土地活用はどこに相談したらいい？相談先の選定・相談時の注意点を解説

土地活用の際には、専門家に相談することが重要です。主な理由は二つあります。一つ目は、土地の価値が非常に高いためです。運用方法を間違えると、多額の損失が生じてしまいます。途中で活用方法を変更しようとしても損失を取り戻せないことも多いため、事前に相談することがポイントになります。また、土地活用の方法次第では多額の初期投資が必要になります。活用方法は慎重に選択しましょう。

二つ目は、土地活用には法律や不動産に関する専門的な知識が必要とされるためです。専門家ではない個人が勉強しても、すべてを正しく理解するのは困難です。専門家に意見を聞くために最低限の基礎知識は必要ですが、内容の詳細まで理解するのは難しいと思います。

具体的にどこに相談に行けば良いのかについては後述します。まずは専門家の意見を参考にすることが重要だと理解しておきましょう。

「土地活用」とは、利用していない土地や有効活用できていない土地を効果的に利用できるようにすることです。上手に土地活用ができれば、高い利益が見込めます。

では、土地活用にはどのような方法があるのでしょうか。ここでは、土地活用の主な方法とそれぞれの特徴、メリットやデメリットを紹介します。

売却

「不動産の活用」の印象として、土地や建物を貸し出して利益を得る方法や、自己活用する方法がイメージされがちですが、売却も不動産活用の一つです。

不動産仲介会社に仲介を依頼して第三者に売却する方法が、一般的です。他には、不動産会社を介さずに知人や身内に直接売却する方法や不動産会社に買取を行ってもらう方法もあります。売却のメリット・デメリットは以下の通りです。

（メリット）

• 現金収入が確保できる
• 売却完了後、固定資産税などの支払いが不要
• 売却が完了後、管理の手間が不要になる

（デメリット）

• 不動産仲介会社への手数料や登記費用などの負担が生じる
• 売却額が一定額以上の場合は不動産譲渡所得税がかかる（例えば不動産の売却では、売却によって3,000万円以上の利益が生じる場合に譲渡所得税が発生する）

マンション・アパート・戸建て賃貸経営

賃貸経営は、不動産活用の代表的な方法の一つです。集合住宅のマンション・アパート経営が主ですが、戸建てを1棟、貸し出す方法もあります。賃貸経営のメリット・デメリットは以下の通りです。

（メリット）

• 定期的な収入が見込める
• 固定資産税など、税制上の優遇がある
• 相続人がいる場合、相続税が減少する

（デメリット）

• 空き家、空室が生じると収入減少につながる
• 建築費用や維持費用がかかる
• 管理に手間がかかる

物件の条件や景気にも左右されますが、初心者には「賃貸経営は難しい」といわれています。戸建ての貸し出しは、手間や管理が楽であり、需要の多さに対して供給が少ないので運用しやすい傾向があります。その反面、空室になると収益が0になってしまうというリスクがあるのが特徴です。

駐車場経営

駐車場経営は建築の必要がないので、初期費用を抑えて運用を始められます。また、駐車場を作った後、アパート経営への変更などもしやすいというメリットがあります。運用方法に迷った際は、駐車場経営を選択するのも一つの方法です。

駐車場運営には月極駐車場とコインパーキングがあります。月極駐車場は、専用設備の設定が不要なので、初心者でも始めやすいという特徴があります。コインパーキングは月極駐車場よりも初期費用がかかりますが、集客できると大きな収益となる点がメリットです。駐車場経営（月極・コインパーキングに共通する部分）のメリット・デメリットは以下の通りです。

（メリット）

• 少額でスタートできる
• 立地や不動産の形状の影響を受けにくい（駅から遠い、土地が狭い、長方形などの物件でも利益が上がりやすい）
• 短い契約期間で運用できる

（デメリット）

• 収益性が比較的低い
• 税制面での優遇施策が受けられない
• 舗装費、線引き、車止めなどの工事費がかかる
• 集金機械等や電気費などのコストがかかる

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、個人や企業の物品を月極などで収納する貸倉庫業のことです。近年、都市部を中心に人気も認知度も高まっている成長産業であり、今後も需要の拡大が見込まれています。最初に集客ができれば、利益を増やし続けていくことが期待できる方法です。

（メリット）

• 人が居住しないので、古い物件でも利用可能であり、修繕費用を抑えられる
• 日当たり不良など住居に不向きな物件でも問題ない
• 利回りが高い

（デメリット）

• 集客のノウハウが必要
• 満室になるまで時間を要することが多い
• 税制面での優遇施策が受けられない

太陽光発電

電力の固定価格買取制度が誕生したことにより、太陽光発電設備を利用した不動産運用方法も人気を博しています。しかし、収益を上げるためには一定の広さの土地が必要です。また、売電価格が下落傾向にあることなどを考えると、難易度の高い運用ともいえます。

（メリット）

• 長期的な収支計画を実現可能
• メンテナンスが比較的容易

（デメリット）

• 天候に左右されるなど発電量が不安定
• 売電価格が下落傾向にある
• 機器のメンテナンス費用が発生する場合がある
• 草刈りなどの手間がある
• 発電には一定の広さを有する土地が必要
• 近隣からの苦情が懸念される(光の反射などで、近年は歓迎されている施設ではない)

この章では、土地活用を行う際の相談先の選び方とその特徴について解説します。
不動産の相談先に、「不動産仲介会社」を思い浮かべる方もいらっしゃると思います。しかし、「土地活用の方向性がどの程度決まっているか」「どのように不動産を運用するか」によって、理想的な相談相手は異なります。

土地活用の方向性を決めるには

土地をどのように活用するか決まっていない場合は、まず「どのような方向性で考えれば良いか」をお金・税金・法律などの専門家に相談すると方向性が定まりやすくなります。

不動産の運用方法のメリット・デメリットを確認しても鮮明にイメージが湧かない場合でも、専門家の意見に耳を傾けることで考えがまとまるケースがあります。具体的な相談先は、以下の6つです。

1 ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナーは、金融・税・不動産・住宅ローン・保険などの知識に基づいて家計や資産運用全般をサポートしてくれる「お金の専門家」です。
景気やライフプランを踏まえて「この運用方法なら将来の収支想定はこちらの金額になります」といった形で、資金計画のアドバイスを受けることができます。

2 税理士
税理士は、税金の専門家として税金に関する相談に対応しています。不動産活用の際には大きな金額が動くことが多く、それに伴い税金の負担や優遇も大きくなります。

知見がないと損をすることもありますが、税理士のサポートを受けることでリスクの対策ができます。

3 行政書士
行政書士は、法的な書類手続きやその相談に関する業務を行っています。「土地活用の際に必要な書類は何か」「どのように手続きをするか」など、法的な書類手続きについての相談や、サポートを受けることができます。

4 金融機関
金融機関から融資を受ける際は、併せて不動産の活用に関する相談をするのも良いでしょう。金融機関は、融資した金額を回収できなければ損失につながる可能性があります。不動産活用について積極的にアドバイスをしてくれるでしょう。

5 公的機関
UR住宅や地方住宅供給公社などの自治体は、土地活用支援をはじめ、近年は土地活用に関するセミナーの開催やコンサルティングを実施しています。自治体ごとにさまざまな取り組みが行われています。気軽に相談してみると良いでしょう。

土地活用を本格的に始めるには

土地の活用方法の方向性が決まったら、専門業者にプランや運用の方法について相談しましょう。
とはいえ、どの業者に相談すべきか不明なケースも多いと思います。以下に運用方法ごとの主な相談先をまとめました。

1 駐車場：不動産仲介会社、専門会社
駐車場で土地活用を検討している場合は、専門業者に依頼するか不動産仲介会社に仲介を依頼するかのいずれかになります。どの業者に依頼するかによって、料金プランや駐車場の設計、看板などが変わるため、複数の業者に見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。

2 アパート・マンション：ハウスメーカー・工務店・設計事務所・ゼネコン
マンション経営で高収益を希望する場合はゼネコン、中小規模のマンション・アパート経営を希望する場合はハウスメーカーや工務店など、業者の専門性を考慮しての相談をおすすめします。建築後の管理も重要です。多くの会社は、建設業務と管理業務を兼ねていますが、建設部門と管理部門を持ち合わせていると相互間で連絡が取れるので、完成に合わせて入居者募集を行うことができます。

3 借地：不動産仲介会社
運用方法に借地を選ぶ場合は、不動産仲介会社に相談しましょう。「借地」とは土地を貸すことを指します。貸した後、自分自身の土地上に家を建築し、地代収入を得る運用方法が借地です。最初に多額の費用を負担することなく、安定的に収入を得ることができます。

しかしながら借地特有の注意点もあります。メリット・デメリットを確認しておきましょう。

4 売却：不動産仲介会社
売却に関するお悩みごとは不動産仲介会社に相談するようにしましょう。「早く売りたい」「少しでも高く売りたい」「3,000万円以上で売りたい」など、要望を明確にしておくと相談がスムーズに進みます。

5 トランクルーム：専門会社
トランクルームは、専門の運営会社（コンサル会社）に相談することができます。料金プランや収支見込み、保守サポートなどを確認しましょう。

6 太陽光発電：不動産仲介会社、専門会社
太陽光発電の場合、メーカーによって機器の性能や、保守・メンテナンス費用は若干異なります。太陽光発電の販売店・仲介会社、どちらに相談する際にも丁寧でわかりやすい説明を心がけましょう。

不動産活用についてどこに相談をするか目処がついたら、専門家へ相談手続きを進めていきます。以下の4つの手順で進めるとスムーズです。

1 専門家を探す
相談する専門家をインターネットなどで探して、複数ピックアップします。

2 相談する専門家に連絡
電話やメールで専門家に連絡します。相談は対面で行うのが一般的です。先方の事務所などに訪問するか、自宅に招待するかを決め、日程を調整しましょう。

3 準備
相談の日時までに、土地の詳細がわかる資料（登記簿謄本や測量図など）を準備します。先方指定の書類が別途あれば、そちらも忘れずに準備しておきましょう。

4 相談
不動産活用の相談結果や活用プランを専門家に作成・提示してもらいます。不安な点があれば、その場で質問するようにしましょう。

専門家に土地活用の相談をする際は、自身に適した活用方法をレクチャーしてもらいましょう。専門的な知見がないまま活用をしても損をする可能性が大きくなります。相談自体を価値あるものにするために、心がけておきたい点を5点紹介します。

相談の前に要望をまとめておく

不動産活用の相談をする際には、事前に質問事項や要望をまとめておきましょう。要点のまとまっていない質問に対しては、専門家であっても的確な回答をすることが難しくなります。実りある相談にするために、事前に準備をしておくことをおすすめします。

「ファイナンシャルプランナーや金融機関に相談して、最適な資金運用の方法を検討する」という手段もあります。要望のまとめ方に自信がない方は、ご検討ください。

アポなしでの相談はNG

アポなしでの訪問は避けましょう。アポがなくても丁寧に対応してくれるケースもありますが、質問の内容や必要な資料をまとめたうえでの相談と比べると、内容の密度が低くなります。

質問・相談に優先順位をつけておく

質問に優先順位をつけておくことも大切です。「どのような軸で不動産活用をしたいと考えているか」を自分自身で明確にしておくことができるからです。限られた時間を有効活用するためにも、優先順位をつけておくことは重要です。

相談にかかる費用をあらかじめ確認しておく

法律の相談や資産運用の相談は無料であるとは限りません。有料の相談もありますし、時間制限が設けられている場合もあります。相談の時間を有意義にするために、相談費用や条件について事前に確認しておきましょう。

土地活用に必要な総費用を必ず確認する

土地活用に関するプランを確認・相談する際には、必要な総費用を見直すようにしましょう。例えばマンション経営をする場合であれば、マンション自体の費用の他、外構工事や水道工事、登記費用、火災保険料、不動産取得税などの費用がかかります。

マンションの価格を見て「手が届きそう」と思っても、総額を見て「難しい」と変わるケースはしばしばあります。融資金額や無理のない資金計画を設定するためには、専門家と相談のうえ費用項目をすべて洗い出してから、シミュレーションすることが大切です。

土地活用を行うには、さまざまな専門知識が必要です。ご自身だけでは難しいと感じたら、不動産会社や法律の専門家、専門会社などによる不動産活用セミナー・不動産活用に関する相談サポートを活用してはいかがでしょうか。基礎知識の理解は必要ですが、複雑な内容は専門家に相談することで失敗のリスクを下げることができます。ここまでで紹介した通り、運用方法によって相談先や必要な資金、将来の収支・手間などは大きく異なります。

どの業者に相談するか決まったら、複数ピックアップして問い合わせ、ご自身の状況や物件の特徴にあった相談先を選びましょう。土地の売却を視野に入れて相談する際は、大手6社に一括で査定の依頼ができる「すまいValue」にお任せください！

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