戸建て投資のメリット・デメリットとは？融資は必要？物件の選び方とは？

戸建て投資は、不動産活用の手法の一つですが、あまり特徴や概要を把握されていない方もいらっしゃるかもしれません。

ここでは、戸建て投資の概要を説明するとともに、同じ賃貸経営であるアパート投資・マンション投資との違いを解説します。

戸建て投資とは

戸建て投資とは、戸建て住宅を第三者に貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資手法です。一般的に、一定期間貸し出ししたのちに転売し、売却による利益を得るところまで見込んで投資することが多いです。戸建て投資を行う物件については、最初から投資目的で購入するパターンと、相続によって身内が居住していた物件を引き継ぐパターン（相続した物件とは別に既に住居があるので、相続した物件をとりあえず貸し出しする）や、転勤などの理由で住んでいた家を貸し出すパターンがあります。また、近年では戸建賃貸専用の住宅もあります。土地活用のために用いられ、更地に戸建て投資用の住宅を複数棟一斉に建築することもあります。

戸建て投資にはアパート・マンションへの投資と異なる独自の特徴・メリットがあり、近年人気が高まっています。例えば、郊外や地方では、戸建てなら300～500万円程度で購入できる物件もあります。

※ただし、このような物件は駅までの距離や生活の利便性なども重要になるため、慎重な判断が必要とされます。

1棟アパート投資との違い

戸建て投資と1棟アパート投資は、住宅街に物件が存在するという点では共通しています。しかし、アパート投資の方が建物や土地の面積が大きく、投資額が膨らみやすくなります。

1棟マンション投資・区分マンション投資との違い

マンションは都市部の駅周辺をはじめとした立地の良い場所に多く存在している点が戸建てとの大きな違いです。
また、入居者の特徴としても、戸建て住宅ではファミリー層が大半を占めるのに対して、マンションではワンルームマンションもあることから単身者に需要があるという特徴があります。単身世帯はファミリー世帯と比較すると居住期間が短い傾向があり、その分マンションのほうが空室リスクは高くなります。

マンション投資には一部屋のみを購入して管理する区分管理と1棟ごと購入・管理をする1棟投資の2種類があります（初めてマンション投資をする方の場合は、区分マンション投資からスタートすることが一般的です）。

1棟マンション管理の場合には、空室が生じても全体的な入居率を高く保つことができれば収益を確保できますが、区分管理の場合は戸建て投資の場合と同様、空室になってしまうと収益が上がりません。

戸建て投資の場合、1戸のみの管理・運用という点ではマンションの区分管理と同じですが、客層がファミリー中心のため1戸でも長期的に安定して収益を上げやすいという特徴があります。

戸建て投資の概要についてイメージしていただけたでしょうか？続いて戸建て投資のメリット・デメリットについて確認していきましょう。

戸建て投資のメリット

物件の条件や経済状況などにもよりますが、戸建て投資には以下のメリットがあります。

• 駅近などの立地でなくともマイホームとしての需要がある
• ファミリー層の場合、いったん入居すると長期的に住んでもらえる傾向がある
  （長期的に住んでもらえると集客に掛かる手間や費用も掛からない）
• アパートやマンションと異なり、共用部のメンテナンスの必要がない
• アパートやマンションと異なり、修繕積立金や管理組合費の負担がない
• リノベーションや修繕が自由にできる
• アパートや区分マンションなどよりも比較的購入しやすいケースがある
  （アパートや区分マンションは収益物件としての特性があり価格が固定的になりやすいのに対し、戸建て物件の所有者の中には、「安くても良いから早く手放したい」「売れればいくらでもいい」という考えの方もいるため）

戸建て投資のデメリット

戸建て投資のデメリットについても把握しておく必要があります。デメリットの中にはあらかじめ対処ができるもの、考え方やライフプランによってはデメリットにはならないものもあるので、ご自身の投資の方針と照らし合わせてみることをおすすめします。

• 築年数の古い物件やアクセスが悪い物件では、不動産投資ローンの融資が受けられないことがある
• 1棟につき1件の家賃であるため、マンションやアパートのように短期間で投資を拡大したい方には不向き
• 庭木の越境クレームやゴミ出しルールなど、入居者が近隣の住民とトラブルを起こす可能性がある
• シロアリ駆除や家の傾きの修繕など、物件購入時の修繕費が高く付いてしまう可能性がある

特徴やメリット・デメリットを踏まえて、「自分自身は戸建て投資に向いているのだろうか？」「それとも他の投資方法が適しているのだろうか？」と迷われている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、戸建て投資がどのような方に適しているかを判断するためのポイントを2点紹介します。

不動産投資ローンを組めるかどうか

不動産投資ローンを組んで物件数を増やし、収益性を高めていきたい方は、戸建て住宅よりも1棟アパートや1棟マンションに投資した方が効率的です。

戸建て投資で不動産投資ローンを組むケースでもメリットはあるので、投資の目的や考え方次第という面もありますが、手元の資金が比較的少ないが大きな収入を得たい方は、1棟マンションや1棟アパートの方が希望にマッチしているといえます。不動産投資ローンの詳細は次の章にて解説します。

低リスクで安定的な不動産投資をしたい

戸建て投資は、1棟アパートのように複数の家賃が入るわけではないので、投資規模は大きくなりにくい傾向があります。戸建て投資で収益を拡大するには複数の物件を持つ方法がありますが、それに比例して投資額も膨らむので現実的ではありません。

一方、戸建て物件は長期的に入居するファミリー層が多いことから、中・長期的に安定した不動産収入を得たいと考える方には非常にマッチしています。

前章でもお伝えした通りローンを組む際は、必ずアパート・マンション投資の方が適しているというわけではありません。では、戸建て投資でローンを組むほうが良い場合とはどのような状況でしょうか？

戸建て投資で不動産投資ローンを組むメリットと一括購入のメリットをそれぞれ解説し、さらにローンを組みやすい金融機関についても紹介します。

ローンを組むことにもメリットはある

戸建て投資の際にローンを組むことで得られるメリットを2点紹介します。

• 手元の資金が少なくても融資を受けられる

不動産投資ローンを利用する大きなメリットに、少ない資金でも融資を受けられる点が挙げられます。融資を受けない場合ですと、物件の購入資金がない場合は資金を用意することから始めなければなりませんが、融資を受ける場合はその必要がないため、より早く戸建て投資をスタートできます。

• 団体信用生命保険に加入できる

金融機関にて不動産投資ローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入することができます。
団体信用生命保険とは、死亡や高度障害によってローンの支払い能力がなくなってしまった際に、残金支払いが免除されるというものです。契約する際には本人の健康状態を告知する必要がありますが、ローン契約者に万が一のことが生じた場合でも残金の支払いを家族が負担する心配がなくなります。

融資を受けずに現金一括で購入するメリット

現金一括購入にも以下のメリットがあります。

• 金利が掛からないので、支払総額は不動産投資ローンを組むよりも安くなる
• 将来的な金利の上昇など、借入にかかるリスクを心配しなくても良くなる

融資を受けやすい金融機関

一般的に前年度の年収において、安定した収入があれば融資を受けやすくなります。

銀行や信用金庫で不動産投資ローン審査が通らなかった時は、複数の金融機関に相談をしてみるのも一つの方法です。

戸建て投資の方向性が決まってきたら、次は物件を探していきます。ここでは、物件選びの際のポイントを具体的に紹介します。

物件探しの基準

数ある物件の中から投資する物件を選ぶには、一定の基準を設けておくことをおすすめします。あらかじめ基準に合致する物件だけをピックアップするようにしておけば、効率よく物件を探すことができます。具体的に基準とすべき項目は以下の通りです。

• 契約の内容に適合しないものがないこと

契約の内容に適合しないものとは建物の欠陥のことを指します。具体的には雨漏りやシロアリ、建物の傾きなどが契約の内容に適合しないものに該当します。
契約の内容に適合しないものを確認する方法としては、建物の現地調査やメンテナンス履歴、売買契約書（売買契約の後に契約の内容に適合しないものが見つかった時の対応方法）などのチェックがあります。状況によっては、第三者機関によるホームインスペクション（住宅診断）を利用される方も増えています。

• 住環境が整った立地が良い

人口が少ない過疎地や、周辺にスーパーマーケット、医療機関、学校、公園がない物件は、暮らしにくいため買い手が付きにくい物件といえます。また、マンションほど重視されるポイントではありませんが、駅からの距離も近い方が良いことは事実です。

実際に物件周辺の環境を確認して、ファミリー世帯にとって暮らしやすい物件であるか否かをチェックしましょう。

• 築年数

戸建て投資の場合は築年数の経過した古い物件を安く購入して、低い家賃で貸し出しを行い、長期間住んでもらうことで収益を上げ続けることが理想です。ただし築年数の経過した物件は、修繕に多くの費用が掛かってしまったり、建て替えが必要になる可能性もあります。従って、安く購入できることと将来的に収益を上げ続けられることの両方のバランスが求められます。

• 再建築が可能か

物件によっては、「再建築不可物件」に該当する場合があります。再建築不可物件とは、建物が建っている敷地が現状の建築基準法を満たしておらず、新たに建物を建てることができない物件のことを指します。法律が改正される前に建物が出来上がっていたり、申請がされていなかったりすることにより建物が既に建っているケースが多いのですが、そのような場合、現状の建物を取り壊して新たに建物を建てることはできません。

再建築不可物件は、物件の評価額が大きく下がり、価格や不動産投資ローンの審査にも大きく影響します。こうした物件は専門家でも扱いが難しいので、初心者が投資目的で購入するのはリスクが大きいといえます。

• 駐車場の有無

駐車場の有無も非常に重要なポイントです。特に、地方では自動車がなければ生活が成り立たないことも多く、都市部以上に自動車の必要度が高くなります。

また、駐車場の形状もあわせて確認しておきたいポイントです。例えば、旗竿地のように間口が住居への通路となっているような土地では、縦列駐車にしか対応しておらず車を2台以上持っている場合は出し入れが大変なケースがあります。

物件探しの際にチェックしたいウィークポイント

物件探しの際に、投資家が敬遠するポイントについて紹介します。
以下の特徴を持つ物件は、特に初心者の方は避けることがおすすめです。

• 建物に傾きがある
• 再建築不可
• 敷地の越境
• シロアリ被害が生じている
• 現オーナーが近隣トラブルを起こしている
• トイレが水洗に対応していない（汲み取り式など）
• 雨漏りが生じている

傾きやシロアリ被害の修繕は難易度が非常に高く、修繕できても費用が高額になる場合が多いため、やはり非常にリスクの高い物件です。

一方で、内装の劣化などは通常のリフォームで対応が可能なので投資物件としては問題ないと判断されることが多いです。

投資目的で戸建て物件の購入を検討されている方も、売却時の注意点をあらかじめ把握しておきましょう。投資目的での購入である以上、戸建て投資のゴールを住居とするのではなく「売却」とする方が多いので、有利に売却ができるようにするためには重要になります。そこで下記に戸建て売却の際のポイントを3点紹介します。

複数の不動産仲介会社へ売りに出す

査定依頼は最低でも2社、できれば数社に見積もりを取るのが理想的です。というのも、不動産業者は、それぞれ強みや特徴が異なるためです。

1社のみに査定依頼をしてそのまま売り出した場合、相場よりも低い評価額となってしまったり、反対に相場よりも高い値をつけて長期間売れ残ってしまうなど、不利な条件で売却することになる可能性があるからです。

物件引き渡し義務の履行

物件引き渡しの際に、雨漏りやシロアリ被害、住宅の傾きなどの欠陥がある場合、契約不適合責任が生じます。契約不適合責任とは、不動産引き渡し後に隠れた欠陥が見つかった時に、修繕や契約解除、損害賠償請求などの請求に応じる義務のことをいいます。

※2020年4月1日より、不動産の売買契約における瑕疵担保責任が廃止され、新しく契約不適合責任が規定されます。

契約の内容に適合しないものがある場合は、事前に付帯設備表、物件状況確認書(告知書)等で伝えるようにします。

抵当権を抹消する

戸建て物件を購入して、抵当権を設定した場合には抵当権抹消の手続きが必要です。抵当権とは、簡単にいえば担保のことをいいます。つまり、抵当権が残ったままだと、不動産投資ローンの支払いが滞った時に物件を差し押さえられてしまうということになります。

抵当権が付いたままの物件を購入する人は基本的にいないため、不動産投資ローンの残債を完済し抵当権を抹消しなければなりません。抵当権の抹消手続きは司法書士などに有料で依頼するケースが一般的です。自分で行うこともできますが、手続きがかなり煩雑なことに加え、不備があると何度も法務局へ出向かなければならないので、メリット・デメリットを踏まえてどのように進めるべきか検討しましょう。

戸建て投資は比較的安い物件を探しやすく、不動産投資ローンを組まずに現金一括払いでスタートする方も珍しくありません。投資目的としては、運用によって家賃収入を得ることに加え、不動産を売却して収入を得るケースが一般的です。売却の際には複数の不動産仲介会社に査定見積もりを依頼し、売却手続きを進めていくと、効率よく適正価格で売ることができます。複数の不動産業者に査定を依頼したい時には、一括査定がおすすめです。

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