親から譲り受けたマンションや、築年数の古いマンションを購入した場合、老朽化にともなって建て替えが必要となるケースが出てきます。そんな時、マンションの住民も建て替え費用を負担しなければならないのでしょうか。建て替えで自分の住まいが綺麗になるのは嬉しい反面、費用負担の有無や相場も気になるところです。
そこで今回は、マンションの寿命や建て替えが決まる確率、住民の費用負担の相場にくわえ、建て替えが決定した際の選択肢についても解説します。
目次
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費用負担が心配だけど…建て替えの背景には「マンションの寿命」がある
マンションに限らず、建物や家屋にはいつかは寿命がやってくるものですが、マンションの寿命について、明確な定めがあるわけではありません。
ただし、近年は耐震設備等への不安などから、建て替え基準の半分となる築30年程でマンションを建て替えるケースも増加してきています。特に耐震補強に関する意識が薄かった時代に建設されたマンションでは、災害によるダメージを最小限に抑えるため、早い段階で建て替えが検討されます。
今住んでいるマンションが建て替えになる確率はどれくらい？
現在住んでいるマンションが建て替えとなる確率は、概ね以下のように予想されます。
今住んでいるマンションが建て替えになる可能性は？
国土交通省が発表しているデータによると、平成30年末時点における日本のマンションストック総数は約654万戸となっています。そのうち、平成31年4月時点で建て替え済み、または建て替え工事中・工事準備中の物件は278件です。
1つのマンションに住む世帯数を60世帯とした場合、建て替え済み・建て替え工事中または準備中のマンションは全体の0.26%程度となります。この数字を見るとマンションの建て替えは進んでおらず、今住んでいるマンションが建て替えになる可能性は現時点では低いといえます。
マンションの建て替えが進まない理由
マンションの建て替えが進まない大きな理由の1つに、マンション所有者の同意が得にくい点が挙げられます。建て替えには区分所有者の4/5以上の賛成が必要ですが、建て替えによる費用は多くの場合区分所有者の負担になるからです。
マンションが建て替えになった場合、住民の費用負担はある？相場はいくら？
もし住んでいるマンションが建て替えになった場合、必ずしも費用負担が発生するとは限らず、中には費用負担がないケースもあります。それぞれのケースと、費用負担ありの場合の相場について見てみましょう。
【費用負担なし】容積率が大きいかつ人気エリアの場合
マンション自体の容積率が大きく、建て替えで新たにできた部屋を売却して建て替え費用が賄える場合、住民の費用負担は発生しないケースになる可能性があります。
【費用負担あり】容積率が小さい、または部屋を増やしても高値で売れない場合
容積率が小さく、建て替えで戸数を増やせないか、戸数は増やせても買い手が見つからないマンションの場合、建て替え費用は住民の負担となる可能性があります。国内にあるマンションの多くは、この費用負担ありのパターンです。
マンション建て替えにかかる費用の相場
マンションの建て替えにかかる1戸あたりの費用は、物件の資産価値により異なりますが、一般的にはおよそ1,000万円程度といわれています。
その他にも、建て替え時と完成時の合計2回の引越し費用にくわえ、仮住まいの家賃などもかかります。すべてをカバーするためには、最低でも総額1,400万円ともいわれることもあります。
上記金額はあくまでも一般的な相場であり、条件によっては金額が大きくことなるケースもあります。
毎月払っている「修繕積立金」は使えないの？
毎月積み立てている修繕積立金を建て替え費用に充てたいところですが、国土交通省のマンション標準管理規約では、建て替えの時に修繕積立金を取り崩すことは、趣旨と異なるため原則禁止とされています。ただし、建て替えすべきかどうかの事前調査については例外としています。（標準管理規約28条1項4号）
マンションの建て替えが決まった場合、どのような選択肢が考えられるでしょうか。
マンションが建て替えになった場合の選択肢～費用負担か立ち退きか
マンションの建て替えが決定したら、基本的には建て替えに賛同して費用を負担するか、マンションを売却して新居の費用にあてるという選択肢もあります。
マンション売却という選択肢を選ぶ際には、売価の相場を正しく把握することと、実績ある不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことの2点がもっとも重要です。まずは不動産一括査定サービスを受け、大手不動産仲介会社の査定価格を見てみることをおすすめします。
まとめ
今住んでいるマンションが建て替えになる可能性は高くはありませんが、万一建て替えとなった場合には、かなりの高額の費用負担の可能性が高まります。そうなった場合には、思い切ってマンションを売却するのも選択肢のひとつです。
すまいValueの不動産一括査定サービスでは、業界最大手6社の査定を一括で受けることができるので、自分のマンションの相場を知るためにも、是非参考にしてみてください。
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