住み替えの2つの手順「買い先行」と「売り先行」とは？それぞれの具体的な流れや必要費用も併せてご紹介
「買い先行」と「売り先行」とは？
自宅の住み替えなどで売却と購入の手順をあらわす言葉に「買い先行」と「売り先行」があります。
それぞれのメリット・デメリットを知り、どちらの手順が自分の理想に合っているか確認しましょう。
買い先行とは
買い先行とは、「買うことが先」の住み替え手順をいいます。
具体的には、先に新居の購入手続きを済ませ、後から元の自宅を売却する流れとなります。
買い先行で自宅の住み替えを行うと、新居選びに集中しやすく、自宅売却後に仮住まいが不要となることが大きなメリットです。
ただし、現在の自宅に住宅ローンが残っていて事前の完済が難しい場合、新居の住宅ローンと重複し、一時的に多額の借金が必要となることがデメリットといえます。
住宅ローンの借り入れには信用性や返済能力の有無がかかわるため、買い先行で住み替えをするには、金銭的な余裕があることが前提条件となります。
売り先行とは
売り先行とは、「売ることが先」の住み替え手順をいいます。
先に現在の住宅の売却手続きを済ませ、後から新居を購入する売り先行は、住み替えの一般的な流れとして把握している方もいるでしょう。
売り先行で住み替えを行うと、自宅を売却して得た金額をもとに無理のない資金計画を立てられ、貯蓄が少ない場合も可能な範囲で新居購入をしやすいという点がメリットです。
ただし、売却手続きを進めている段階から新居の引渡し日まで、仮住まいが必要となる点に注意が必要です。
売却活動が滞り、仮住まいの期間が長引くと、売却活動中の家の住宅ローンと仮住まいの家賃が重複し、金銭的な負担となるケースもあります。
自宅を売却した金額を新居の購入資金に充てることで新居にかかる費用負担は軽減できますが、自宅の売却をよりスムーズに進めるための工夫は欠かせません。
住み替えの一番の理想は「売り買い同時進行」
「買い先行」「売り先行」ともに一長一短の特徴がありますが、それぞれのメリットをバランス良く取り入れられるのが「売り買い同時進行」による住み替えです。
現在の自宅の売却手続きと新居の購入手続きを同時に進めることができると、日取りを合わせて一度の引越しで住み替えを完了させることが可能です。
具体的には、現在の自宅の引渡し日と新居の引き渡し日（入居日）を同日にし、住宅ローンの返済が二重ローンとならないよう調整します。
「買い先行」と「売り先行」別にみる、家の売却・購入の流れ
買い先行と売り先行で住み替えを行う場合の具体的な流れをご紹介します。
〈買い先行の流れ〉
| 購入～入居まで | 1．物件探し | 新居となる物件を探す |
| 2．購入契約 | 新居の売買契約を締結する | |
| 3．住宅ローン手続き・代金支払い | 新居の住宅ローン手続き・諸費用の支払いを済ませる | |
| 4．入居 | 新居引渡し日に引越し | |
| 売却～引渡しまで | 5．不動産査定（売出価格の決定） | 自宅を査定に出す |
| 6．媒介契約 | 売却を依頼する不動産仲介会社との媒介契約を締結する | |
| 7．売買契約 | 購入希望者との売買契約を締結する | |
| 8．物件引渡し | 自宅を買主様へ引渡す |
〈売り先行の流れ〉
| 購入～引渡しまで | 1．不動産査定（売出価格の決定） | 自宅を査定に出す |
| 2．媒介契約 | 売却を依頼する不動産仲介会社との媒介契約を締結する | |
| 3．売買契約 住宅ローン手続・代金支払い |
購入希望者との売買契約を締結する | |
| 4．物件引渡し | 自宅を買主様へ引渡す | |
| 購入～引渡しまで （売却の目処が立った時点から開始） |
5．物件探し | 新居となる物件を探す |
| 6．購入契約 | 新居の売買契約を締結する | |
| 7．住宅ローン手続き・代金支払い | 新居の住宅ローン手続き・諸費用の支払いを済ませる | |
| 8．入居 | 新居引渡し日に引越し |
買い先行と売り先行では、購入と売却をおおよそ逆の手順で進めていきます。
ただし、売り先行における物件探しは買主様が決定した段階から進めることができるため、売買契約まで待つ必要はありません。
売買契約を進めながら新居となる物件探しを進めていくと、スケジュールによっては先に挙げた「売り買い同時進行」で住み替えを済ませられる場合もあります。
住み替えにかかる税金などの諸費用・減税措置とは
自宅の住み替えにかかる諸費用にはどのようなものがあるのでしょうか。
住み替え時に活用するべき減税措置とあわせて見ていきましょう。
・売却時に必要な諸費用の目安：成約価格の5～7％
自宅の売却にかかる諸費用は、成約価格の5～7％を目安にできます。
例）成約価格2,000万円の場合の諸費用：100万円～140万円
また、売却時の諸費用には、以下のようなものがあります。
| 費用の項目 | 費用（目安） |
| 売買契約書 印紙税 |
1万円～6万円 （成約価格による） |
| 仲介手数料 | 成約価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士依頼で5,000円～2万円ほど |
|
住宅ローンを一括返済するための費用 （返済手数料など） |
金融機関への手数料1万円～3万円 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 |
売却した自宅の所有期間が5年以下：39.63％ 売却した自宅の所有期間が5年超え：20.315％ （3,000万円控除制度あり（後述）） |
・購入時に必要な諸費用の目安：購入価格の8～10％
新居の購入にかかる諸費用は、購入価格の8～10％を目安にできます。
例）購入価格4,000万円の場合の諸費用：300万円～400万円
購入時にかかる諸費用には、以下のようなものがあります。
| 費用の項目 | 費用（目安） |
| 仲介手数料 | 成約価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 売買契約書・住宅ローン契約書 印紙税 |
1万円～6万円 （購入価格による） |
| 住宅ローン関連費用 |
1～2万円（融資事務手数料） もしくは融資金額の1～2％ |
| 保険料 |
火災保険、地震保険などの費用 約10万円～ |
| 引越し費用 | 約20万円 |
| 固定資産税・都市計画税 |
固定資産税評価額×1.7％ （市区町村により異なる） |
| 不動産取得税 | （固定資産税評価額－控除額）×税率3％ |
売却時の減税措置①「3,000万円の特別控除の特例」
現在の自宅を売却して利益が出た（購入当初の金額より高く売れた）場合、利益に対して「3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けることが可能です。
「3,000万円の特別控除の特例」とは、自宅を売って得た利益（譲渡所得）のうち、3,000万円までは非課税となる制度です。
適用を受けるには、所定の条件を満たしていること、確定申告を行うことが必要です。
売却時の減税措置②「損益通算」
現在の自宅を売却して損失があった（購入当初の金額より安く売れた）場合、税額を軽減させるための「損益通算の特例（マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」を受けることができます。
これは自宅を売却して生じた損失をその年の給与所得や事業所得などから控除でき、所得税や住民税額を軽減できる制度です。
適用を受けるには、所定の条件を満たしていること、確定申告を行うことが必要です。
まとめ
住み替えの手順と諸費用についてまとめてまいりました。
住み替えを行う場合には、買い先行・売り先行のいずれにせよ、自宅の売却が必要です。
買い先行で少しでも新居への引っ越しをスムーズに行いたい、売り先行で新居の購入資金を回収したい、住宅ローン返済のために適正価格で売りたいなど、住み替えの手順により求める要素は異なるでしょう。
自宅売却を伴う住み替えはタイミングが難しいため、不動産取引の専門家である不動産仲介会社に相談することが重要です。
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土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
＜監修者＞
髙野 友樹
宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士
不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。
河野 雅人
公認会計士/税理士
東京都新宿区神楽坂駅近くに事務所を構え、高品質・低価格のサービスを提供している。大手監査法人勤務の後、会計コンサルティング会社を経て、税理士として独立。中小企業、個人事業主を会計、税務の面から支援している。法人税申告実績約300件、個人所得税申告実績約600件、相続税申告実績約50件。セミナー、研修会講師年間約10件。執筆活動も精力的に行っている。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
最後までお読みいただき、
ありがとうございます。
ご回答ありがとうございました。
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