不動産売買契約書の記載内容で注意する点と確認ポイントとは

不動産売買契約は高額な取引のため、一般的に、不動産売買契約書を作成し、その内容に基づいて不動産売買契約を取り交わします。

不動産売買契約書とは、売主様が所有する不動産を買主様に引渡し、買主様は対価となる代金の支払いを約束する契約書のことです。
不動産売買契約時に不動産売買契約書を用いる目的としては、双方に不利益を出さず、両者合意のもと不動産売買契約を締結することが挙げられます。

不動産売買契約書には売主様と買主様との間で取り決めたさまざまな事項が記載されています。書面からは双方の権利義務を確認することが可能です。

不動産仲介会社が不動産売買を仲介する取引においては、「不動産仲介会社は売主様と買主様へ売買契約書を発行しなければならない」と宅地建物取引業法（37条）により定められています。

また、不動産仲介会社（宅地建物取引業者）が売主様となって新築分譲マンションや新築建売住宅の売買契約を結ぶ場合は、契約内容に一定の制限が設けられます。

これは、不動産の専門家ではない買主様を保護することを目的とした不動産売買契約上のルールです。該当する不動産売買契約では、契約内容をよく確認することが大切です。

不動産売却の基礎知識や手続きの流れについては、以下の記事を参考にしてください。

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不動産売買契約書には多くの項目が記載されます。売主様と買主様で取り決めた事項によって契約内容が変わることもあるため、確認すべきポイントは個別の不動産売買契約で異なります。
以下より、不動産売買契約書に記載される基本の項目と、確認しておくべきポイントについて見ていきましょう。

1.売買物件の表示

不動産売買契約の取引対象となる物件を明確にするための項目です。
取引対象の不動産情報（土地、建物、所在地、地番など）は登記情報に基づいて記載されます。
登記情報の内容と異なる記載がされていないか確認しましょう。

2.売買代金、手付金の額、支払い日

不動産売買の契約時、一般的に買主様は売主様へ手付金（売買代金の一部）を支払います。
手付金は種類によって目的が異なります。記載内容に誤りがないか、金額が妥当かどうか確認しましょう。
不動産売買契約で支払われる手付金には、解約手付、証約手付、違約手付があり、主に解約手付として支払われるケースが多いです。
そのほか、売買代金や中間金、支払いが複数回にわたる場合は各支払い日に誤りがないか確認します。

3.土地の実測及び土地代金の精算

取引対象となる土地の面積が登記情報と異なる場合、売主様側で土地の実測を行なうケースがあります。
不動産売買契約書には実測対象となる土地の面積や土地の単価が記載され、代金は面積の差に応じて別途精算をすることもあります（精算せず実測のみとなるケースもあり）。

4.所有権の移転と引渡し

不動産の所有権移転や引渡し、登記手続きは、同日に行なわれるのが一般的です。
不動産売買契約書に記載された所有権移転と引渡しの時期に誤りがないか確認しましょう。
また、引渡しの際は所有権移転登記に必要な書類や住宅の鍵などを買主様へ渡す必要があります。
売主様はスケジュールに問題がないか（新居への引越し日や重要な用事と重なっていないか）確認しましょう。

5.付帯設備の引き継ぎ

「付帯設備等の引き継ぎ」は、条文として条約条項の欄に記載されます。
付帯設備とは、土地や建物に含まれることなく引き継ぎされる機器や設備のことです。
付帯設備（室内・室外）には、以下のようなものがあります。

室内：
換気扇、冷暖房、給湯器、電気配線、照明　など

室外：
庭木、庭石　など

付帯設備の引き継ぎがある不動産売買では、引渡し後、設備の状態や修理・撤去をめぐるトラブルが発生しやすいため注意しましょう。
売主様は、引き継ぎや撤去を行なう付帯設備を明確にし、買主様の希望に応じて相談・調整することが重要です。

6.負担の消除

「負担の消除」は、条文として条約条項の欄に記載されます。
取引対象の不動産が「ほかの権利が設定されていない完全な所有権」であることを示すものです。
売主様は、引渡す不動産に抵当権や賃借権など所有権を阻害する権利が設定されていないか確認しましょう。
万が一、引渡す不動産に所有権以外の権利が残っていることが発覚した場合、売主様が責任をもって権利の抹消をする必要があります。
抵当権などの権利を抹消できない場合、不動産売買契約自体がストップしてしまう可能性があるので、注意が必要です。

7.公租公課などの精算

公租公課とは、国や地方公共団体へ納める公的負担の総称です。
公租は国税や地方税、所得税や住民税などの税金を指し、土地建物にまつわるものとしては固定資産税や都市計画税、不動産取得税などが挙げられます。
公課には、健康保険料や社会保険料、罰金などがあります。
不動産売買契約における公租公課は、売主様と買主様の間で精算するケースが一般的です。
負担分の振り分けは引渡し日を基準に日割りで算出し、不動産売買契約書には起算日が記載されます。
公租公課の細かな分担については条約条項の条文を確認しましょう。

8.手付解除

何らかの事情から契約解除が必要となったときは、手付解除を行ないます。
手付解除の期限や条件は売主様と買主様により取り決めできるため、どのような取り決めなのか条約条項から必ず確認しましょう。そもそも手付解除を認めない不動産売買契約となっているケースもあります。
また、手付金の金額により、手付解除の際にかかる負担やリスクが異なります。
一般的に、手付金が小額であれば売主様の負担が少ないかわりに手付解除のリスクが上がり、高額であれば負担が多いかわりに手付解除のリスクが下がります。
手付解除の期限や条件を確認する際は、忘れずに金額も確認しましょう。

9.引渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担）

「引渡し前の物件の滅失・毀損（危険負担）」は、条文として条約条項の欄に記載されます。
これは、不動産売買契約を締結した後に、自然災害などで当該物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。
一般的には、売主様が物件の修復をしたうえで引渡しを行ないます。
多大な修復費用が発生する場合、滅失・毀損の程度によって居住が難しいと判断される場合は、買主様から無条件で不動産売買契約の解除を申し出ることも可能です。
引渡し前の物件の滅失・毀損に関わる内容は売主様と買主様で取り決めできるため、契約内容をよく確認しておきましょう。

10.契約違反による解除

売主様または買主様のどちらかに契約違反となる行為がみられた場合、違反された側は契約解除を行なうことができます。
これを「債務不履行」と呼びます。
契約違反による契約解除の際は、契約を違反した者が相手に対して違約金を支払います。
不動産売買契約書には違約金の金額や契約違反があった場合の取り決めが記載されているため、万が一の事態に備えて確認しておきましょう。

11.反社会的勢力の排除

「反社会的勢力の排除」は、標準モデル条項が条約条項の欄に記載されます。
「売主様や買主様が暴力団などの反社会的勢力ではない旨」「取引物件を反社会的勢力の事務所や活動拠点としない旨」が含まれた条文となっているか確認しましょう。
万が一、条文に反する行為があった場合、違反された側は不動産売買契約解除を行なうことができます。

12.ローン特約

ローン特約とは、買主様が住宅ローンを利用しようと考えていた際、何らかの理由によってそれが叶わなかった場合に、買主様は不動産売買契約を解除できるという契約方法です。
ただし、買主様の都合により不動産売買契約を解除する場合はローン特約が適用されず、違約金などが発生します。
売主様は、このような形で不動産売買契約を白紙にしてしまわないためにも、売却活動期間中から買主様の信用性を意識することが大切です。
ローン特約にまつわるトラブルを未然に防ぐには、不動産売買契約書に以下の点が明記されているかどうか確認しておきましょう。

• 買主様が住宅ローンを申し込む金融機関名
• 住宅ローンの具体的な借入金額
• 住宅ローンが承認されるまでの期間
• 住宅ローン審査が通らなかった場合の対応策
• ローン特約による解除ができる期日
• ローン特約による解除の意思表示の方法

13.契約不適合責任（旧：瑕疵担保（かしたんぽ）責任）

「契約不適合責任」は、条文として条約条項の欄に記載されます。
契約不適合責任は瑕疵担保責任にあたる義務のことで、売主様に課せられる責任です。
物件の引渡し後に新たな瑕疵を発見した場合、買主様は売主様に損害賠償の請求を行なうことができます。
また、一定の条件を満たすことで、買主様は不動産売買契約解除を行なうことも可能です（民法570条、566条）。
契約不適合責任について売主様と買主様の協議がなかった場合、通常は原則となる規定が不動産売買契約書に記載されます。
売主様が契約不適合責任を負う範囲や期間については特約として別途取り決めることもできるため、必要に応じて買主様と話し合いましょう。

不動産売却で失敗しないために注意すべきポイントについては、以下の記事も参考にしてみてください。

事故物件の売却方法は？告知義務は？売却する際に心得ておくべき重要事項
不動産売却（売買）で失敗しないために、売買の基礎知識から押さえておくポイント・注意点を紹介

不動産売買契約書の内容は売主様と買主様の取り決めによる部分が多く、見落としてしまうと契約後のトラブルに発展する可能性もあります。
ここからは、トラブルを未然に回避するために知っておきたい注意点について解説します。

不動産売買契約書の記載内容に決まりはない

不動産売買契約書の記載内容に明確な決まりはありません。
特に、金銭や責任問題に関わる取り決めは売主様と買主様である程度自由に行なえるため、取引ごとに契約内容は異なります。
ただし、冒頭でも伝えているように、不動産売買契約内容は売主様と買主様の双方が不利益を被らない内容とすることが大切です。
どちらかにとって有利・不利となる契約内容を提示した場合、契約が成立せずに難航する可能性がある点に注意しましょう。

自分の要望と相手の要望をしっかり確認する

不動産売買契約で個別の取り決めがない場合は、原則にのっとり、標準的な書式が用いられるケースが多いです。
不動産仲介会社が作成する標準的な不動産売買契約書は、売主様と買主様の双方にとって公平な内容となります。
個別の要望や特約については不動産売買契約書の「特約欄」に記載されます。自分や相手の要望が漏れなく記載されているか確認しましょう。
相手からの要望で自分が対応できない条件、明らかに不利となる条件などが記載されていないか確認することも重要です。

売主様と買主様で不動産仲介会社が異なる場合はどちらの会社にも内容確認してもらう

一般的に、不動産売買契約書は不動産仲介会社が作成します（売買契約に不動産仲介会社が仲介している場合）。
売主様と買主様の仲介依頼先が異なる場合、どちらの不動産仲介会社が書類作成を行なうかは、会社間で取り決められるケースが多いです。
契約時に使用する不動産売買契約書については、必ず会社間で内容を確認してもらい、両者が納得できる不動産売買契約を結びましょう。

不動産売買契約は次の流れで進めていきます。
契約当日や引渡しまでの流れを把握し、スケジュールを立てる際の参考にしてください。

1.不動産売買契約書の内容を確認

不動産仲介会社が仲介を行なう不動産売買では、契約時、不動産仲介会社から買主様へ「重要事項説明書」の説明があります。
重要事項説明書の内容について異論がなければ、売主様と買主様で不動産売買契約書の契約内容を確認します。
契約内容について精査したい場合、売買契約当日までに不動産売買契約書の内容を確認してください。
不備や疑問点があれば不動産仲介会社の担当者へ相談しましょう。

2.売買契約書を締結する

不動産売買契約書の確認後、売主様と買主様の双方が契約内容に同意できる場合は、双方の署名・押印を経て不動産売買契約を締結します。
このとき、買主様は売主様へ現金や小切手で手付金を支払います（振り込み可）。
不動産売買契約が締結されるタイミングで不動産仲介会社の仲介手数料が発生します。所定の方法で支払いを済ませましょう。

3.引渡しに向けての準備

不動産売買契約の締結後、売主様は所有権の移転や引渡しに関わる手続きを進めます。
登記手続きや境界の確認では、必要書類の調達や外部への依頼など時間を要する準備もあります。
退居のための荷造りや掃除など売主様自身が行なう準備も多いため、手続きは速やかに済ませましょう。

引渡し日（決済日）当日の流れや必要書類については、こちらの記事を参考にしてください。

不動産の決済日当日の流れと当日必要になる必要書類（持ち物）について

不動産売買契約で必要となる書類は、買主様と売主様で異なります。
特に、売主様は多くの書類を揃える必要があるため注意してください。
契約日までに揃えておくべき書類や契約当日に持参するものについて見ていきましょう。

買主様

印鑑：不動産売買契約日に持参します。住宅ローンを利用する場合は実印を準備しましょう。

手付金：所定の金額を現金や小切手などで用意します（振り込み可）。

印紙または印紙代：不動産売買契約書に貼付する印紙を用意します。印紙代は売買の代金により異なります。

不動産仲介会社への仲介手数料：所定の金額を現金や小切手などで用意します（振り込み可）。

• 不動産の売買契約書には収入印紙が必要？印紙税はいくら？

売主様

登記済権利証または登記識別情報：
不動産登記を行なった際、不動産を管轄する法務局から発行されています。

固定資産税納税通知書：
年度の初めに不動産が所在する市区町村から送付されます。

建築確認通知書（検査済証）：
不動産を建築した際に、建築会社やハウスメーカーから交付されます。

物件の間取り図と測量図：
一般的に、不動産を建築した建築会社やハウスメーカーから受け取っています。手元にない場合は、不動産を管轄する法務局から入手できます。

マンションの管理規約など：
マンションの場合、マンション購入時に管理会社や管理組合から受け取ります。

実印、印鑑証明書
印鑑登録をしている実印と、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書を用意します。

本人確認書類など
運転免許証や健康保険証など、公的機関が発行した本人確認書類を用意します。

このほか、不動産の引渡し日（決済日）の流れや当日必要な持ち物についてはこちらの記事を参考にしてください。

不動産の決済日当日の流れと当日必要になる必要書類（持ち物）について

不動産売買契約をスムーズに行なうには、売主様と買主様の双方に不利とならない不動産売買契約書を作成することが重要です。
不動産仲介会社が仲介を行なう不動産売買では、売主様や買主様が不動産売買契約書を作成することはありません。
契約後のトラブルを防ぐためにも契約内容と記載事項をしっかり確認しましょう。
特約事項や個別の不動産売買契約内容を取り決める際も、不利な条件が記載されていないか確認することが重要です。
瑕疵などを問う難しい取り決めに疑問や不安がある場合は、不動産仲介会社へ相談することをおすすめします。
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