土地売却の際の地中埋設物とそれに伴う瑕疵担保責任の関係について

地中埋設物とは？

地中埋設物とは、既存建物の基礎部分やコンクリート片、屋根瓦などの建築資材（いわゆるガラ）、古い水道管、浄化槽、井戸など、地中に埋まっている廃棄物などを指します。

産業廃棄物に対する規制がそれほど厳しくなかった時代には、建物を解体する際に発生した屋根瓦やコンクリート片をそのまま地中に埋め戻すことが珍しくありませんでした。

しかし地中埋設物は不要物と化しているにもかかわらず、地中に埋まったままの状態であるため、買主様が新しく建物を建てようとするときに基礎工事の阻害要因となる場合があります。そうした場合、売主様に瑕疵担保責任（契約不適合責任）が生じるケースも少なくありません。

※2020年4月1日から施行された民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。

このように、地中埋設物は買主様と売主様にとって大きなリスクとなる可能性があるのです。

地中埋設物が瑕疵担保責任（契約不適合責任）に問われる場合とは

地中埋設物の存在を知っていながらその事実を告げずに土地を売却した場合、売主様に「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」が問われます。瑕疵とは欠陥や不具合のことで、不動産取引においては「見ただけでは発見することが難しい欠陥や不具合」を指します。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われると、買主様から地中埋設物の撤去費用を請求される可能性も否めません。また、説明義務違反により損害賠償を請求されるケースもありますので、注意が必要です。

売主様が宅建業者で買主様が宅建業者以外の場合、民法の原則では「瑕疵があるという事実を知った日から1年以内」の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うことになりますが、売主様にとってあまりに不利となるため、宅建業法では「物件の引き渡し後2年以上」を最低条件に、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期限を設定する特約が認められています。

なお、2020年4月1日から施行された民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。契約不適合責任においては、売主様が契約と違うものを売れば契約不適合とみなされ、売主様の責任が重くなりますので注意が必要です。

地中埋設物の調査方法

地中埋設物があるかどうかわからない場合、まずはその土地に建てられていた建物の図面や資料などをチェックするのが一般的です。「どの位置にどのような建物が建てられていたか」を確認することで、地中埋設物の有無を推測します。

たとえば、建てられていた建物が平屋の建物であれば浄化槽が残っている可能性があり、マンションやビル、クリーニング工場、ガソリンスタンドなどが建っていた場合は、地中に何らかの建築物等が埋まっているリスクを考慮しなければなりません。

また、図面や資料による机上調査以外の地中埋設物の調査方法として、「物理探査・非破壊工法」が挙げられます。代表的なものとしては、電磁波を利用した地中レーダー探査があります。その他にも、ユンボやボーリング調査が挙げられますが、売主様が個人の場合これらは一般的ではありません。

地中埋設物でも基礎杭などは問題ないケースもある

建物の建築に影響がないなど「買主様に特段の不利益を与えない」とされる場合は、「地中埋設物があっても瑕疵に当たらない」と法的に判断されるケースがあります。具体的には、地中の基礎杭や下水管などがそれに該当します。

しかし、いずれにしても売買契約を締結する際には、これまでの土地の利用状況や地中埋設物の有無などについてすべて説明する義務がありますので「不利益に当たらないだろう」と勝手に判断することは避けましょう。地中埋設物が見つかった場合の対応や負担責任をしっかりと取り決め、売買契約書に明記しておくことが大切です。

まとめ