大暴落？不動産業界の2020年問題　2つのシナリオを徹底解説

2020年問題とは、IT技術の発達における雇用の減少や教育改革、IT人材の不足など、さまざまな要因によって生活の負担やリスクが大きくなるという問題です。

そんな中、以下の2点は不動産業界にとって悪材料になる可能性があり、不動産業界の2020年問題として懸念されています。

オリンピックによる価格変動

2019年はオリンピック直前ということもあり、不動産市場は上昇を続けています。そのため2019年は一部では「不動産バブル」ともいわれており、不動産売却にも絶好の時期だといえるでしょう。

しかし、現在の状態は東京オリンピックを引き金に崩壊する危険性があり、オリンピック閉幕後に価格が大きく下落するのではと懸念する声もあります。

消費税の増税

2019年の不動産市場の上昇は、10月の消費税増税による駆け込み需要も影響しているといえます。10月を過ぎて以降は需要が落ち込みつつあり、今後はより価格が下落していく可能性があるといえます。

特に、販売業者が需要見込みを誤った場合などは、売れ残った不動産が在庫処分として安く販売されるため、今後売り出される中古マンションなどの価格に影響し、価格下落の連鎖反応を起こすことも考えられます。

2020に不動産価格が暴落するというシナリオでは、以下の3つが大きな要因となっています。

キャピタルゲイン狙いの売り圧力

不動産業界では、「2020年以降、海外投資家が日本の不動産を一斉に売るではないか？」ともいわれています。

なぜなら、海外投資家たちは、東京オリンピックが決まった2013年ころから値上がりを見越し、都内のマンションを数多く購入しており、東京オリンピック後の不動産価格が下落する前に売り抜けて、キャピタルゲインを得ることを狙う可能性があるからです。

彼らが一斉に売り出せば不動産の供給が過剰になり、不動産価格の下落に繋がってきます。

消費税増税による需要の冷え込み

2019年10月、これまで8％だった消費税が10％に増税されたことにより、不動産購入者の大幅な買い控えが考えられます。

供給過剰による潜在在庫の増加

不動産の供給過剰によって潜在在庫が増えていることも、不動産暴落しかねない要因の一つです。

潜在在庫とは一般に公開されていない隠れた在庫のことで、潜在在庫の数が増えると価格を下げて販売することになります。つまり、潜在在庫の数が多いほど全体への影響も大きくなり、結果として価格の暴落に繋がりかねないというわけです。

2020年問題ではさまざまな暴落要因が浮上していますが、一部の専門家の間では「不動産価格は暴落しないのでは」という意見もあります。その主張のポイントは下記となります。

外国人居住者が増える

東京オリンピック後はさまざまなインフラが整備された状態となるため、外国人居住者の増加が考えられます。近年は深刻な人手不足により入管法改正も実施され、外国人人材を積極的に受け入れている背景もあるので、不動産需要が極端に暴落するとは考えにくいのではという意見です。

東京への人口流入が一定数見込まれている

国勢調査によると、東京の人口は今後もしばらく増加する傾向にあり、東京都は2025年をピークに減少に転じると見込んでいます。また、東京に関しては毎年地方からの人口流入が見込まれているため、需要が大きく落ち込むことは考えにくく、「不動産価格はオリンピック後も変わらないのではないか」という見方もあります。

金利安で住宅購入やリフォームが増えている

2019年現在、住宅ローンはかつてないほどの低金利となっており、住宅購入には絶好のチャンスだといえます。特にフラット35に関しては2016年年初に金利が急激に低下。その後は多少のアップダウンを繰り返すも、現在は過去最低金利に近い水準となっていて、今後しばらくは住宅が購入しやすい環境だといえるでしょう。

そのため、住宅の需要が落ち込むことなく、価格が安定的に維持されるのでは、と考えられています。

今回ご紹介した2つのシナリオはどちらにも可能性があり、一概に「暴落する・暴落しない」とはいえません。いずれにしても2020年問題に大きな影響を与えるのは、世界的イベントでもあるオリンピック。2020年のオリンピックは不動産価格に大きな影響を及ぼす可能性が高いため、不動産の購入（もしくは売却）を検討している方にとっては、決断タイミングがくることが予想されます。間近に迫ってきていますが、焦って動くと失敗する可能性も高いので、しっかりと情報収集してから決断することが大切です。

すまいValueでは、依頼者の希望に合わせた最適な売却をサポートしているので、不動産に関する不安や疑問などを含めぜひ一度相談してはいかがでしょうか。

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