新型コロナショック後のマンション市場はどうなる？ 買い時と売り時を徹底解説！

まずはリーマンショック時のマンション市場を見ていきましょう。
結論からいうと、リーマンショックが起こってからマンション価格は緩やかに下落し、2～3年かかって水準まで戻りました。

この章では当時のマンション市場について以下を解説していきます。

• マンション価格の推移
• 契約率の推移
• 供給戸数

マンション価格は緩やかに下落した

2008年9月のリーマンショックを機に、マンション価格は緩やかに下落していきました。以下より、リーマンショック直後のマンション価格の推移、およびそこから2～3年の変化について解説します。

リーマンショック直後のマンション市場

リーマンショック直後の首都圏における中古マンション価格推移は以下のとおりです。

2008年10月：前月比0.9％下落
2008年11月：前月比1.9％下落
2008年12月：前月比2.9％下落
2009年1月：前月比0.4％上昇
2009年2月：前月比0.9％下落
2009年3月：前月比1.3％下落

このように、リーマンショック直後の下落率は3％以内に収まっています。また、その後の下落も1％前後と緩やかな下落率になっています。

リーマンショックから2～3年後のマンション市場

以下は、リーマンショック以降の首都圏における中古マンション価格推移（70平方メートル換算）です。

2008年8月：3,082万円
2008年12月：2,884万円
2009年4月：2,755万円
2009年8月：2,739万円
2009年12月：2,794万円
2010年4月：2,924万円
2010年8月：2,969万円
2010年12月：3,005万円

リーマンショック以降はマンション価格が緩やかに下落していき、2009年8月あたりから少しずつ回復へと向かいます。そして、約2年半で3,000万円台まで価格を戻しています。

なお、首都圏の新築マンション価格も同じような傾向です。
2007年の新築マンションの価格は4,644万円で、2008年は4,775万円でした。その後、2009年は4,535万円まで下落したものの、2010年には4,716万円まで回復しています。

契約率も下落した

次に契約率を見ていきましょう。マンションの契約率も以下のように下落しました。

2007年：69.7%
2008年：62.7%
2009年：69.7%
2010年：78.4%

マンションの契約率は、ある月に売り出した新築マンションの戸数に対して初月に売れた戸数の割合のことです。好不調の境目は70％とされています。上記のようにリーマンショック直前の2007年は69.7％なので、マンション市場は好調でも不調でもない状態だったといえます。

リーマンショックが起こった2008年には契約率が大きく下落しており、購入者が一時的に少なくなったことが分かります。その後は回復していますが、この点については次項で解説するマンションの供給数も加味しなければいけません。

供給戸数も下落した

マンションの供給戸数も以下のように下落しました。

2007年：61,021戸
2008年：43,733戸
2009年：36,376戸
2010年：44,535戸

このように、リーマンショックを機に一時的にマンションの供給数は下落しました。これは、不動産仲介会社が「すぐにキャッシュが入る完成済み物件」の売却から優先したため、新築マンションのプロジェクトを凍結、工事を中止にしたことが原因です。

前項の契約率を見ると、2009年は契約率が69.7％と回復しています。しかし、供給数が2007年より激減している状態で、契約率が2007年と同じ水準です。そのため、決して「購入検討者が増えた」といえる状況ではないでしょう。

つまり、マンション市場が「価格」「購入需要」の観点で回復したのは、リーマンショックから2年半ほど経過した2010年頃なのです。

倒産企業が増えた

リーマンショック時、不況はどの程度だったかという点も、マンション市場に影響します。なぜなら、不況になるとマンションのような高額商品の購入者は減るからです。不況になったかどうかを端的に表している「倒産した企業数」を見ていきましょう。

東京商工リサーチの資料によると、リーマンショック後の日本では「上場企業が倒産した数」が過去最多となっています。2008年、全体の倒産数は1万5,646件と、前年比で11％も上昇していました。危機ラインといわれている1.5万件を突破していることからも、リーマンショック後に不況に突入したことが伺えます。

もちろん、コロナショックもリーマンショック時と同じ状況になるとはいい切れません。しかし、直近の大不況であるリーマンショックは、現代のマンション市場を占ううえで重要な要素となるでしょう。

次に、前項のリーマンショック時のデータを踏まえ、コロナ後のマンションの売り時・買い時を見極めていきましょう。

結論からいうと、リーマンショック時と同じく、長期的に見ると価格は緩やかに下落していく可能性があります。そのため、売買ニーズがある方はなるべく早く、査定や問い合わせなどを行なうことをおすすめします。ただし中長期的スパンで売買を考えている方は、今後の価格動向を見ながら、売り時・買い時を検討しましょう。

以下より、コロナ後のマンション市場、および不動産仲介会社の動向について詳しく解説します。

在庫が多いエリアは価格下落もありえる

在庫が多いエリアは、価格の下落が急速に進む可能性があります。これはコロナ前でも同じことがいえますが、コロナ後はさらにリスクが増すでしょう。この点について以下を解説します。

• 需給バランスと価格の関係
• コロナ後に価格下落リスクが増す理由
• どのようなエリアの価格下落リスクが高いか

結論からいうと、在庫が多いエリアで売却を検討している方は、早めに査定をしてマンション市場を把握しておくことをおすすめします。

需給バランスと価格の関係

まず、需給バランスと価格の関係を知っておきましょう。需給とは、需要と供給を指します。ここでの需要は「マンションの購入検討者の数」、供給は「売出物件数」のことです。

需要が高くて供給が少なければマンション価格は上がります。一方、需要が低くて供給が多ければマンション価格は下がります。まずはこの仕組みを頭に入れておきましょう。

コロナ後に価格下落リスクが増す理由

在庫が多いということは「供給数」が多いということです。需要が増えない限り、価格が下落するリスクがあります。コロナ後は特に注意すべきです。

なぜなら、リーマンショック時のように不況になれば、不動産仲介会社がマンション価格を下げる可能性があるからです。不況になり資金繰りが悪化したことで、「キャッシュが必要になり新築マンション一棟を丸ごと値下げする」という会社もあるでしょう。そうなると、自分が売りに出した中古マンションは「値下げした新築マンション」と比較され、価格が下がりやすくなります。

どのようなエリアで価格下落リスクが高いか

価格が下落するリスクの高いエリアは「新築マンションが供給されているエリア」です。

新築マンションでは、物件によって、部屋が大量に分譲される場合があります。仮に新築マンションを一棟丸ごと値下げすれば、「価格が下がった部屋が大量に供給された」状態となり、価格下落リスクが高くなります。

「売り出している中古マンションが多い」という状況も価格が下落する要因です。

コロナ後、リーマンショック時と同程度の不況になれば、住宅ローンの支払いが厳しくなる方も増えるでしょう。つまりマンションを売らざるを得ない方が増えるので、供給が増え、価格が下落する可能性があります。

そのため、まずは周辺で新築マンションが供給される予定がないか、中古マンションが売りに出されていないか、調べてみることをおすすめします。

全体的にマンション価格は下落する可能性はある

近年のマンション市場は不安定な状況が続いていました。

中古・新築マンションともに、2020年1月時点ではマンションの価格は高い水準にあります。ただ、マンションの契約率は低迷しています。2016年から2019年までは好不調の境目である70％を切っており、中でも特に2018年・2019年は、リーマンショックが起きた2008年を含む過去20年でも極めて低い水準になっています。

さらに、供給戸数は2016年から4万戸を大きく下回っています。供給戸数が少ない中で契約率が低迷していることから、マンションの価格が下落する可能性はあったと読み取れます。

コロナショックが起こらなくても価格下落の可能性はありました。そのため、不動産を売却するなら、まずは査定を検討することをおすすめします。結局のところマンション市況は、査定して見ないと分からないからです。

コロナにおける不動産仲介会社6社の動向

次に、コロナによるマンション市場の変化について、不動産仲介会社の動向を紹介します。紹介するのは、「すまいValue」を運営する大手不動産仲介会社6社の動向です。以下より詳しく見ていきましょう。

不動産仲介会社6社の動向

不動産仲介会社6社の動向は以下のとおりです。なお、「2020年6月度の問い合わせ数」とは「購入検討者からの問い合わせが前年同期（2019年6月）と比べてどう変化したか？」という質問への回答になります。

・売却依頼数

・価格

・2020年6月度の問い合わせ数

各社の動向から見る傾向

前項のアンケート結果から分かるように、売却依頼数はさほど変わっていません。つまり、物件の供給数はコロナ前後でそこまで変化がないということです。

また、価格は全体的に下落している傾向が見られるものの「大幅には下落していない」との回答でした。とはいえ、前述したリーマンショック時の価格推移などを見ると、長期的には緩やかに下落していく可能性はあります。

一方で、購入検討者は増加しています。その理由の1つとして「外出自粛をしていた方からの問い合わせが増えている」点が挙げられるでしょう。問い合わせ数が過去最高を記録している会社もあるため、購入需要は根強く残っていると考えられます。

つまり、供給数は変わっておらず購入需要は高まっているため、マンションの売主様からすると好条件の状態であるといえるでしょう。ただ、リーマンショックのときのように、長期的に見るとマンション価格は緩やかに下落する可能性はあります。そのため、早めに査定して自分のマンション価格を見極めたほうがいいといえます。

コロナ後のマンション市場は不動産仲介会社の動向を聞く限り、リーマンショックほどマンション市場への影響はないと思われます。現に、価格が大幅に下落しているわけではなく、購入検討者はむしろ増えています。

ただ、長期的なマンション市場が不透明なのは事実なので、査定はしておいたほうがいいでしょう。査定することで周辺の状況も把握できるので、いざ売るときにもスムーズに進みます。

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