路線価・公示地価・基準地価の違いと土地価格の算出方法を解説

土地の価格は、公的機関から公表される路線価・公示地価・基準地価をもとに算出されています。
3つの土地の価格は毎年決まった時期に公表され、日本一の公示価格がついた土地には、注目が集まることもあります。
評価をおこなう機関や評価・公表の時期は価格の種類により異なります。そのためまずは各価格の特徴を確認しておきましょう。

異なる機関によって評価・公表される土地の価格。不動産売買の現場ではどのように活用されるのでしょうか。
次に各価格の詳しい特徴や算出方法について見ていきましょう。

路線価とは、調査地点となる路線（道路）に面する土地1平方メートルあたりの価格のことです。
税額を算出する際の指標に用いられる路線価は、大きく2つに分類できます。

相続税路線価：
相続税路線価とは、相続税や贈与税の算出に用いられる路線価のことです。相続税路線価は国税庁により公表されます。相続税路線価の価格は、公示地価の80％相当が目安とされています。
なお、土地の価格を言及する際、単に「路線価」と呼ぶ場合は、相続税路線価を指す場合がほとんどです。
相続税や贈与税が発生する場合では、財産となる土地の価格から税額を算出します。
この時、土地の価格の指標となる路線価は、相続税路線価のことを指します。
路線価は相続税法に基づき、公示地価や実勢価格、不動産鑑定士による評価を経て、国税庁が決定・公表します。
公表時期は毎年7月初旬です。
最新の路線価を知るには、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」を確認しましょう。
上記のページから路線価を知りたいエリアを選び、「路線価図」を選択すると確認することができます。

固定資産税路線価：
固定資産税路線価とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税の算出に用いられる路線価のことです。評価は各市町村（東京23区内は東京都）がおこない、毎年3月31日以降に公表されます。固定資産税路線価の価格は、公示地価の70％相当が目安とされています。固定資産税路線価を知るには各市町村（もしくは東京都）へ問い合わせるか、一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」で確認します。
路線価が掲載されていない一部のエリアの路線価を知りたい場合は、「路線価図」ではなく、「評価倍率表」に記載されている倍率と固定資産税評価額をもとに路線価を算出します。

各土地に定められた倍率と固定資産税評価額から路線価を算出する方法は「倍率方式」と呼ばれます。
倍率方式による土地の価格（路線価）の算出方法は、以下のとおりです。

計算式：
固定資産税評価額×倍率＝土地の価格

例：固定資産税評価額が1,200万円、土地の倍率が1.1の場合
1,200万円×1.1＝1,320万円

倍率方式で土地の価格を調べるには固定資産税の課税明細書が必要となり、計算はやや複雑になります。
倍率方式による土地の価格の計算をする際は専門家へ確認することをおすすめします。

公示地価とは、土地の取引において広く指標とされる「都市計画区域内の土地」の1平方メートルあたりの価格のことです。
公示地価は毎年1月1日時点の土地の価格を国土交通省土地鑑定委員会の評価により決定し、毎年3月下旬に公表されます。
公示地価は都市計画区域内と呼ばれるエリアの価格の掲示がほとんどですが、都市計画区域外のエリアでも、多くの不動産取引が想定される場合は公示地価が公表されることもあります。
公示地価が公表される際は、評価対象の土地が以下のいずれかに分類されています。

・住宅地
・商業地
・宅地見込地
・準工業地
・工業地
・調整区域内宅地

公示地価は、1969年より施行された「地価公示法」に基づき、土地に適正な指標を示すことが目的です。

土地取引をおこなう不動産仲介会社や公共事業が公示地価をもとに土地の価格を算定することで、土地価格の乱高下や市場崩壊を防いでいます。
こうした枠組みが浸透した背景には、不動産バブルの影響があります。
過去の不動産市場では土地の価格を自由に決定でき、実際の価値をはるかに超える土地価格がつくケースも多くありました。
本来の価値を超える土地の売買が重ねられると、価格の均衡を保つことができず市場崩壊が起こる可能性があります。
このような事態を防ぐ意味で、不動産取引がおこなわれることが多い国内の主要なエリアは、毎年発表される公示地価をもとに土地の価格が算出されることが一般的です。
公示地価は主に公共事業用地の取得価格の基準に用いられますが、広く土地の価格の指標とされることから、一般の土地取引においても活用されています。

公示地価は2段階の評価により算出されるため、信頼性が高い価格です。
評価は2名以上の不動産鑑定士が別々に調査をおこない、各調査結果を国土交通省土地鑑定委員会が総合的に判断して決定します。

最新の公示地価を知るには、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」をご確認ください。

なお、公示地価をあらわす言葉には以下のようなものが挙げられます。
いずれも公示地価と同義として用いられるため、覚えておきましょう。

〈公示地価を意味する名称〉
地価公示、公示価格、地価公示価格、標準価格、標準地価格　など

基準地価とは、土地の取引において広く指標とされる「都市やそれ以外も含む土地」の1平方メートルあたりの価格のことです。
基準地価は毎年7月1日時点の評価によって各都道府県で算定され、毎年9月下旬に公表されます。
前述の公示地価が「国（国土交通省）が決定する、都市の土地の価格」であるのに対し、基準地価は「都道府県が決定する、都市以外も含む土地の価格」です。
基準地価は、先に挙げた公示地価の評価対象には含まれない林地なども含まれることが特徴です。

基準地価の評価対象となる範囲は公示地価の範囲を大きく上回りますが、公示地価と同様のエリアが基準地価の調査結果に公表されるケースもあります。

また、3月に公示地価が公表され、半年後の9月に基準地価が発表されることから、公示地価と基準地価を比較すると土地の価格推移を把握しやすくなります。

基準地価の算定方法は、1名以上の不動産鑑定士が基準地の評価をおこない、決定するというものです。
基準地価では公示地価が公表していない土地の価格を知ることができるため、公示地価の信頼性を高めるための指標にもなります。
なお、最新の基準地価を知るには、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」をご確認ください。

公示地価と同様に、基準地価をあらわす言葉は以下のように複数あります。他の価格と混同してしまわないよう注意しましょう。

〈基準地価を意味する名称〉
基準値の標準価格、都道府県地価、都道府県基準地価格、地価調査価格、（都道府県名）基準地価格　など

路線価、公示地価、基準地価は、信頼性の高い公的な土地の価格です。
しかし、実際の不動産売買では上記の価格が成約価格となるケースはほとんどなく、取引の場では実際の状況に応じて価格が取り決めされます。
このように実際に取引が成立する価格のことを、実勢価格と呼びます。

実勢価格は土地に建つ建物や周辺環境、市場の動向など多くの条件から変動し、先に挙げた公的な3つの土地の価格とは異なる金額となります。
これは、3つの土地の価格が「土地のみ」を対象とし、土地の価格を左右する条件を加味していないためです。
不動産売買において、土地の価格を左右する条件としては以下のものが考えられます。

〈土地の価格を左右する主な条件〉
・土地に建つビルやマンションなどの建物の価値
・早く売りたい、できるだけ高値で売りたいといった売主様の希望
・大規模な開発が計画されている、物騒な事件が起こったばかりなど、土地をとりまく周辺環境
・不動産の購買意欲が低下または上昇するような経済の状況

都心部であるほど建物がないケースは珍しいでしょう。そのため、実際の不動産売買では3つの価格を参考にしながら、こうした実情を加味し、実勢価格に基づく価格決定がおこなわれています。

そのため不動産売買で失敗しないためには、実勢価格だけでなく、あらかじめ3つの公的な価格を知っておくことも大切です。
不動産売買に向けて最新の土地価格を知っておけば、次のように活かすことができるからです。

・売却予定の土地にどれほどの価値があるのか調べられる
土地の売却を検討している場合、事前に公的な価格を知っておけば「売りたい土地の標準的な価値」を把握できます。価格の推移や実勢価格との差を確認することで、“売り時”を見極める際の貴重な判断材料となるでしょう。

・不動産仲介会社が算出した土地の価格が適正か判断しやすい
公的な価格を知っておけば、不動産仲介会社が算出した土地の価格が適正か、ある程度判断できるようになります。不自然な点があった場合は信頼のおける第三者に相談するなど、不動産売買を慎重に進めることができます。

・売りたい土地の売出価格を決定する際の目安になる
土地の売出価格を決定する際は、路線価、公示地価、基準地価の3つを目安にすることで、土地本来の価値に沿った適正な価格にすることができます。取引状況によって成約価格が大きく変動するケースも多くありますが、目安となる価格を知っておくことで買主様との価格交渉を進めやすくなるでしょう。

不動産売買の市場原理に基づき考える場合、売主様と買主様の合意さえあれば、任意の成約価格で不動産売買は成立します。
しかし、この原理を利用した納税義務を免れる行為や納税額を大幅に削減する行為は違法です。
例えば、遺産相続時の相続税を極端に減らす以下のような行為が該当します。

・例1.3,000万円相当の土地を10万円で子どもに売却する
・例2.子どもが所有する500万円相当の土地を親が10億円で購入する

これらは、公的な土地の価値とはかけ離れた金額で売買契約をおこない、財産の価値に応じて生じるはずだった相続税を抑える違法行為です。
こうした行為は「みなし贈与」と呼ばれ、財産の価値に応じた贈与税が発生します。
上記は親子間を想定したみなし贈与の例ですが、過去の判例では第三者間の取引におけるみなし贈与などもあります。
相続税にかかわる法律（相続税法第7条）では、財産の譲渡が贈与とみなされる規定を以下のように定めています。

“第七条　著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価（当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額）との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与（当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈）により取得したものとみなす。”

土地の売却をおこなう際は信頼のおける不動産仲介会社へ査定を依頼し、適正な価格で不動産売買を進めることが重要です。
専門家と相談しながら手続きを進めることで、違法な取引に巻き込まれるリスクを未然に回避できるでしょう。