不動産の転売は違法？土地や家を転売する際の抑えておくべきポイントを解説！

購入価格を上回る成約価格で不動産を転売しても、違法になることはありません。
不動産の利用や取引における基本理念を定めた「土地基本法」（平成元年12月22日法律第84号）では、不動産の転売を禁止する条項は定められていないためです。

不動産の転売に違法性が含まれないにもかかわらず、「不動産の転売が違法である」という認識が広がった背景には、1990年まで続いた不動産バブルの影響が挙げられます。
過去発生した不動産バブルでは土地の価格が異常な値上がりを見せたことから「適正な土地利用」を目的に土地基本法が制定されました。
土地基本法では「国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することをその目的とする」と定められていることから、「利益を目的とした不動産の転売行為が違法である」という誤った認識が広がったのではないかと考えられています。

また、宅地や建物の売買で得られる利益を主な収入とする宅地建物取引業においては、国土交通省より「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」が提示されています。
本通達によると「利益を目的とした継続性のある取引」は、事業性が高いことから宅地建物取引業免許が必要となります。

しかし、ひとつの土地を区画分けして複数人に売却する場合など、やむを得ない理由から「利益を目的とした継続性のある取引」に該当してしまうケースもあります。
上記のような不動産売買における宅地建物取引業免許の必要性は取引ごとに判断され、明確な基準が定められていないのが現状です。
そのため、現在の法的な観点からは「不動産を転売したから違法」となることはありません。

不動産の転売を検討する場合、最終的に利益を得て成功といえます。転売により損をしてしまわないためには、以下のようなポイントを意識しましょう。

1．長い期間で転売を考える

不動産を転売して得た利益には税金が発生します。
納めるべき税金の金額は所有期間によって異なり、税金の金額が変動する所有期間の境は5年です。
所有期間が5年未満で転売をすると納めるべき税金の金額が多くなるため、長期的な視点で転売を考えると成功につながります。

2．転売ではなく運用も同時に行う

税金を考慮して不動産を長く所有していると、不動産の維持や管理にかかる費用が発生し続けます。不動産は価値が上がるタイミングを見計らって売却することで利益を得られますが、適切な売却タイミングが訪れない期間は所有する不動産に適した運用（更地は駐車場、物件は賃貸に出すなど）を行って、可能なかぎり費用を回収することが大切です。

転売を目的として不動産を売却する場合、早い段階で適切な売却タイミングが訪れれば「5年未満の所有」となるケースが多いです。
この場合に得る譲渡所得の区分は、不動産の所有期間が5年に満たない（※）ことから「短期譲渡所得」となり、以下の税率による譲渡所得税が発生します。

※不動産を売却した年の1月1日の時点における所有期間が5年以下

所得税：30％
住民税：9％

一方、早期に売却タイミングが訪れず、不動産を「5年以上の所有」で売却する場合の譲渡所得の区分は「長期譲渡所得」となります。長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は、以下のとおりです。

所得税：15％
住民税：5％

不動産の所有期間により税率は大きく異なり、不動産を5年以上所有したのち売却をした場合は、5年未満のケースに比べて2倍近い税金がかかることを知っておきましょう。

※2037年までに締結する不動産売買取引においては、譲渡所得税に復興特別所得税（2.1％）が加算されます。

不動産の転売は違法ではありませんが、「誰でも簡単に成功できる」とは言い難いため、推奨はできません。不動産仲介会社を使用しない仲介契約をすると諸費用を抑えた不動産売買ができると認識されやすいですが、実際には以下のようなデメリットがあることを知っておきましょう。

• 個人で買主様を見つける必要があるため、売主様の作業負担が大きい
• レインズ（不動産流通標準情報システム）に登録をして効率良く売買活動を行うことができない
• 契約書や書類の作成を自分で行う必要があり、専門知識が必要となる
• 個人間の契約は一定のお客様から敬遠されるため、買主様候補を逃しやすい

もしも、不動産の転売を考えているのであれば、今回ご紹介したポイントに注意した計画を立ててみてください。適切な売却タイミングを逃さずスムーズな売却を望むという方は、不動産仲介会社に仲介を依頼し、無理なく売却することを検討してみてはいかがでしょうか。
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