新築マンションを購入する際にかかる初期費用とは？相場はどれくらい？

新築マンションの購入に伴う支払いは、初期費用としてマンションの購入金額の20～30%程度を支払い、残りの金額は住宅ローンで払っていく、という方法が一般的です。

マンションを購入する際にかかる費用は、大きく分けて購入手続き時にかかる初期費用と、購入後に継続して支払う固定費用の2つがあります。ここでは、主に購入手続き時にかかる初期費用とその後の固定費用、それぞれの代表的な項目について解説していきます。

＜購入手続き時にかかる初期費用＞

• 申込証拠金、手付金
• 頭金
• 手付金（頭金）を除いた残りの購入代金（残代金）
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 購入代金にかかる消費税
• 修繕積立基金、管理準備金
• 司法書士報酬、住宅ローン手数料、保証料

＜購入後に継続して支払う固定費用＞

• 管理費、修繕積立金
• 固定資産税、都市計画税

このように新築マンションを購入する際は、マンションの購入費の他にもさまざまな費用を支払う必要があります。物件を選ぶ際はマンションの価格だけに注目するのでなく、関連費用がどのくらいの金額になるのかを、あらかじめ確認しておくことが大切です。

ここでは、新築マンションを売買契約する際に発生する費用について解説します。
売買契約で発生する主な費用は申込証拠金、頭金、手付金であり、それぞれの費用の特徴は以下の通りです。

• 申込証拠金

申込証拠金とは、購入する新築マンションを決めた際や、購入申し込みの際に支払う費用で、申込金という場合もあります。申込証拠金はマンションを購入する意思を示すための費用であり、申し込みをした後に購入をキャンセルした場合は返金されます。マンションの売買契約に至った場合は、手付金の一部として扱われるので返金はありません。
中古マンションの取引においては申込証拠金の支払いは必要なく、また新築マンションの場合でも申込証拠金が必要ないケースもあります。申込証拠金の相場は、数万円～10万円程度とされているので、事前に申込証拠金が必要なのか確認しましょう。

• 頭金

頭金とはマンション購入代金のうち、住宅ローンから借り入れたお金ではなく自己資金から支払うお金のことです。例えば5,000万円のマンションを購入する場合、300万円を現金で支払い、残り4,700万円を住宅ローンで支払うことになると、現金で支払った300万円が頭金となります。頭金の相場はマンション価格の10～20%程度ですが、頭金ゼロでマンションを購入する、いわゆるフルローンでマンションを購入するケースも多く見られます。

• 手付金

手付金は、マンションの売買契約を結ぶ際に買主様から売主様に対して支払われる費用です。手付金は売買契約を結んだ後に、買主様が売買契約を破棄した場合でも、返却されることはありません。売主様がご自身の都合で売買契約を破棄する場合は、買主様に対して手付金の倍額を支払う必要があります。このように手付金は、簡単に売買契約が破棄されないようにするためのストッパーとしての役割も果たしています。そして、手付金は一般的に、引き渡しの際に売買代金の一部として充当されます。

手付金は宅地建物取引業法（宅建法）という法律により、上限を売買代金の20％までと決められています。手付金の相場はマンション価格の5～10%程度ですが、買主様と売主様が同意した金額で設定することができますので、両者が合意すれば1万円でも手付金として成立します。

新築マンション購入の際には、以下のような初期費用が発生します。

購入する物件が決まったら発生する費用

購入するマンションが決まり、売買契約を結ぶ際には、先述した通り、申込証拠金、頭金、手付金といった費用が必要になります。マンションによっては申込証拠金が不要であったり、また金融機関が提供する住宅ローンによっては頭金なしのフルローンを組んだりすることもありますが、手付金については売買契約の際に一定額の支払いが必要です。

初期費用を抑えることは重要ですが、一般的にフルローンの場合は住宅ローンの金利が高くなります。長期間の返済になることを踏まえて判断する必要があります。

引き渡しまでに発生する費用

売買契約を結んでから引き渡しまでに発生する費用としては、住宅ローン契約時の印紙税、物件の残代金、購入諸費用が挙げられます。

• 住宅ローン契約時の印紙税

印紙税とは、売買契約書など高額なものを扱う際の契約書に対してかかる税金であり、契約書に収入印紙を貼ることによって納税を行います。また、印紙税の税額は契約書に書かれた金額によって変動します。

2024年3月31日までに作成される契約書については印紙税の軽減措置が適用されます。
軽減措置後の印紙税額は、契約書に書かれた売買代金が1,000万円を超え5,000万円以下であれば1万円、5,000万円を超え1億円以下であれば3万円です。
印紙税額の詳細は、下記国税庁のホームページでも確認できます。https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

• 物件の残代金

残代金とは、マンション購入代金のうち支払いが済んでいない代金のことを指します。残代金は、申込証拠金、手付金、頭金を除いた残りの売買代金になります。

• 購入諸費用

購入諸費用は、住宅ローン関連費用などのことを指します。住宅ローン関連費用は事務手数料、保証料、住宅ローン契約時の印紙税、火災保険料です。保証料とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合、債務者に代わって金融機関に住宅ローンの残額を支払う保証会社に支払う費用です。
利用する住宅ローンの金融機関、融資金額、契約内容によって大きく異なり、保証料の大まかな相場は借入金額の2％程度とされています。

引き渡し後に発生する費用

引き渡し後に発生する費用としては、登記費用、修繕積立基金・管理準備金、税金（不動産取得税）があります。

• 登記費用

登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士への報酬です。新築マンション購入の際は、土地部分についての「所有権移転登記」、建物部分についての「所有権保存登記」および住宅ローンのための「抵当権設定登記」の合計3つの登記を行う必要があります。それぞれの登記について、評価額（抵当権設定登記は借入額）に応じた登録免許税がかかります。

マンションの購入価格によっても異なりますが、登録免許税と司法書士への報酬は、おおよそ30万円程度とされています。新築マンションの場合は、一般的には売主である不動産仲介会社指定の司法書士に依頼する形になります。

• 修繕積立基金・管理準備金

修繕積立基金はマンションの大規模修繕に備えるための費用で、管理準備金はマンション管理組合の一時的な運営費用です。ただし、マンションの中には修繕積立基金・管理準備金の支払いがないケースもあります。

• 不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に支払う税金です。税金の算出方法としては、課税標準額（固定資産税評価額）×税率によって計算されます。不動産を取得後すぐに払うのではなく、半年～1年程度経過してから支払う税金なので、忘れないように準備しておくことが必要です。

ここまでは、初期費用の内訳について解説してきました。それでは各項目において、実際に費用を支払うタイミングについて確認しましょう。

新築マンションの購入時にかかるほとんどの費用は、マンション引き渡しの日に支払います。しかし、正確な支払いのタイミングについては不動産仲介会社に確認し、事前準備をしっかりと行いましょう。

マンション購入後に継続的に発生する費用としては、毎月支払う管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税（年一括払いもしくは年4回分納にて納税）があります。管理費・修繕積立金の金額はマンションによって異なりますが、一般的には数万円程度が相場です。
固定資産税はマンションなど不動産を所有している際に支払う税金で、都市計画税は市街化区域にある不動産に対して課せられる税金です。それぞれ、固定資産税評価額を課税基準として課税されます。

ここまで、新築マンションの初期費用の内訳および費用の支払いタイミングについて解説しました。次に、初期費用における相場を見ていきます。購入価格を除いたマンションの諸費用の相場は、新築マンションと中古マンションでそれぞれ以下の通りです。

• 新築マンション：マンション購入価格の約3～7％程度
• 中古マンション：マンション購入価格の約6～10％程度

中古マンションの諸費用の相場が新築マンションよりも高い理由として、中古マンションを取引する場合、多くのケースで仲介手数料が発生するためです。仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。
例えば購入費用が5,000万円の場合、仲介手数料は税込（2020年2月現在は消費税10％）で、171万6千円になります。

初期費用を安く抑えるためのポイントは住宅ローンの選択と、諸費用の見直しです。

• 金融機関を見極める

住宅ローンは、金融機関によって手数料の金額が大きく異なり、より良い条件の住宅ローンを選ぶことで費用を抑えることができます。
金利が安くても手数料や保証料が高い場合もあるため、金利が低いというだけで住宅ローンを選ぶのではなく、総括的に判断するようにしましょう。また、頭金を入れないフルローンの場合では、金利自体が高くなってしまうケースが多く、住宅ローンの契約内容をしっかりと見極めることが重要です。

• 火災保険などの保険料を安く抑える

住宅ローンを組む際には、火災保険や地震保険に加入する必要があります。住宅ローンの契約内容にもよりますが、複数の保険会社を比較検討した上でどの保険にするかを決めれば、初期費用を抑えられる可能性があります。

その他、引越し業者の相見積もりを依頼し、より安い引越し業者を選ぶ、金融機関と調整して登記を委託する司法書士を変更して報酬を抑える、もしくは自分で登記を行うことなどが初期費用を抑えるためのポイントとして挙げられます。

新築マンションを購入するタイミングで、売却について考えることはあまりないかもしれませんが、将来的にはマンションの買い替えや、転勤や退職、家族構成の変化などに伴い、引越しをする可能性があります。また、トラブルが起きて住宅ローンが払えない状況に陥る可能性もあります。さまざまなリスクに備える意味でも、資産価値の高いマンションを選ぶことはとても重要です。ここからは、資産価値をどのように見極めるかというポイントを解説します。

• 物件の資産価値とは

マンションの資産価値は、将来的にも高値で売却できるかどうかで決まります。同じ新築の5,000万円のマンションでも、10年後に4,000万円で売れるマンションと2,000万円で売れるマンションでは、前者の4,000万円で売却できるマンションの方が、資産価値は高いといえます。

• 資産価値を見極めるコツ

新築マンションの資産価値を見極めるポイントはさまざまですが、代表的なポイントとしては、第一に立地条件、そして部屋の間取りや修繕計画などが考えられます。

資産価値の下がりにくい立地条件とは、駅から近く、複数路線を利用できる駅など利便性が高い場所にあることが挙げられます。長期的な視点では、周囲の開発計画があることや、東京や大阪など今後も人口流入が見込める主要都市にあることもポイントになります。

資産価値の下がりにくい間取りとは、単身者が多く見込める地域であれば1LDK、周囲に学校や病院、商業施設がありファミリー層に人気の高い地域では3LDKなど、その土地柄にあった間取りです。また、マンションの維持には定期的な大規模修繕が欠かせないので、修繕金が不足した場合の対応を確認しておくことや、事前の説明会等で修繕計画においての具体的な取り組み方法についてチェックすることも重要です。

• 資産価値の高い中古マンションの特徴！なぜ新築よりも高いのか

新築マンションを購入する際には、購入費用の他に諸費用を支払う必要があります。
マンション購入前には、諸費用の内訳や支払うタイミング、費用を抑えることができるポイントを知っておくことがとても重要です。
また、将来的にはマンションを売却する可能性もあるため、マンションの資産価値についても事前に考慮しておきましょう。
既に戸建てに住んでいる方の場合は、先に戸建ての売却を行ってからマンションに住み替えることが一般的です。戸建てを売却する際は、信頼できる不動産仲介会社に査定を相談・依頼することがとても大切になります。
複数の不動産仲介会社に一括で査定申込が可能な「すまいValue」を効率的に活用して、戸建ての売却から新築マンション購入までの一歩を踏み出すことをおすすめします。

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