転勤が決まったときのマンションはどうすれば良い？貸す？売る？空き家のままにする？

遠く離れたエリアに転勤が決まった際には、損や負担なく持ち家（マンション）を運用したいものです。転勤で住まなくなったマンションは、主に次の3つの対応をすることとなります。

貸す

転勤により居住予定がなくなったマンションを、賃貸として貸す方法です。引越し後は副収入として家賃収入が見込めるため、現在のマンションで資産運用を始めてみたい方におすすめの方法です。

売る

転勤により居住予定がなくなったマンションを、売ってお金に換える方法です。管理やメンテナンスの手間なくまとまったお金を手に入れられるため、本業で多忙な方や、売ったお金を次の住居の購入費用に充てたい方におすすめの方法です。

空き家のままにする

貸出や売却を行わずに空き家のまま管理していく方法です。短期間の転勤などで、再度居住する予定がある方におすすめの方法です。

以下から、それぞれのメリットと注意点について見ていきましょう。

メリット

転勤で居住しなくなるマンションを賃貸に出すことで、以下のようなメリットがあります。

• 収入がプラスされる
  本業の給与とは別に、家賃収入がプラスされます。
• 期間を定めれば転勤先から戻った後にまた住み直せる
  転勤期間が決まっているならば、賃貸に出す期間を定めることで再び入居することも可能です（定期借家として貸すなど）。

注意点

マンションを貸している間も、管理やメンテナンスの負担がある点に注意が必要です。

• 管理費（修繕積立金など）や固定資産税は変わらず発生する
  金銭的負担としては、毎月の管理費や毎年の固定資産税が挙げられます。
• 場合によってメンテナンスが必要になる
  設備や構造に劣化や故障が見られたら、貸出中でも修繕費用やメンテナンスが必要となります。
• 毎年、確定申告が必要になる
  マンションを貸すと継続的な収入が発生するため、収入があった翌年から毎年、自身で確定申告を行う必要があります。

メリット

マンションの売却には貸出と異なるメリットがあります。

• 場合によっては大きな利益が生まれる
  人気の立地や建物など、買主様が多く集まるマンションは売ることで大きな利益を得られる可能性があります。
• 住宅ローンが完済できれば毎月の負担がなくなる
  売ったお金で現在の住宅ローンを完済できる場合、毎月の金銭的負担はなくなります。

注意点

マンションを売り出して買主様が決定するまでには、最短でも3ヶ月ほどの期間を要します。売出価格や売出時の市場の動向などによっては、売却までにさらに時間がかかる場合もあります。

マンションなどの不動産は人が住んで使用することを想定して設計されているため、空き家の期間が長引くほど室内の劣化は早まります。
また、転勤によりマンションの状況を逐一確認できないとなれば、セキュリティ面での不安が募ります。
マンションを空き家のまま放置しても、住宅ローンの返済や固定資産税の支払いなど金銭負担は変わらず継続するため、具体的な計画なしに空き家にしておくことは得策とはいえません。
ただし、短期間で転勤先から戻ることが決定している（再居住の予定がある）、住宅ローンの返済がないなど、負担が少なく済むケースでは空き家のままにするというのもひとつの方法です。

• 空き家の活用にはどのような方法がある？放置してはいけない理由とあわせて解説

転勤期間が異なると、賃貸や売出のメリット・デメリットにも変化が出てきます。
例えば、転勤期間が1年未満の場合。転勤後に戻ってきたときに再居住できるよう、マンションを空き家のまま放置しておくとメリットが大きくなる可能性があります。賃貸や売却では借主様や買主様が見つかるまでに数ヶ月の時間を必要とすることからも、短期間の転勤ならば無理にマンションを手放す必要性は低いといえます。
一方で、2年以上の転勤が決まっている場合や、転勤からいつ戻ることができるかわからないという場合は、賃貸や売却がおすすめです。賃貸で管理にかかる手間や費用、売却した場合の利益を比較して、より損が少ない方法を選びましょう。

転勤期間が長期におよび、マンションの売却を行う場合、マンションの所有期間によって最終的にかかる税金が異なる点に注意が必要です。マンションを売って得た「譲渡所得」にかかる税率は、マンションの所有期間により以下のように異なります。

〈所有期間による所得の区分と税率〉

※平成25年から令和19年までの譲渡所得には、復興特別所得税として2.1％の所得税が上乗せされます。

〈譲渡所得の計算方法〉
収入金額　－　（取得費＋譲渡費用）　－　特別控除額　＝　課税譲渡所得金額

マンションの所有期間が5年に満たない場合は短期譲渡所得となり、30％の税率がかかります。長期譲渡所得に該当する場合の税率は15％。売却後にかかる税金額には約2倍の差があります。売却による利益を考える際は、このように所有期間による税額の差にも注意し、総合的に多くの利益が得られる手段を選ぶことが重要です。

マンションを所有していて転勤が決まった場合、マンションの処遇は「貸す」「売る」「空き家のままにする」の3択となります。転勤期間が1年以上の場合、マンションを貸すか売ることで管理の手間や金銭的な負担を省くことができるでしょう。
マンションの管理方法は転勤期間により異なりますが、2年以上など長い期間の転勤が決定している場合は、早めに対策を練ることをおすすめします。
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