マンションの住み替えに失敗しないために知っておくべき知識と、失敗しないコツ

基礎知識
マンションの住み替えに失敗しないために知っておくべき知識と、失敗しないコツ マンションの住み替えに失敗しないために知っておくべき知識と、失敗しないコツ

マンションを住み替える際は、「タイミング」「費用」「不動産仲介会社」の3点を重視できると、失敗のリスクを軽減できます。住み替え後に「あのときこうしていれば・・・・・・」と後悔しないためにも、知識を深めて自身にとっての“成功”を目指しましょう。
ここでは、マンションの住み替えでよくある失敗例や、資金計画で見落としやすいお金の知識、不動産仲介会社の選び方について解説します。

マンションの住み替え時に起こりがちな失敗

マンションの住み替え時に起こりがちな失敗

マンションの住み替えでは、後の流れを左右する多くの決断が求められます。
しかし、現在のマンションをいつ売るか、新居にどのような条件を求めるか、住み替えにどれほどの資金を準備できるのかなど、マンションの住み替えにおける条件は人によって異なるもの。
自身のケースで“最善の選択”をするには、正しい知識をもってマンションの住み替えを行うことが重要です。
まずは、マンションの住み替えでよくある失敗例について見ていきましょう。

「売り先行」ではなく「買い先行」にしてしまった

マンションの住み替えは、「売り先行」もしくは「売り買い同時進行」で進めると、資金計画が崩れにくくなります。
それを知らずに「買い先行」でマンションの住み替えを進めてしまった場合、「住み替え後の費用負担が想定以上に大きい」「現在のマンションが売れない」といった失敗につながる可能性があります。

「売り先行」や「買い先行」は、売却と購入、どちらを優先して住み替えを進めるのかといった住み替えの流れ(住み替え手順)のことです。
「売り先行」は、現在のマンションを売却してから新居を購入、「買い先行」は新居を購入してから現在のマンションを売却するという手順になります。

いずれの手順も一長一短の特徴があり、「どちらの住み替え手順が良い」とは言えませんが、より具体的な資金計画でマンション買い替えを進めるのならば、「売り先行」や「売り買い同時進行」が適しています。
「新居を購入したにもかかわらず現在のマンションが売れない」という状況になると、後で解説する「ダブルローン」に悩まされてしまうケースもあります。
そのため、売却のタイミングや新居の購入時期は曖昧にせず、先を見据えた計画を立てることが大切です。
「売り先行」と「買い先行」については以下の記事で詳しく解説しています。

住み替えの2つの手順「買い先行」と「売り先行」とは?それぞれの具体的な流れや必要費用も併せてご紹介

一般媒介契約で契約したので売却活動に時間がかかった

「一般媒介契約」とは、不動産仲介会社と結ぶ媒介契約のひとつ。一般媒介契約は「1社だけでなく複数の不動産仲介会社に売却を頼める」というタイプの契約です。
一般媒介契約は、売却活動を複数社へ依頼できることから「多くの買主様候補が見つかりそう」という認識を持つ方もいます。
しかし、売却活動をスムーズに進めて、より適正な価格での売却を望むのならば、一般媒介契約とは異なる売却活動内容である「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶことがおすすめです。
これらの媒介契約では、1社とだけ取引をするからこそのメリットが多く、売主様の希望に近い条件(売却期間や価格)で売却できる可能性も上がります。

住み替え後のマンションが、近隣からの騒音やトラブルのあるマンションだった

新居に住んでから起こる失敗といえば、騒音問題や隣人トラブルが代表的です。最低限のチェックポイントとして、建物や室内の防音対策の有無、近隣に騒音を発生する要素がないか(工場、救急病院、幹線道路など)などは自分でもしっかり確認することが大切です。
近隣環境に関しては購入前の調査で分かることが多いです。しかし、時間帯によって騒音の度合いが違う可能性はありますし、これまでに近隣住戸でトラブルがあったかどうかなども合わせて、不動産仲介会社やマンションの管理員などにもよく相談するようにしましょう。

部屋の雰囲気と手持ちの家具の相性が合わなかった

新居の内装に手持ちの家具のデザインが合わない、サイズオーバーで置きたい場所に置けないといった失敗は、内覧時にぬかりない確認をすることで防げます。新居の内覧で見落としがちなポイントには、「床の色」や「窓枠の色」、「内装に多く使われている素材」などがあります。玄関の外やバルコニーのインテリアにこだわる方は、マンションの外壁も忘れずに確認しましょう。また、管理規約や使用細則によって内装の変更などが制限されているマンションもあるため、購入前によく確認するようにしましょう。

ライフスタイルの変化によって不便に感じるようになってしまった

住み替え後のライフスタイルに変化があると、それまで良かった条件に不満を感じてしまうケースがあります。以下のよくある失敗を自身のライフスタイルに置き換えて、将来の予定を踏まえた新居探しをすることが大切です。

(例)

  • 出産を機に公共バスの使用頻度が上がったのにバス停までの距離が遠い
  • 近くに公園や商業施設がなく静かな反面、子どもが生まれてからは不便
  • 病院や学校が遠い
  • 子ども部屋を作ると間取りが窮屈
  • 親との同居で間取りが窮屈
  • ペットを飼いたくなったがペット不可の物件だった
  • 車やバイクを購入したいがマンションに駐車場・バイク駐輪場がない など

近所付き合いの有無の確認を怠ってしまった

マンションによっては近所付き合いの有無も異なります。
戸数が多いマンションは人間関係も複雑になりがちですが、戸数が少ないからといって近所付き合いがなくなるわけではありません。
現在、掃除当番や役員などに関連してマンション内の近所付き合いに疲れている方は、新居の管理体制がどのようなものか、あらかじめ調べておきましょう。
築古で年配者が多いのか、広々とした間取りで子育て世帯が多いのかなど、住人の傾向なども想定・把握しておくと、より住みよい条件のマンションを選べるのではないでしょうか。

【知らないのは失敗のもと】マンション住み替えのお金に関する押さえるべき知識

【知らないのは失敗のもと】マンション住み替えのお金に関する押さえるべき知識

マンション住み替えでは、「仲介手数料」や「税金」についての知識を深めておくと、より具体的な資金計画を立てられます。仲介手数料の計算方法や税金の種類について知り、お金にまつわる失敗のリスクを軽減させましょう。知らずに利用するとリスクが大きい、ダブルローンについても解説します。

仲介手数料は売却・購入の両方で必要になる

不動産仲介会社へ支払う仲介手数料は、マンションの売却と購入、それぞれのシーンで発生します。売却時と購入時でかかる仲介手数料がどのようなものなのか、費用の目安や支払方法について見ていきましょう。

中古マンションを売却する場合

現在のマンションを売却する際、一般的には不動産仲介会社へ仲介を依頼します。不動産仲介会社は売却活動をつうじて買主様候補を募り、無事に売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。不動産仲介会社へ支払う仲介手数料が発生するタイミングは「売りたいマンションの売買契約成立時」のため、マンションが売れずに媒介契約期間が終了した場合は仲介手数料が発生しません。

中古マンションを購入する場合

新居のマンションを購入する際は、不動産仲介会社を介して物件を探す流れが一般的です。不動産仲介会社は買主様と売主様の不動産売買契約の仲介人にあたるため、仲介が成立=売買契約が成立するタイミングで仲介手数料が発生します。

仲介手数料の目安

仲介手数料は不動産仲介会社が自由に決められる費用です。ただし法律で上限となる金額が定められていることから、異なる不動産仲介会社間で仲介手数料の金額に大きな差が生じることはありません。
仲介手数料は対象となる物件の成約価格のうち、金額の範囲により以下のように料率が異なります。

物件の成約価格(税込)に対して 料率(上限)
200万円以下の部分(①) 5%
200万円超400万円以下の部分(②) 4%
400万円超の部分(③) 3%

※仲介手数料には別途消費税がかかります。

仲介手数料の料率は3段階に分かれているため、成約価格に合わせてそれぞれの料率を用いて算定しましょう。
例えば、マンションを3,000万円(税込)で売却する場合、仲介手数料は次のように算定できます。

(a)3,000万円のうち、上表①の部分
200万円 × 5% = 10万円

(b)3,000万円のうち、上表②の部分
200万円 × 4% = 8万円

(c)3,000万円のうち、上表③の部分
2,600万円 × 3% = 78万円

(d)マンションを3,000万円(税込)で売却した場合の仲介手数料
a + b + c = 96万円 + 消費税

仲介手数料の計算方法は少々複雑ですが、成約価格が400万円を超える場合は、次の方法ですばやく計算することも可能です。
成約価格 × 3% + 6万円 + 消費税

成約価格が200万円超~400万円以下の場合は

成約価格×4%+2万円+消費税

となります。

仲介手数料に関しては以下の記事でより詳しく解説しています。

不動産売却時にかかる仲介手数料とは?

仲介手数料の支払いのタイミングと支払方法

仲介手数料を支払うタイミングは、

  • マンションの売買契約時(手付金の授受時)に仲介手数料の半分、残代金の受け取り時や引渡完了時に残りの半分を支払う
  • もしくは引き渡し完了時に一括払い

というケースが一般的です。
売主様・買主様間で動くマンションの売買金とは違い、仲介手数料は不動産仲介会社へ支払う費用です。支払い方法は現金払いや振り込みとなるケースが多いですが、クレジットカード払いや分割払いに対応する不動産仲介会社もあります。

マンションの売却にも購入にも税金はかかる

マンション住み替えでは、売却時と購入時に異なる税金が発生します。税金の種類と税率を確認しておきましょう。

売却時にかかる主な税金

所得税:
マンションを売却して得た利益(譲渡所得)にかかる税金です。マンションの所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年を超えるならば長期譲渡所得として15%の税率が、5年以下ならば短期譲渡所得として30%の税率が適用されます。

住民税:
所得税と同様に、譲渡所得にかかる税金です。所有期間により税率が異なり、長期譲渡所得で5%、短期譲渡所得で9%となります。

復興特別所得税:
東日本大震災の復興財源確保のため、かぎられた期間で課税される所得税です。平成25年1月1日から令和19年12月31日までに発生する所得が課税対象となり、各年分の基準所得税額の2.1%が復興特別所得税として上乗せされます。

登録免許税:
不動産の登記手続きをおこなう際にかかる税金です。売主様は、住宅ローンの残債を返済し、抵当権の抹消登記をおこなう場合に登録免許税が発生します。売却するマンションにつき、相続登記や住所変更登記などを行っていなかった場合、売却のタイミングで売主様の費用負担で登記することが一般的であるため、注意しましょう。

印紙税:
契約書などの課税文書を用いる財産や権利の取引にかかる税金です。印紙税額は契約書などに記載される金額によって段階的に定められており、収入印紙を購入して貼付することで納税します。また印紙税は、契約書などを作成する部数ごとに必要となりますが、売主様と買主様で折半することが一般的です。

購入時、居住後にかかる主な税金

不動産取得税(居住後):
不動産を取得したときにかかる税金です。税額は、マンションの固定資産税評価額に応じて決定しますが、都道府県により軽減措置の内容が異なります。不動産取得税は、不動産購入後に半年~1年前後で各都道府県から送付されてくる「納税通知書」を使用して納付することが一般的です。

登録免許税(購入時):
不動産の登記手続きをおこなう際にかかる税金です。買主様は、所有権の移転や抵当権設定のための登記手続きの際に所定の税額を納める必要があります。

収入印紙税(購入時):
売却時にかかる収入印紙税と同様です。

固定資産税(購入時&居住後):
毎年1月1日の時点で土地や建物などの固定資産を所有している場合に課される税金(地方税)です。税額は固定資産税評価額に標準税率(1.4%)を乗じて算定します。また、購入時の売買代金の決済などにおいて、引き渡し日や引き渡し月以後の固定資産税額を計算し、清算することが一般的です。
都市計画税(居住後):
市街化区域にある土地や建物に課税される税金(地方税)です。税率は居住する市町村により異なりますが、固定資産税評価額の0.3%が上限となり、固定資産税と一括して納税・売却時に清算します。

不動産売却時に発生する税金に関する詳しい情報は以下の記事を参考ください。

不動産売却に関する税金のこと

「ダブルローン」の概要と注意点

買い先行でマンション住み替えをおこなった場合、二重の住宅ローンである「ダブルローン」になってしまう可能性があります。ダブルローンの概要と注意点を知っておきましょう。

ダブルローンとは

現在のマンションの住宅ローンを残した状態で、新居の住宅ローンを組むことをダブルローンと呼びます。
マンションを売却して得た金額が住宅ローン残高を下回った場合、住宅ローンを完済しなければ抵当権の抹消ができません。
抵当権がついたままではマンションの売却を進められないため、マンション住み替え自体がストップしてしまうケースあるでしょう。
このようなケースでダブルローンを活用すると、現在のマンションの売却状況にかかわらず、新居を購入し、住み替えを進めることができます。

ダブルローンのメリットと注意点

ダブルローンを利用すると、マンションの売却・購入のタイミングを合わせる必要がなく、住み替えを滞りなく進められます。
売却・購入のタイミングに縛られないマンション住み替えでは仮住まいを必要としないため、余分な費用や手間を削減できるでしょう。
売却予定のマンションは空き家状態で管理できるため、買主様の都合を優先した売却活動をおこなえます。

ただし、ダブルローンを利用する際は、以下の点に注意が必要です。

  • ダブルローンの期間が長引けば長引くほど負担が大きくなる
  • 借りられる金額は年間のローン返済額が年収の30%以内に収まる金額まで(目安)
  • 70歳~80歳までの完済が条件
  • 住宅ローン控除が適用されるのは新たな住宅ローンにのみ

ダブルローンについては以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を売却すると同時に別の不動産を購入するときの注意点

マンション住み替えの成否は不動産仲介会社選びでも左右される

マンション住み替えの成否は不動産仲介会社選びでも左右される

マンション住み替えで求める条件は、売主様によってさまざまです。

  • 損をしたくない
  • 利益を出したい
  • 早く住み替えたい
  • 新居をじっくり探したい

このような条件の実現を目指すのならば、専門的な視点で住み替えをサポートしてできる不動産仲介会社選びに力を入れることが大切です。
ここでは、不動産仲介会社を選ぶ際のポイントを押さえていきましょう。

マンションの売却と購入をひとつの不動産仲介会社に任せるべきか

マンションの売却と購入で不動産仲介会社を同じにするべきか、悩む方もいるのではないでしょうか。
マンションの売却と購入を1社に任せる場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。

売却と購入を同じ不動産仲介会社に任せるメリット

売却と購入は異なる手続きでスケジュールも重なり合うケースがありますが、同じ不動産仲介会社ならば最善のスケジューリングや段取りで売却と購入の手続きを進められます。

売却と購入を同じ不動産仲介会社に任せるデメリット

売却するマンションと新居のエリアが大きく異なる場合、不動産仲介会社の管轄エリアの違いにより、求める情報やサポートが受けられない可能性があります。不動産仲介会社によって得意なエリアは異なるため、遠方へ引越しする予定ならばそれぞれのエリアで地域密着型の不動産仲介会社を探すことがおすすめです。

マンションの査定価格の高さで不動産仲介会社を選ばない

複数の不動産仲介会社へ査定依頼を出した場合、査定価格に差が見られることもあります。
査定価格は「売れる価格」ではなく、「売却活動を進める際の目安となる価格」のため、「査定価格が高いから」という理由で不動産仲介会社を選ぶことは推奨できません。
不動産仲介会社のなかには、高い査定価格を出して媒介契約につなげ、売却活動開始後に売出価格の値下げをおこなうケースもあります。
不動産仲介会社選びでは査定価格の金額にとらわれずに、「なぜその価格なのか」明確な根拠をわかりやすく説明してできる不動産仲介会社を選ぶことがおすすめです。
根拠を確かめることで会社や担当者の信頼性を見極めたり、対応の丁寧さを比較したりできるでしょう。

まとめ

マンションの住み替えで失敗を防ぐために知っておくべき知識についてまとめてまいりました。
マンションの住み替えは、“知らない”というだけで失敗のリスクが何倍も高まってしまいます。
新居探しから現在のマンションの売却、細かな資金計画(仲介手数料や税金)まで、広い視野をもって知識を深め、疑問があれば信頼のおける専門家に相談しましょう。
「売却や購入のタイミング」「費用」「不動産仲介者」に細心の注意を向けることこそが、マンション住み替えの成否を左右します。
失敗を防ぐ有効な対策のひとつは、信頼のおける不動産仲介会社からプロの視点によるサポートやアドバイスを受けることです。実績と経験が豊富な担当者と出会うことができれば、売主様や買主様のあらゆる不安や疑問を解消に導いてくれるでしょう。
複数の不動産仲介会社へ一括査定を依頼して信頼のおけるパートナーを見つけるなら、実績ある大手6社への依頼が可能な「すまいValue」をご活用ください。

<監修者>

吉田成志

宅地建物取引士

宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー、マンション管理士、消防設備士などの資格を保有。専任の宅建士として不動産仲介会社に従事した後、マンション管理士・消防設備士として独立。宅建士をはじめとした幅広い知識や経験を生かし、不動産売買や賃貸時に気になる疑問点の相談なども担当している。

酒向 潤一郎

税理士

J’sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、一部上場IT企業の幹部や投資会社の監査役などを務める複業税理士。最近では開業・副業コンサルに注力。会計専門誌などにも複数寄稿している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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