マンションの値上がりはいつまで？適正価格でマンションを売るために知っておくべきこと

近年のマンションの値上がりは以下のようなことが理由であると言われています。

2020年の東京オリンピックによる建築資材の高騰

東京オリンピック開催に向けて、関連施設やインフラ整備等の建設ラッシュが続いています。

その影響から建築資材や人手の不足が生じてマンション建設における建築費が高騰、またマンション建設に適した利便性の良い土地も減少していることから土地価格も上昇しています。

建築費も土地価格もマンションの販売価格に上乗せされるため、マンション価格の値上がりが生じているのです。

日銀の金融緩和政策による低金利がマンションの購入をサポート

日銀の金融緩和政策により、各金融機関による住宅ローンが1％に満たない低金利となっており、多くの人が住宅ローンの総支払額が少ないこの時期にマンションを購入したいと考えています。

このようにマンション購入の需要が増えることも、マンション価格が上昇する原因となっています。

2025年大阪万博によるインフラ整備等

ここ数年大阪の不動産価格が上昇傾向にありますが、これは2025年に大阪万博が開催されることに起因しています。

東京オリンピック同様、大阪万博開催によって建築資材や人手の不足が生じて建築費が高騰していることや、大阪万博開催のためのインフラ整備等によって、今まで以上に住みよいエリアになるという期待感も膨らみ、マンション価格が値上がりしているのです。

時代背景などの外部要因に左右されずに、資産価値を保って高値で取引されるマンションもあります。こちらではそのようなマンションの特徴について解説します。

立地が良い

下記のような立地が良いマンションは、古くなっても資産価値が下がりにくい特徴があります。

• 最寄り駅に近いなど、交通利便性が良い立地
• 再開発が予定されているなど街の発展性や成長性が期待できる立地
• 周辺の治安が良い
• 災害リスクの低い立地

希少性がある

エリアにタワーマンションが1棟しかなければ、そのマンションの希少性は高くなります。

また、傘をささずに通勤できる、駅直結のマンションも希少価値が高いといえるでしょう。

このように、多くの人が望む好条件を持っていて、かつ供給数が少ないマンションは、希少性が高く資産価値が下がりにくいといえます。

生活利便性・住環境・周辺環境が良い

近隣に商店街やスーパーやコンビニをはじめ、病院やドラッグストア、金融機関や役所（出張所）、学校や公園など、生活する上で必要な施設や機関があるマンションは、生活利便性が高く資産価値が下がりにくい傾向があります。

マンションを適正な価格で売却したい場合、以下のような点を知っておきましょう。

3,000万円の特別控除の特例

マンションの売却代金からそのマンションの取得費や売却時の譲渡費用を差し引いたものを売却益（譲渡所得）といいます。売却益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。

例外として、マイホーム（居住用財産）として利用していたマンションを売却したときは、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円までを控除することができる「3,000万円の特別控除の特例」を適用することができます。

ただし、この特例を適用するためにはいくつかの条件を満たす必要がありますので、事前に国税庁のホームページで確認しましょう。

長期譲渡所得・短期譲渡所得

売却したいマンションの所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となり、それぞれ所得税や住民税の税率が異なります。

具体的には、長期譲渡所得の税率が所得税・住民税合わせて約20％であるのに対して、短期譲渡所得の税率は約39％と倍近くになっているため注意が必要です。

所有期間の算定方法が複雑であることや10年超所有の軽減税率の特例などもあるため、マンションの売却を検討している場合は不動産仲介会社に早めに相談すると良いでしょう。

マンション売却を得意とする不動産仲介会社の選定

マンションを適正な価格で売却するためには、パートナーとなる不動産仲介会社の力を借りることで、話がスムーズに進みやすくなります。

不動産仲介会社はそれぞれ得意分野が異なるため、中古マンションの売却を得意としている不動産仲介会社をパートナーとすることが高値売却のコツです。

マンションの価格は値上がりし続けるだけでありません。場合によっては、下落する可能性もあります。

その原因としては以下のようなことが挙げられます。

人口や世帯数の減少

わが国では少子高齢化による世帯数の減少や空き家の増加が社会問題となっていますが、人口の多い都心エリアも例外ではありません。

マンション価格は需要と供給のバランスに左右される側面があるため、今後マンションが供給過剰な状態となれば価格が下落するリスクがあります。

東京オリンピック後の景気後退

東京オリンピックという華やかな一大イベントが終了すると、それまでの反動から景気が後退する可能性があります。

実際に前回の東京オリンピック（1964年）終了後にわが国は、「昭和40年不況」といわれる不況に見舞われていますし、近年のオリンピック開催国においては終了後に景気後退が生じています。

つまり景気後退をカバーする要因が生じなければ、マンション購入者も減少するため価格が下落するリスクがあります。

ただし、2025年に万博開催が予定されている大阪エリアは、東京オリンピック開催による特需と同様にマンション需要が高まっており、開催予定地周辺を中心にマンション価格が上昇する可能性があります。

住宅ローンを利用できる人が減少傾向

平成31年2月15日に総務省統計局より発表された労働力調査によると、全労働者のうち非正規の職員・従業員は前年と比較して84万人増加し、全体の約38％となっています。

非正規雇用者は現在も増加傾向にありますが、安定した収入が前提条件となる住宅ローンを利用することが難しいのが現状です。

そのため、住宅ローンを利用できる人が減少することから、マンションの購入需要が減少して価格が下がるリスクが考えられます。

もちろん、フリーランスの台頭や在宅ワーカーの増加など、就業・雇用形態の多様化により、金融機関による住宅ローンの融資姿勢が変化する可能性もありますが、現時点では不透明です。

今後も世の中の動向や制度の変化をしっかりと見ていく必要があるでしょう。

不動産は同じものが二つとないうえに、世の中の動きや時代背景によって大きく価格が変動します。

そのため、マンションを売却する際は「適正なマンション価格」を把握することが大切です。まずは不動産仲介会社に相談し、情報を得ることから始めましょう。

また所有するマンションについて、不動産仲介会社の査定を受けるのもおすすめです。

査定を受けることで現時点での適正な資産価値を把握することができ、併せて最適な売却のタイミングや得する制度などの情報も得られるでしょう。

査定を行う際は、なるべく複数の不動産仲介会社に相談をすることがポイントです。複数社に個人で問い合わせを行うのは大変ですので、不動産の無料一括査定サービスを提供しているすまいValueを利用してみてはいかがでしょうか。

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