マンションから戸建てへ住み替え！注意点やメリットデメリットを詳細解説

マンションから戸建てへ住み替える場合、「マンションを売却する」「戸建てを購入する」という2つの行動が必要となります。ここでは、マンションから戸建てへ住み替える際の不安点について見ていきましょう。

ダブルローンにならないか

ダブルローンとは別名「二重ローン」とも言われており、住宅ローンを2つ組むことを指します。

主に現在所有しているマンションを売却する前に、住み替え先である戸建てを購入することで起こります。

ダブルローンの状態はマンションが売れるまで続きますが、不動産の売却には時間がかかることが多く、自分の意思で調整できるものではありません。したがって、ダブルローンが長期化してしまうリスクがあるのです。

ダブルローンを避けるためには、戸建ての購入よりも前に、所有しているマンションの売却をすることが必要でしょう。

返済額が増えないか

現在支払っているマンションの返済額よりも、新しく購入する戸建ての方が返済額が増えるケースもあります。なぜなら、住宅ローンで借り入れする金額や毎月の支払い額は、人によって異なるからです。

同じ年収の人を比べても、年齢や家族構成・生活スタイルなどによって、住宅にまわせる金額はさまざまです。返済額の増加を気にしている人は特に、新しく購入する戸建ての販売価格だけでなく、借入金額や毎月の返済額などもしっかりと確かめることをおすすめします。

修繕費などはどうするのか

これまで支払ってきたマンションの管理費・修繕積立金は、売却したとしても返還されません。また、購入した戸建てで修繕が必要となれば、当然修繕費用が発生します。

中古の戸建てを購入するときは現状をよく確認し、気になる点があれば不動産仲介会社に質問してください。また、インスペクション（建物検査）※済みの物件であるかどうかも確認しておくと良いでしょう。

※インスペクションとは、不動産の劣化状況や欠陥の有無、修繕すべき時期に関して不動産に知見のある第三者（建築士など）が客観的に検査を行うことです。

税金はどうかわるのか

マイホームの買い替えをする場合、譲渡所得における特例が受けられる可能性があります。

例えばマンションを売却した場合は譲渡所得に対して課税されるのですが、マンションの売却価格よりも戸建ての価格の方が高い場合は、マンション売却による譲渡所得への課税を次の売却時まで繰り延べできる特例があります。

ただし、この特例はあくまで「繰り延べ」であり、課税時期が先延ばしされるというものですから注意が必要です。

また、特例の条件を満たしていても申告しなければ適用されません。条件に当てはまっているかどうかを確認して、特例を適用させたい場合は申告を忘れないようにしましょう。

ここでは、マンションから戸建ての住み替え時に「知っておきたいメリットデメリット」について解説します。

メリット

マンションから戸建てへ住み替えをするメリットの1つとして、「部屋が広くなる」ということが挙げられます。マンションから戸建てへの住み替え理由で多いのは、「家族が増えてマンションが手狭になった」というケースです。一口に「戸建て」といっても物件によって仕様が異なりますが、単純に部屋数が増えることで手狭感は解消します。さらに、収納スペースが増えれば部屋を広く使うことができるでしょう。

また、マンションでは毎月管理費を支払いますが、戸建ての場合は管理費が必要ありません。戸建ての場合は自分で管理・修繕を行う必要がありますが、管理費の負担がなくなる点もメリットであるといえるでしょう。

その他にも、土地を所有できる、庭を作れる、マンションよりもプライベート空間が保ちやすいといったメリットがあります。

デメリット

戸建ての場合はマンションに存在する管理人のなどがいないため、防犯面がマンションよりも弱くなるケースがあります。

また、戸建ては土地・建物が所有できる点がメリットではありますが、管理や修繕もすべて自分で行うことになります。マンションのように管理費を払って清掃や点検などのメンテナンスをしてもらえるわけではありません。

その他、土地の分の固定資産税が増える可能性があることや、借入金額の増加や返済期間が短くなった場合にローンの返済額が増えることなどがデメリットとして挙げられるでしょう。

マンションから戸建てへの住み替えを行う場合、その流れは大きく分けて2通りあります。1つはマンションを売却してから戸建てを購入する方法（売り先行）、もう1つは戸建てを先に購入してからマンションを売却する方法（買い先行）です。ここでは、それぞれの大まかな流れについてご紹介します。

売り先行の場合

売り先行の場合は、まずは所有しているマンションの査定を不動産仲介業者に依頼しましょう。売り先行にすることでおおよその売却金額がわかるため、新居の購入費用に充てられる金額が把握できます。

買い先行とは違い、「早く売却しないとダブルローンが負担になってしまう」と急ぐ必要がなくなるため、買主様との交渉に余裕を持って対応することができるでしょう。

マンションの売却が決まると新居の購入・引越しとなりますが、マンションの引渡しまでに新居の購入・引越しが間に合わない場合は「仮住まい」が必要となります。仮住まいが必要な場合は、仮住まい探しの手間や住居費用がかかることも覚えておきましょう。

なるべく仮住まいを避けて売却を進めるためには、引渡し日の設定など買主様との調整を細かく行う必要があるので、不動産仲介会社の協力が必要不可欠です。

買い先行の場合

買い先行の場合は、住み替え先である戸建ての物件探しから始めます。売り先行の場合は売却が決まらないと新居の購入ができませんが、買い先行の場合は納得のいくまで物件を探して好きなタイミングで購入することができます。

マンション売却のタイミングは人それぞれですが、買い先行の場合はなるべく早く売却活動を行った方が良いでしょう。売却が遅くなると、ダブルローンの期間が出てくる可能性があるからです。

また、ダブルローンを気にして売り急ぐと、想定よりも安い金額で売却となってしまうケースもあります。そのため、買い先行は、資金に余裕がある方におすすめの方法です。

同時に行う場合

マンションの売却と戸建ての購入を同時に行うという方法も考えられます。売却と購入を同時に行えるので仮住まいが必要ない・ダブルローンの心配がないというメリットがある一方で、売却と購入のタイミングが非常にシビアになります。

マンション購入者が現れるタイミングと、欲しい物件を見つけるタイミングが同じであるとは限らないからです。売り先行・買い先行のいずれにせよ、売却活動と購入物件探しはある程度並行して行われます。「同時」にこだわらず、ご自身の納得いく方法で売却されることをおすすめします。

また、マンションを売却する際は、「業者買取」という選択肢もあります。マンションに住みたい人を探すのではなく、業者にマンションを買い取ってもらうもので、売却がスピーディーに行われる・手間が省けるなどのメリットがあります。ただし、業者買取の場合は相場の70%～80%となることが多く、安い価格での買取となることがほとんどです。住み替えの方法は、ご自身の状況と合わせて検討してみてください。

• 家の住み替えにベストなタイミングはいつ？

マンションから戸建てへ住み替えるなら、より良いライフステージの実現ができるよう、無理なく生活のできる・納得のいく新居を購入したいですよね。そのためには、住み替えの知識を得ることはもちろん、信頼できる不動産仲介会社に依頼することが大切です。住み替えにより不動産の売却を行う際は、一括査定サービスを利用して複数の不動産仲介会社を比較検討すると良いでしょう。まずは、大手6社を無料で一括査定できる「すまいValue」の利用を検討してはいかがでしょうか。

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