空き家の活用にはどのような方法がある?放置してはいけない理由とあわせて解説

基礎知識
空き家の活用にはどのような方法がある?放置してはいけない理由とあわせて解説 空き家の活用にはどのような方法がある?放置してはいけない理由とあわせて解説

空き家の活用方法に困っていませんか。空き家を使用せず放置していると、維持管理の負担がかかるだけでなく、「特定空家」に指定され、固定資産税の減免が請けられなくなるとか、家屋解体などの強制代執行が行われるリスクがあります。使用予定のない住宅を所持している、または相続の予定があるという方は、空き家の活用方法を知って賢く運用できるよう計画しましょう。ここでは、空き家の定義や代表的な活用方法、売却・相続におけるポイントを分かりやすく解説します。

そもそも「空き家」とは?空き家の定義と判断基準

そもそも「空き家」とは?空き家の定義と判断基準

現在使用されていない家は、一定の条件を満たしていれば「空き家」と判断されます。所有する物件がどのように扱われるのか知るためにも、まずは空き家の定義や自治体の判断基準について見ていきましょう。

空き家の定義

空き家とは、一定期間以上居住がないまま、使われていない家をいいます。国土交通省が定める空き家に関する法律(空家等対策の推進に関する特別措置法)では、空き家は以下のように定義されています。

“第二条 この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。“
引用元:空家等対策の推進に関する特別措置法

空き家のなかには、売却予定の住宅や別荘として数年に一度使用されるような住宅も含まれます。空き家に関する国の調査では、住宅の性質や用途に応じて、空き家を以下の4つの種類に分類しています。

賃貸用住宅:
賃貸のために所持しているが、借り手が見つかっていない住宅

売却予定の住宅:
売却の予定があるが、買い手が見つかっていない住宅

二次的住宅:
別荘としてや一時的な仕事の寝泊まりなどで特定の期間にのみ利用し、その他の期間は居住の実態がない住宅

その他の住宅:
上記に該当せず、転勤や入院などで長期にわたり居住の実態がない住宅(※詳細は次章「特定空家」にて解説)

賃貸用住宅、売却予定の住宅、二次的住宅は所有者による適切な管理が施されやすい空き家であるのに対し、その他の住宅に分類される空き家は、管理が行き届いていないケースもあります。管理が行き届いていない空き家は、居住や売却が難しい、老朽化が進行しやすいといった特徴があり、近年問題視されています。

空き家とみなされる判断基準

上で挙げた「その他の住宅」に該当する空き家は、老朽化によるリスクが懸念されています。
管理の行き届いていない住宅を空き家と認定するため、各自治体は空き家所有者に対して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」にもとづく調査や対策を実施することが認められています。しかし、「その他の住宅」に分類される空き家でも、所有者が定期的に現地を訪れて掃除をしている、修繕や補強など物件の維持・管理に努めているといった場合もあるでしょう。この場合は、前述の空き家の定義に当てはまらないため、空き家と認定されることはありません。

空き家の調査における判断基準は自治体によって異なりますが、先述した住宅の用途以外には、主に以下のようなポイントが重視されます。

  • 人の出入りの有無
  • 電気、ガス、水道の使用状況や、関連する設備の状態
  • 物件の登記記録
  • 所有者の住民票の内容
  • 適切に管理されているか
  • 所有者の利用実績 など

例えば、東京都新宿区が定める「新宿区空家等対策計画」では、対策が必要な「管理不全」の状態を以下のように掲げています。

“老朽化による倒壊、放火や犯罪、廃棄物の放置による生活環境への影響等を与えるおそれがある状態”

東京都新宿区では、管理不全な土地・建物は、たとえ人の出入りがあったとしても空家対策特別措置法に基づいた指導を行う対象としています(広く空き家として扱われます)。自治体の指導に応じず現状の改善が見られない場合は、強制的な対応となる代執行が実施される場合もあります。

「特定空家」とは?日本の空き家の現状と政府の対策

「特定空家」とは?日本の空き家の現状と政府の対策

前章で挙げた「その他の住宅」のなかでも、地域社会に影響があるとして問題とされているのが「特定空家」です。日本の空き家の件数や空き家対策に関する法律の概要、特定空家の特徴について詳しく見ていきましょう。

日本の空き家の軒数

総務省が実施した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年の総住宅数は6,240万7千戸です。
このうち、居住世帯のある住宅は 5,361万6千戸(総住宅数に占める割合85.9%)、居住世帯のない住宅は879万1千戸(同14.1%)となっています。

居住世帯のない住宅のうち、空き家は848万9千戸にのぼり、総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.6%です。
この空き家率は過去最高を記録し、年々増加傾向にあります。このように、適切な管理がなく放置された空き家が増え続ける「空き家問題」が国内で広がりを見せています。

〈日本の空き家の軒数と総住宅数に占める割合〉

総住宅数
6,240万7千戸
居住世帯あり
5,361万6千戸(85.9%)
居住世帯なし
879万1千戸(14.1%)
空き家
848万9千戸(13.6%)

参照元:平成30年住宅・土地統計調査

増加する空き家対策のための「空家対策特別措置法」

空き家が増え続けると倒壊の危険や景観を損なう可能性など、地域住民の生活環境に影響が出てしまうことが懸念されるため、2015年5月、「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、家対策特別措置法)」が全面施行されました。
空家対策特別措置法は空き家の活用を促進することを目的とし、国や自治体が空き家に関する施策を策定・推進できるよう定めた法律です。国土交通省と総務省が行ったアンケート結果では、平成30年度末時点で空家対策特別措置法に基づく空家等対策計画を策定している市区町村は、全国で約6割に達したとされています。
これにより、国では空き家所有者の個人情報の利用や税制面などで法的根拠をもった以下のような対策措置を行うことが可能となりました。

  • 空き家の立ち入り調査
  • 空き家所有者への管理指導
  • 空き家の利用促進
  • 立木伐採や住宅の除却などの助言、指導、勧告、命令、行政代執行

また、空き家を適切に管理できない場合、空き家所有者に以下のペナルティが科せられることがあります。

  • 過料

「特定空家等」(以下「特定空家」、詳細後述)に指定された空き家の所有者が自治体の命令を無視した場合、50万円以下の過料が科されます。(第14条第1項から第3項・第16条)

  • 増税

特定空家として勧告を受けた場合、固定資産税の軽減措置である住宅用地特例の対象から除外されるため、敷地の固定資産税についての実質的な増税が行われます。(第 14 条第2項、地方税法第 349 条の3の2第1項等)

空き家の中でも注意したい「特定空家」とは?

特定空家とは、空家対策特別措置法(第2条2項)により、「放置することが不適切」と定められた空き家のことです。
以下のいずれかの条件に当てはまる空き家は、同法により特定空家に指定されます。

1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

内容 一例
建築物が倒壊等するおそれがある 基礎の不同沈下
柱の傾斜
基礎の破損、変形
土台の腐朽、破損
屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある 屋根の変形
ふき材の剥落
壁体を貫通する穴
看板や給湯設備等の転倒
屋根階段やバルコニーの腐食、破損、脱落
擁壁が老朽化し危険となるおそれがある等の状態 擁壁表面に水がしみ出て流出している

2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態

内容 一例
建築物や設備の破損等が原因の状況 吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況
浄化槽の放置、破損等による汚物や臭気が地域住民の日常生活に支障を及ぼしている等の状況
ごみ等の放置、不法投棄が原因の状況 臭気の発生により、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状況
多数のねずみ、はえ、蚊等の発生により、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状況

3.適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

内容 一例
既存の景観ルールに著しく適合していない状態 景観法にもとづく景観計画が策定されている場合、当該景観計画に定められた建築物や工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態
地域が定める景観保全ルールに著しく適合しない状態
周囲の景観と著しく不調和な状態 屋根、外壁等が外見上大きく傷んでいる、または汚れたまま放置されている状態
多数の窓ガラスが割れたまま放置されている状態
立木等が建築物の全面を覆うほど繁茂している状態

4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

内容 一例
立木が原因となる状態 立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている状態
立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっているなどの状態
動物等が原因となる状態 動物のふん尿や汚物の放置による臭気が地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態
動物の鳴き声やその他の音が地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態
シロアリの大量発生により地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態
建築物等の不適切な管理が原因となる状態 門扉の無施錠や窓ガラスの割れなどにより、不特定の者が容易に侵入できる状態

特定空家の指定を解除するには

所有している住宅が特定空家に指定されてしまった場合、その要因となる不適切な箇所を改善することで、特定空家の解除が可能です。
空き家が特定空家に指定されると、自治体から助言・指導、勧告、命令が行われます。
これらの内容にもとづく管理を実施して特定空家の指定を解除できると、再度敷地の固定資産税についての軽減措置を受けられるなど、上で挙げた空き家の管理不足によるペナルティを回避できます。

空き家を放置するデメリット

空き家を放置すると住宅や設備の老朽化が進むことから不動産としての資産価値は下がり、賃貸や売却のタイミングを失ってしまいます。
長期にわたり放置を続けて十分な管理を施していない場合、立ち入り調査を経て特定空家に指定され先述のように増税が行われる可能性もありますし、近隣とのトラブルに発展する可能性もあります。
放火や不法投棄など事件性のあるトラブルに巻き込まれるリスクもあり、所有者責任を逃れることはできません。従って空き家を放置しても得られるメリットはなく、逆にデメリットが目立つばかりとなっています。

空き家や特定空き家へとさせないために

上述の空家対策特別措置法の施行により、今後は空き家の放置に対して厳しい措置が取られていくことが予想されます。
特別な事情(※)により空き家の管理が不十分になっている場合を除き、空き家所有者は住宅の売却や賃貸などを検討し、賢く活用できる方法を考えていくことが大切です。

※状況を改善したいが、実施するべき対処法がわからない方や、以下の事情により特定空家を所有している場合、市区町村の空き家にまつわる相談窓口の利用や、NPO法人などのアドバイスによる解決を検討しましょう。

  • 遠隔地に居住しているため、物理的に対策を実施できない
  • 身体的理由等により対応が困難

空き家の代表的な活用方法

空き家の代表的な活用方法

居住予定のない空き家を活用できると、家賃収入に伴う収入の安定化や、駐車場や民泊などに転用して売り上げをあげるなど多くのメリットがあります。
空き家の状態や形態に合わせた、代表的な活用方法をご紹介します。

空き家を壊して土地として活用する

築年数が古く、建て替えないと利用できないような空き家や、広い土地付きの空き家におすすめの活用方法です。
老朽化が進んだ空き家を居住用の家として活用しようとすると修繕やリフォームで費用がかさみやすく、広い土地付きの空き家は所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかります。また、更地になれば住宅分の固定資産税は課せられなくなりますが、住宅用敷地ではなくなるため、その分の固定資産税の減免は受けられなくなってしまいます。しかし、更地にすることでコインパーキングなどでの土地利用の幅が広がりますし、土地に十分な広さがあれば共同住宅も建築できます。これらは一例ですが、うまく土地を利用することができれば定期的な賃料収入などに繋げられます。

また、空き家の解体費用は地域や立地条件によっても異なりますが、木造住宅で1坪あたり4万円程度、鉄筋コンクリート造で1坪あたり6万円が相場です。
汚水処理のための浄化槽を設置している空き家の場合、撤去にかかる費用は浄化槽1基あたり50万円~80万円が相場です。住宅や土地の状況によっては解体費用がかさみますが、空き家解体のための助成金などを受けられる場合もありますので、空き家に関する相談窓口などで確認してみましょう。

修繕・リフォーム後賃貸物件として家賃収入を得る

築年数が浅く、立地がよい空き家におすすめの活用方法です。
空き家自体に故障や不備、著しい劣化がない場合は、屋内外のクリーニングやリフォームを施して賃貸物件として活用できます。
空き家の状態に気になる点がある場合は最小限の修繕やリフォームを済ませたうえで賃貸に出すことで、借り手を見つけやすくなるでしょう。
借り手が見つかるまでの期間は不透明な部分もありますが、空き家を賃貸物件として活用できれば毎月の家賃収入を固定資産税や修繕費に充てられます。放置しているままの空き家は劣化が早いですが、入居者がいることで劣化はゆるやかになるため、維持にかかる費用負担も減らせます。

シェアハウスとして活用する

シェアハウスは一軒を複数人でシェアする居住形態のため、面積における入居世帯がアパートよりも多く、通常よりも高い家賃収入が期待できます。
また、一般的な賃貸物件では退居から入居までの間に家賃収入が途絶えるといったデメリットがありますが、シェアハウスは全員が退去しないかぎり家賃収入が途絶える心配はありません。人気があり賃貸料金の相場が高いエリアはシェアハウスの需要も絶えないため、立地に応じてシェアハウスとしての活用を検討してみましょう。
ただし、空き家をそのままシェアハウスに転用することは難しいため、リノベーションを施す、家具や家電を用意するといった初期投資も視野に入れる必要があります。
費用負担があることから、「空き家活用のための投資費用を抑えたい」という方には、向かない方法となります。

民泊の経営をおこない活用する

民泊は所有する空き家や空き部屋を宿泊施設として提供し、その対価を得るビジネスです。
外国人旅行者からの人気が高く、都市や観光地周辺はとくに高い需要が見込めます。
民泊の運営業務は管理会社に代行してもらうことができるため、空き家所有者は管理や運営の負担がありません。

同じ稼働日数における利益は、賃貸料よりも宿泊料のほうが高額です。宿泊客がいなければ賃貸と同様に収入はゼロとなりますが、十分な集客が見込める場合は収入上のメリットが大きいでしょう。
また、民泊特有のトラブル(家具や家電が壊される可能性がある、犯罪に利用される可能性がある)があることも忘れてはいけません。

自分で管理する

空き家が自宅から近い場合、自分で管理しながら必要に応じて活用することができます。
例えば、トランクルームとして大きな荷物やアウトドアグッズを置いたり、将来的に自分や親族が住んだりすることも可能です。
空き家を自分で管理する場合は、老朽化を防ぐため、以下のようなメンテナンスを定期的に行う必要があります。

  • 室内の通気、換気
  • 室内の清掃
  • 電気、ガス、水道などに関する設備の点検
  • 建物の破損や劣化の確認
  • 雨漏りの確認
  • 害虫や害獣の確認
  • 敷地内のごみの処理
  • 立木や草木の剪定、草刈 など

空き家を適切に管理し建物の劣化を遅らせることができると、資産価値の維持につながります。自分で管理しているならば人の出入りが認められることになりますし、特定空き家に指定されるリスクはかなり抑えられます。
ただし、自分で管理する空き家は無人になっている時間が多く、防犯面のリスク(不審者の出入りなど)を考慮する必要があります。
賃貸やシェアハウスのような初期投資はかかりませんが、土地・建物の維持には税金やメンテナンス等の諸経費といったランニングコストが発生するため、最終的には自分で居住する、売却するなど、計画性を持って管理・活用していくことが大切です。
空き家にかかる税金や諸経費には、以下のようなものがあります。

〈空き家にかかる税金・諸経費〉

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 水道光熱費、
  • 火災保険料
  • 維持管理費(草刈、塀などの修繕費)
  • 解体する場合は解体費 など

空き家を売却する方法とメリット・デメリット

空き家を売却する方法とメリット・デメリット

活用予定のない空き家を売却する場合、「解体して売却」もしくは「そのままの状態で売却」することが可能です。
それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。

空き家を解体し、更地として売却する場合のメリット・デメリット

古い空き家で修繕やリノベーションに大きい費用がかかる場合などには、先に空き家を解体し、更地にしてから売却する方法があります。

メリット

建物を解体して更地にすると、買主様にとって物件(土地)としての価値が高まります。
なぜなら、建物の解体費用を追加で支払う必要がない、土地の取得後すぐに建物を建築できるといったポイントがあるからです。
古家付き土地に比べると買主様にとって魅力となる点が多いため、売主様には、空き家を早く売却しやすい、買主様を見つけやすいといったメリットがあります。
また、売却までの期間に空き家を管理する必要がなくなるため、定期的なメンテナンスにかかる時間や費用を省ける点も売主様にとってのメリットといえます。

デメリット

建物を解体して更地にする場合、建物の解体にかかる手間や費用を売主様が負担する必要があります。
また買主様が見つからなければ、住宅用地でなくなっているために解体の翌年から固定資産税の減免を受けられないという点に注意が必要です。

空き家をそのままの状態で売却する場合のメリット・デメリット

空き家を解体せず、ひとまず空き家と一緒に土地を売り出すという形です。買主様に空き家を利用するか解体するかの選択の余地が与えられます。

メリット

空き家をそのままの状態で売却する方法は、「中古戸建」または「古家付土地」での売却と呼ばれます。
これらの売却方法は、売却にかかる手間や費用の負担を最小限に抑えられる点がメリットです。
解体を前提とした購入では、解体費用は買主様負担と取り決めることができるため、売主様が費用を負担する心配もありません。

デメリット

空き家をそのまま売却するのであれば、売り出しに関する手間や費用がかかりにくいことがメリットとなりますが、建物のリフォームや解体、土地の測量や増税等の大きな費用が発生することがあります。
最終的にこれらの費用は買主様の負担となることが大半ですが、その分売買価格を値下げすることも多くなります。また、あらかじめ更地にするよりも引き渡しまでの期間が長くなりやすく、売却タイミングを逃してしまうといったケースも考えられます。
他に、売主様は売却までの期間、空き家を管理しなければならないといった負担もあります。

空き家を相続することになった場合は「相続放棄」も検討可能

空き家を相続することになった場合は「相続放棄」も検討可能

相続などにより空き家を所有する際は、ここまで解説してきた空き家の活用方法を視野に入れ、計画的な管理・手続きを進めていきましょう。
空き家が自宅から遠い、自分以外の人が相続する、空き家を管理するだけの経済的余裕がないといった場合は、必ずしも空き家を相続する必要はありません。
ここでは、空き家を相続する際の流れや相続放棄、相続後に処分する方法について解説します。

空き家を取得するきっかけは「相続」が多い

たとえば親の遺産相続時、家を子どもや親族が相続するケースが増えています。
相続人が遠方に住んでいる場合は空き家の管理が十分に行えず、放置されることで適切なメンテナンスがおこなわれないままになると、建物の劣化は急速に進行します。
老朽化により資産価値が低下した空き家は売却や賃貸が難しくなり、放置期間が長引くと、昨今の空き家問題へと発展します。老朽化して売却や賃貸が困難となった空き家は、所有し続けること自体が所有者にとってマイナスとなる財産です。
こうした負担を避けるためにも、空き家の相続が発生した際は「思い入れのある家だから」という理由だけで判断せず、「適切に管理できるか」「活用方法があるか」といったポイントを重視することが大切です。

相続は必ずしなければならないものではない

空き家の管理が難しい、活用方法が見当たらないといった場合、相続放棄を選ぶこともひとつの選択肢です。
相続放棄の申請期限は、原則として被相続人の死亡を知った日から3ヶ月以内です。もしこの期間内に家庭裁判所へ申請できなかった場合は、特別な手続きによって相続放棄の期間の伸長を認めてもらえる場合があります。

ただし、相続放棄はマイナスとなる空き家だけを放棄できるものではありません。
相続放棄を行うと預貯金や現金、有価証券などプラスとなる財産を含めた「すべての財産を同時に放棄する」必要があるため、慎重な判断が求められます。
例えば、プラスとなる財産とマイナスとなる管理できない空き家を相続する場合、空き家の所有によって生じる支出を後の活用などで取り戻すことができるのならば、相続放棄は得策とはいえません。
空き家以外の財産を相続するなら、空き家の活用や売却を選択肢に入れて、最終的な利益につながる計画を立てることがおすすめです。

空き家を相続したのち処分するには

空き家の相続から処分までには、一般的に次のような手続きがあります。

  • 法定相続人の確認

被相続人の配偶者や子どもなど、法定相続人となる人を特定します。

  • 遺言書の確認

遺産の配分や、法定相続人以外への遺贈などについて、被相続人が効力のある遺言書を遺していないか確認します。

  • 財産分割方法の決定

遺言が不十分である場合や、遺言に従わないことを相続人全員が合意した場合には、遺産分割協議によって相続財産の分割方法や割合を決定します。

  • 相続登記

相続した空き家の所有権を相続人に移転します。

  • 空き家の処分

空き家を売却する方法(解体して売る、もしくは解体せずに売る)を決め、売却手続きを進めます。

空き家を相続してから処分するまでの手続きには、時間や労力がかかります。
相続した空き家を処分する流れについてより詳しい解説は、こちらを参考にしてください。

まとめ

空き家を放置して管理が不十分になると「特定空家」に指定される可能性があります。
特定空家は維持・管理の負担が大きく、処分するにも多くの費用が必要になるケースがほとんどです。
使用予定のない空き家を所有しているとか、これから空き家を相続する予定があるという場合、今回の内容を参考に有効な活用方法を考えてみましょう。
空き家の活用方法のひとつとして処分(売却)を検討している方は、不動産仲介会社へ相談すると空き家の状態を考慮した適切なアドバイスを受けられます。
空き家の活用方法でお困りの方はすまいValueへ相談してみてはいかがでしょうか。

<監修者>

吉田成志

宅地建物取引士

宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー、マンション管理士、消防設備士などの資格を保有。専任の宅建士として不動産仲介会社に従事した後、マンション管理士・消防設備士として独立。宅建士をはじめとした幅広い知識や経験を生かし、不動産売買や賃貸時に気になる疑問点の相談なども担当している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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