合、「譲渡所得×税率」分の譲渡所得税を、売却した翌年に確定申告して支払うことになります。

そのほかにも「家の解体費」「廃棄物の処分費用」「引越し代金」などが必要になる人もいるでしょう。すべて事前に関係業者に見積もりを出してもらうことをおすすめします。

まとめ

家の売却は「意外に出費が多い」と覚えておいてください。上記で紹介した手数料や諸経費だけでなく、住宅ローンの残債が多いと、自己資金を別途用意する必要がでてくるかもしれません。
また、想定していたより安く売ることになった場合でも、事前に建てた資金計画に狂いが生じてしまうでしょう。そのため、プロ(不動産仲介会社)のアドバイスを受けながら確実な売却計画を立ててください。

小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

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