マンションの住み替えのメリット・デメリット！失敗しないためには？

マンション住み替えでは、居住中のマンションをどう売却するかがポイントになります。具体的には、今のマンションを売ってから購入する「売り先行」、新しいマンションを先に買う「買い先行」と、売却と購入を同時期におこなう「売り買い同時進行」の3つのパターンがあります。
どの方法にもメリット・デメリットがあり、売却理由や現在の状況に合った方法を選択することが大切です。

ただし、住み替えの手順を決めたとしても、売却と購入を理想のタイミングでおこなえるとは限りません。
「自分に合った住み替えのパターンを知りたい」「スムーズに住み替えを進めたい」という方は、マンション住み替えに詳しい不動産仲介会社に相談しつつ、話を進めるのがおすすめです。

それでは、マンション住み替えの3つのパターンについて、メリット・デメリットを見ていきましょう。

売却してから購入する（売り先行）

居住中のマンションを売却した後に新しいマンションを購入する住み替え方法を、「売り先行」や「売却先行」と言います。

メリット

マンションの売却代金を先に確保できるので、新しいマンションを購入する際にも予算を決めやすく、資金不足の心配がないのがメリットです。
売却代金を購入資金に充てるだけでなく、住宅ローンの返済に充てることもできます。

また、売り先行の場合は売却の期限がないため、すぐに買い手がつかないからといって焦る必要もありません。不本意な値下げで妥協することなく、自分が納得できるまで売却活動を続けることができます。

デメリット

マンションの売却後は、引渡し日までに新しい物件を見つける必要があります。
しかし、理想的な物件がスムーズに決まらない場合は、仮住まいを確保しなくてはなりません。一時的に賃貸物件を借りる場合は敷金・礼金などで出費が大きくなることがあるうえ、引越し費用も余計にかかります。

購入してから売却する（買い先行）

新しいマンションの購入を先に済ませてから、居住中のマンションを売却することを「買い先行」や「購入先行」と言います。

メリット

希望条件に合うマンションが見つかるまで、物件探しに十分な時間をかけられます。新しいマンションを先に決めてしまうため、仮住まいを用意しておく必要もありません。

デメリット

売却先がスムーズに決まらなければ、その期間の分だけ住宅ローンを二重に返済する必要性が出てきます。借入総額が大きければその分審査が厳しくなるというデメリットもあります。また買い先行には「大幅に値下げしなければ居住中の物件が売れない」「なかなか買い手がつかない」などのリスクも想定されるため、資金に余裕がある人向けの方法といえます。

「売却」と「購入」を同時におこなう

居住中のマンションを売りに出しながら、新しいマンションを探すという方法を「同時進行」と呼びます。

メリット

同時進行でうまく引き渡しや入居日を合わせられれば、仮住まいを用意したり、住宅ローンを二重に支払ったりする必要がありません。また、購入決済の期日までに居住中のマンションが売れなかった場合には新居の購入契約を白紙に戻す「買い替え特約」という特約を利用できる場合があります。これらの理由から、同時進行はマンションの住み替えに理想的なパターンといえます。

デメリット

同時進行では、売却と購入という2つの取引を同時に進めることになります。そのため予定通りのペースで進めるのは難しく、入居などのタイミングにずれが生じてしまうこともあります。うまく売却ができずとも、買い替え特約を利用すれば住居を失うというリスクは負わずに済みますが、せっかく見つけた物件はあきらめることになります。
同時進行で売却活動を進めつつ、状況に応じて買い先行・売り先行へ柔軟に移行することも視野に入れておきましょう。

次は、マンションの住み替えの基本的な手順について説明します。
マンションの住み替えを検討するなら、売却と購入がどのような流れでおこなわれるのかを事前に把握しておきましょう。

マンションの売却の際の基本的な手順

マンションを売却する際の基本的な手順は以下の通りになります。

1-1.マンションの査定

不動産仲介会社に依頼し、マンションの査定価格を算出します。相場を適切に把握するためにも、複数の不動産仲介会社に依頼するのがおすすめです。

1-2.売出価格決定

売主様の希望売出価格と査定価格を照らし合わせ、売出価格を決定します。

1-3.媒介契約を結ぶ

マンションの売却にあたって、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。
売主様の不利とならないよう、マンションの販売活動、成約時の報酬金額など詳細な内容を取り決めます。

1-4.販売活動をおこなう

不動産情報の共有システムであるレインズ（指定流通機構）への登録や、ポータルサイトへ物件情報を掲載するなどの販売活動を開始します。またチラシ・電柱広告・オープンハウスなど、さまざまな方法で販売活動をおこない、購入希望者を探します。

1-5.売買契約を結ぶ

希望する価格や条件について詳細を話し合い、買主様・売主様双方の合意を得た上で売買契約を結びます。一度締結した売買契約の解除には違約金などが発生する恐れがあるため、不明点があれば締結前にもれなく確認しておきましょう。

1-6.引渡し

売却代金の決済を行い、物件を買主様に引き渡します。決済から引き渡しまでの期間を契約で取り決めることもできます。
また、固定資産税の清算なども決済時に行うのが通常で、マンションの管理費や修繕積立金の日割り清算なども同様に済ませます。もし滞納がある場合には決済時にきっちり清算することが一般的です。

マンションの購入の際の基本的な手順

マンションを購入する際の基本的な手順は以下の通りになります。

2-1.購入検討

新しいマンションを探し始める前に、まずは資金計画を立てておく必要があります。
売却するマンションの査定価格・販売価格・住宅ローン残高をふまえ、生活に支障が出ない範囲で予算を設定することが重要です。
購入する物件の予算が決まったら、インターネットで物件情報を閲覧したり、不動産仲介会社に相談したりして、希望条件に合う物件を探しましょう。

2-2.売買契約・住宅ローン契約を結ぶ

住みたい物件が見つかったら価格や条件についての交渉をおこない、合意の上で売買契約を結びます。
その後は住宅ローンの事前審査・本審査に通過次第、住宅ローン契約を締結します。

2-3.マンションの引渡し

金融機関による住宅ローンの融資実行を経て、売却代金の決済・マンションの引渡しがおこなわれます。

マンションの売買の手順に関するより詳しい記事に関しては以下を参考ください。

不動産売却（売買）で失敗しないために、売買の基礎知識から押さえておくポイント・注意点を紹介

次は、マンションの住み替えを行うタイミングについて説明します。

築年数によって判断するタイミング

住み替えのタイミングで損をしたくないなら、売却を検討しているマンションの築年数を意識しておきましょう。
不動産の築年数と成約価格の関連性については、公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」で確認できます。

所有期間5年以上10年以内がポイント

マンションを売却するにあたって狙い目となるのが、5年以上10年以内の期間です。築年数の浅いマンションであればあるほど、希望する価格で販売できる可能性が高くなります。価格の下落率は新築～築5年程度が最も大きく、そこから築20年までは緩やかに下落します。そして築20年を過ぎるとまた下落率が高くなるというのが一般的な傾向です。
この傾向を踏まえると、最初の下落率が高い期間を超えつつ、築浅の状態で売るためには5年以上10年以内がねらい目だということになります。
また、詳しくは後述しますが、所得税・住民税などの税金の観点からも、所有期間が5年以上である方が税金を安く抑えられるというポイントがあります。

築年数が30年を超えている場合は下げ止まり

マンションの価格は、築年数の経過にともない徐々に下がっていきます。しかし、築30年を超えると、下げ止まりが起こるケースが多くなります。
築30年以上の物件には建物価格がつかず、ほとんど土地価格のみで取引されるためです。
ただし、土地価格は周辺環境や市場の動向で変動しますし、建て替えによってマンション自体の資産価値が上昇することもあります。

修繕積立金の増額前のタイミング

分譲マンションに住む場合、建物の維持管理に必要な費用として、1人ひとりの区分所有者が管理組合に修繕積立金を毎月積み立てることになります。
一般的には築年数が古くなればなるほど、修繕積立金の負担が大きくなります。5年程度の周期を目途に増額が実施されるマンションが多いため、居住中のマンションで修繕積立金が増額される前に住み替えを検討するのも一つの方法です。

住宅ローン控除視点では購入から10年以降のタイミング

マンションを購入する際、住宅ローン減税制度の利用を申請することにより、住宅ローンの一定割合の金額が所得税から控除されるようになります。
控除の対象期間は10年（一部13年）です。住宅ローン減税制度を使い切るという観点で考えるなら、マンション購入から10年以降のタイミングでの住み替えが望ましいでしょう。

住み替え理由が発生したことによるタイミング

マンションの住み替え理由として、「必要に迫られたから」と答える方も多くいます。
「転勤が決まった」「家族の人数が増えた」「子供部屋を作りたい」など、住み替えを希望するきっかけが発生したときこそが住み替えのタイミングです。

たとえば子供の成長段階に合わせて住み替えるなら、一番下の子供が小学校に入学するタイミングがよいでしょう。
「通学しやすい」「近くに公園がある」など、子供の過ごしやすさを優先して新しいマンションを探すケースが多いです。
また、子供の独立などをきっかけに住み替えを考える50代～60代では、部屋数の少ない物件や、駅や公共施設、病院が近い物件への住み替えを希望する傾向にあります。

税金・修繕積立金・住宅ローン控除など、お得に住み替えできる時期を知っていたとしても、最適なタイミングで住み替えを実現できるとは限りません。住み替えに適した時期を押さえたうえで、自然なタイミングで住み替えるのがよいでしょう。

ここでは、マンションの住み替えに必要な費用について解説します。

売却時にかかる主な費用

マンションを売却する際には、以下の費用がかかります。

仲介手数料

不動産売買における仲介手数料は、その売買価格が400万円を超える場合には

（売却額×3％）＋ 6万円＋消費税

が上限となります。
※200万円以下の場合は5%＋消費税、200万円超～400万円未満の場合は4%＋2万円＋消費税になる

不動産仲介会社は、売主様・買主様間での条件調整、販売活動や事務手続きなどをおこないます。それに対して支払う対価が仲介手数料です。

印紙税

マンションを売却する際には、売買代金に応じて印紙税がかかります。印紙税とは契約書などを作成する際に納める税金で、マンションの売買であれば1千円〜6万円が必要になることが多いですが、売主様と買主様で折半することが一般的です。
印紙税は売買価格に応じた印紙を不動産売買契約書に貼ることで納税します。

抵当権抹消・所有権移転登記（司法書士費用）

住宅ローン借り入れにより抵当権が設定されている場合は、決済時に抵当権を抹消することが通常です。また、所有権を買主様に移すための所有権移転登記も必要になります。
登記申請は自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼することが一般的です。
抵当権抹消に必要な費用は、司法書士への報酬も含めて5千円～2万円程度が相場ですが、依頼する司法書士や登記の内容によって変動しますのでよく確認するようにしましょう。
また、所有権移転登記には3万円～6万円程度がかかることが通常ですが、売買では買主様が所有権移転登記費用を負担することが多いため、こちらも契約前によく確認しておきましょう。

住宅ローンを一括返済するための手数料

住宅ローンを一括返済する際、金融機関によっては手数料が必要になる場合があります。1万円～3万円程度の手数料が発生することが多いですが、ネットバンキングを利用することなどで手数料を安く抑えられる金融機関もありますので、よく調べましょう。

所得税（譲渡所得税）・住民税・復興特別所得税

不動産の売却で得た利益に対して、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。所得税は利益である譲渡所得から算出されます。所得税率はマンションの保有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」としての15％ですが、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として2倍の30%になります。
また所得税率には現在2.1%の復興特別所得税が加算され、更に譲渡所得に対して住民税も課税されます。それぞれの税率などについては以下にまとめました。

また、所有期間は売却した年の1月1日時点を基準とするため注意が必要です。

登録免許税

固定資産税評価額×2.0％　※中古住宅の所有権移転登記の場合

マンションを売買する際には、法務局（登記所）で土地・建物の所有権の移転を登記する必要があります。このときに、登録免許税が課税されます。中古住宅などの所有権移転登記の場合、「評価額×2.0％」として計算されます。
ただし、通常は売主様が所有権移転登記費用や登録免許税を売主様が負担することはありませんが、売買契約の内容で売主様が負担することと取り決めることもできます。

その他、税率の軽減措置を受けるための細かい要件などがありますが、マンションの売却をする際にかかる税金については以下の記事でより詳細に解説をしています。

マンション売却の具体的流れから注意点、失敗談、費用と税金対策など基本を解説

購入時にかかる主な費用

マンションを購入する際には、以下の費用がかかります。

仲介手数料

（売却額×3％）＋6万円＋消費税

こちらも売却時と同様に、購入契約が締結した際に不動産仲介会社へ支払う手数料となります。

印紙税

売却時と同じく、購入時も印紙税を支払う必要があります。

1千円〜6万円　※購入額によって変動する

住宅ローン関連費用

3～5万円（融資事務手数料）、または融資額の1～2％程度

住宅ローンの融資実行にあたって、金融機関に手数料を支払います。上記の金額が目安ですが、金融機関によって異なります。

保険料

金額は保険会社・補償内容による

マンションの購入時には、火災保険・地震保険への加入が求められるケースが多いです。ただし、保険料は保険会社によって異なるため、各保険会社の補償内容を比較検討したうえで選ぶ必要があります。

登録免許税

固定資産税評価額×2.0％　※中古住宅の所有権移転登記の場合

登録免許税とは、中古物件の所有権移転登記を行う際に支払う税金となります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4％
都市計画税：固定資産税評価額 × 最高で0.3％(市区町村による)

固定資産税・都市計画税は、土地や住宅など不動産の所有者に対して、市区町村から課せられる税金です。
毎年1月1日時点の所有者に納税義務が発生するため、決済の日を基準にして日割りで清算することが一般的です。

不動産取得税

不動産取得税：固定資産税評価額×4％（標準税率）　※居住用の場合

不動産取得税は、土地や建物の取得、新築・増築を原因として都道府県によって課せられる税金です。住宅の場合は4％ですが、2021年3月末までは特例により3％となります。
また、不動産取得税は、不動産を取得してから約半年～1年程度経過してから所有者に届く「納税通知書」を使用して納付することになります。

「新しいマンションに住みたいけれど、余計な費用をかけたくない」「物件選びに失敗して、支払いができなくなったらどうしよう」などと気がかりな方もいるでしょう。ここではマンションの住み替えについて、住宅ローン・資金に関するポイントを解説します。

理想は住宅ローンを増やさずに住み替えること

新しいマンションでの暮らしを始めるなら、住宅ローンをなるべく増やさず住み替えたいものです。もちろん、前のマンションを売却する時点で住宅ローンを完済している場合は、何も問題はありません。

気がかりとなるのは、居住中のマンションの住宅ローンが残っている場合でしょう。
一番理想的であるのは、売却代金で住宅ローンを完済し、その後新しいマンションの住宅ローンを組むパターンです。

ただし、「前のマンションの住宅ローンが片付かなければ、新しい住宅ローンを組めないのか」というと、そのようなことはありません。
旧居と新居の住宅ローンを二重に組むことも可能です。しかし生活にゆとりを持たせるためにも、無理のない返済額を設定することをおすすめします。

住み替えのタイミングが早い場合の注意点「オーバーローン」

新築マンションを購入後、すぐに住み替えるパターンは特に注意が必要です。
住宅ローンの借入額が大きい場合、売却代金で住宅ローンを返済し切れず、オーバーローンの状態になることがあります。

オーバーローンとなると、貯金を切り崩したり住み替えローンを利用したりして返済する形となるため、金銭面での負荷がかなり大きくなります。
住み替えをできる限り延期し、オーバーローンの状態に陥ることを避けるのが望ましいでしょう。

オーバーローンの場合には「住み替えローン」が使えるが…

前のマンションの住宅ローンが残ってしまった場合、住み替えローンを利用するのも一つの方法です。
住み替えローンによって、旧居の住宅ローン残債を、新居の住宅ローンに合わせて一本化できます。

たとえば新築物件を購入したとしても、住宅への不満や隣人トラブルなどにより、早急に住み替えなければならないケースもあります。
そのようなときに住み替えローンを利用することで、オーバーローンの状態でも自己資金を使うことなく、次の物件へと住み替えられます。

ただし、住み替えローンの場合は売買の決済を同日にする必要があることに注意が必要です。スケジュールに追われ、新居探しに十分な時間を確保できない可能性もあります。

住み替えローンによって、借り過ぎている状態になっていないかを確認し、場合によっては住み替えの延期・中止を検討することも大切です。

マンションを売却する前に、リフォームをしておくべきか悩んでしまう人も多いでしょう。
しかし、基本的には清掃を丹念に行うだけでかまいません。
なぜなら、購入希望者の中には、「物件をなるべく安く購入して、自由にリフォームしたい」という方も多いためです。

ただし居住中のマンションを先に売却する場合、住んでいる状態の部屋に購入希望者が内覧会のため立ち入ることになります。そのため、荷物が散らかっていたりすると、購入希望者にマイナスの印象を与えてしまうことがあります。
現在住んでいる状態だとしても、購入希望者にとってはあくまで商品です。モデルルームのような状態にする必要はありませんが、なるべく綺麗な空間となるよう心がけましょう。

マンションの住み替えには、「買い先行」と「売り先行」、そして「同時進行」という3つの進め方があります。同時進行で住み替えできるのが理想ではありますが、売却と購入という2つの取引を決められた期間でまとめることが難しい場合もあります。
できる限りスムーズに住み替えられるよう、手順や発生する費用・税金などについてもよく把握しておくことが大切です。
また、マンションの査定価格は不動産仲介会社によって異なるため、損することのないようになるべく複数の仲介会社に査定を依頼するようにしましょう。営業手腕やノウハウの蓄積量などの比較はもちろん、信頼度の高い不動産仲介会社を見つけるためにも、一括査定のできる「すまいValue」にぜひご相談ください。