不動産の売却理由として多いものとは?ネガティブな理由であっても売却理由を伝えるべきなのはなぜか

基礎知識
不動産の売却理由として多いものとは?ネガティブな理由であっても売却理由を伝えるべきなのはなぜか 不動産の売却理由として多いものとは?ネガティブな理由であっても売却理由を伝えるべきなのはなぜか

ネガティブな理由により不動産の売却を検討している方へ。
不動産の売却理由は売主様によってさまざまです。ネガティブな理由から売却を行う場合、売却理由を正直に伝えるべきかどうか迷うこともあるでしょう。しかし、不動産売却では、売却理由を伝えていないことが原因で発生するトラブルがあります。
ここでは、不動産の売却理由としてよくあるケースや告知義務、告知しない場合のリスクについて解説します。

不動産の売却理由として挙げられるポジティブな理由

不動産の売却理由として挙げられるポジティブな理由

不動産売却では、売却理由が物件の成約価格へ影響を与えることがあります。
一般的に、ポジティブな理由から不動産を売却することになった場合、売主様にマイナスとなる影響が出る心配はありません。売主様が買主様に売却理由を正直に伝えることで、最終的に双方が納得したうえで売買契約を結ぶことができます。
まずは、不動産売却でよくあるポジティブな売却理由について見ていきます。

・ライフスタイルの変化(出産、転勤、通学など)による売却
「子どもが生まれた」「地方へ転勤になった」「子どもが県外の学校へ進学した」など、ライフスタイルの変化により不動産の売却(買い替え)を検討する売主様は多いです。
昨今では、リモートワークの浸透により働き方や通勤スタイルに変化が見られ、郊外の不動産需要は高まっていくことが予想されます。現在の住居に特別な不満がなくても、より良い住環境を求めて郊外に住居を構えたいと考える層も一定層存在します。

・子どもの成長による売却
ライフスタイルを変化させるきっかけのひとつに、子どもの成長が挙げられます。
上記のように子どもが生まれたタイミングだけでなく、「子どもに自立心が芽生えた」「習い事や趣味に没頭できる空間を作ってあげたい」「受験勉強に集中できる間取りにしてあげたい」など、子どもの成長にあわせて不動産売却を検討するケースもあります。

・現金が必要になったことによる売却
不動産の売却理由は、住環境の改善のみとは限りません。
売却して得た金額を独立の資金にする、事業設立時の融資を想定して今ある借金(住宅ローン)をなくしておくといったように、資金調達の手段として不動産を売却するケースもあります。

・家族構成の変化による売却
前述のとおり、子どもが増えればそれまでの間取りは手狭になりやすいです。
一方で、結婚や就職をするなどで子どもが独立すると、残った家族にとって現在の間取りが広すぎて持て余すという問題も起こります。部屋数の多い不動産を所有している売主様は、同居する家族の変化にともなって不動産の売却を検討するケースがあります。

このほかにも、売主様の嗜好に沿い、住居に特定の条件を求めて不動産売却をするケースもポジティブな売却理由といえます。ペットの多頭飼育がしたい、海や山に近いエリアに引越ししたいといった理由から売却を検討するならば、買主様へ正直に伝えやすいでしょう。
また、売り時を重視したい、遺産相続に伴って売却したいという場合も、不動産に欠陥や問題が見られなければ買主様にマイナスの印象を与える心配はありません。

次は、買主様へ伝えることを躊躇しがちなネガティブな売却理由について見ていきます。

不動産の売却理由として挙げられるネガティブな理由

不動産の売却理由として挙げられるネガティブな理由

前述したポジティブな売却理由のように、「買主様へ躊躇なく伝えられる売却理由」ならば良いですが、なかには「第三者に知られたくないネガティブな売却理由」を持つ売主様もいるでしょう。
ここからは、買主様に伝えづらい売却理由のよくある例について、以下で解説します。

・離婚にともなう売却
結婚や出産を機に購入した不動産も、離婚によって夫婦が一緒に住むことがなくなれば売却を検討することもあります。特に、夫婦が共有名義で購入した不動産に住宅ローンが残っている場合は、離婚後も住宅ローンの返済が続くことから、売却により住宅ローンを精算するケースが一般的です。子どもがいる家庭では、新たな住居費や養育費のための資産調達を目的として売却を行うこともあります。

・近隣トラブルや周辺環境の変化による売却
不動産に不満がなくても、近隣トラブルや周辺環境の変化から売却を検討することがあります。引越しをすることでしか解決できないような近隣トラブルは、ネガティブな売却理由といえるでしょう。以下のように、生活に支障をきたす近隣トラブル・周辺環境の変化がある場合は、正直に伝えるべきかどうか迷う売主様もいるのではないでしょうか。

(例)

  • 近所に高層ビルやマンションが建ち日照や眺望が悪くなった
  • 工場や農場、畑などから、異臭や悪臭が漂うようになった
  • 近所の施設(コンビニや工場など)の騒音や振動が絶えない
  • 近所に嫌悪施設(ゴミ集積場、火葬場、墓地など)が建設された
  • 近隣住民の迷惑行為が絶えない
  • 近隣で事件や事故があったなど

・シロアリ被害等の欠陥による売却
不動産の価値を下げるような物理的な欠陥から売却を検討することもあるでしょう。代表的な原因にシロアリ被害や水漏れが挙げられます。
また、物件の補修やリフォーム工事の際に地中の欠陥が見つかることもあります。土地に関わる部分では、廃材やコンクリートなどの地中埋没物などがあります。

・債務過多による売却
休業や失業、支出の増加などにより住宅ローンの返済が厳しくなった場合、不動産の売却を検討する必要が出てきます。住宅ローンの滞納期間が長引くと、金融機関から差し押さえや競売の通知が届く事態に発展する可能性があり、一刻も早く不動産を売却しなければならないというケースもあります。

不動産の売却理由は告知しないといけないのか

不動産の売却理由は告知しないといけないのか

ネガティブな理由から不動産売却を検討する売主様のなかには、「プライバシーに関わる売却理由は言いたくない」「ネガティブな売却理由を伝えたら値下げを要求されるのではないか」と考える方もいるでしょう。
「ネガティブな売却理由はどこまで正直に話すべきか」と悩んでいる売主様へ向け、ここからは売却理由の告知義務について解説していきます。

不動産には告知義務があるものがある

不動産売却における告知義務とは、不動産に何らかの瑕疵がある場合に、買主様へ事実を伝えなければいけないルールのことです(宅地建物取引業法第47条)。
不動産の瑕疵は、大きく以下の3つに分けられます。

  • 物理的な瑕疵
  • 環境的な瑕疵
  • 心理的な瑕疵

物理的な瑕疵とは、日常生活を行ううえ物理的な障害になることをいいます。
建物に関わる部分では、前述したシロアリ被害や水漏れのほか、雨漏りや有害物質を含む建材の使用、断熱材の不足などがあります。土地に関わる部分では、地盤沈下や土壌汚染なども物理的な瑕疵に含まれます。

環境的な瑕疵とは、日常生活に支障をきたすような、環境に関わる害のことです。
騒音や振動、悪臭などのほか、以前から決定していた道路計画や建設計画、悪天候時の冠水なども環境的な瑕疵となります。

心理的な瑕疵とは、日常生活を行ううえで心理的な抵抗が生まれる害のことです。
事件や事故、人の死亡などがあった不動産は心理的瑕疵があるとされています。
また、墓地や火葬場などの嫌悪施設などが近隣にある場合も、心理的瑕疵を問われる場合があります。

売却を検討している不動産にこれらの瑕疵がある場合、売主様(不動産仲介会社)には告知義務があります。

告知義務を怠るとどうなるのか

不動産に何らかの瑕疵があることを知っていながら告知せずに売却をすると、買主様から売買契約のキャンセルや損害賠償を請求される可能性があります。
売主様が告知を怠ったために買主様に不利益が生じた場合、売主様が損害賠償責任に問われるケースもあるので注意が必要です。

不動産売却において、売主様には「契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)」が課せられています。
契約不適合責任とは、不動産の隠れた瑕疵や売買契約内容と異なる事実が発覚した場合に、売主様に課せられる責任のことです。
契約不適合責任が問われるようなケースでは、買主様は売主様に対して、代金の減額や損害賠償の請求、売買契約のキャンセルを申し出ることが可能です。

売主様の告知義務について詳しくは、以下の記事を参考にしてください。

関連記事:事故物件の売買は可能?売却する際に心得ておくべき重要事項とは

これらの告知はいつ行うのか

これらの告知はいつ行うのか

売りたい不動産に「瑕疵」と判断できる事実がある場合、売却活動開始前に不動産仲介会社から受け取る「物件状況確認書」(告知書またはヒアリングシートとも呼ばれる)に漏れなく記載しましょう。
物件状況確認書の書式は不動産仲介会社によっても異なりますが、おもに以下の内容を記載・チェックしていきます。

建物

  • 雨漏りの有無や箇所、工事履歴
  • シロアリ被害の有無や箇所、予防工事や駆除歴
  • 建物の瑕疵(傾き、腐食、不具合等)の有無や箇所、状況
  • 石綿(アスベスト)の使用有無や使用調査歴
  • 給排水施設の故障・漏水の有無や箇所
  • 新築時の建築確認通知書や設計図書の有無、建設業者名
  • 住宅性能評価歴
  • 耐震診断歴
  • 増改築・修繕・リフォームの履歴

土地

  • 境界確定の状況・越境
  • 土壌汚染の可能性
  • 地盤の沈下、軟弱
  • 敷地内残存物(旧建物基礎、浄化槽、井戸等)

周辺環境

  • 騒音・振動・臭気等に関する認知
  • 周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設の認知
  • 近隣の建築計画の認知
  • 電波障害についての認知
  • 近隣との申し合わせ事項
  • 浸水等の被害の認知
  • 事件・事故・火災等の認知

売主様から買主様へ、瑕疵について直接説明を行うケースはあまりありません。
物件状況確認書の内容は、不動産仲介会社が売却活動を進める際に活用されます。購入候補者様は、不動産仲介会社から伝えられるこれらの情報をもとに購入を検討されることになるので、売主様はできる限り正確な状況を記入する必要があります。

ただし、内覧時などで買主様と直接会話をする機会があると、会話の流れから売却理由を尋ねられるケースもあります。
売却理由が不動産の瑕疵だった場合、瑕疵の内容だけでなく売却不動産のアピールポイントも含めて伝えるなどして、買主様へネガティブな印象だけを与えないように工夫してみてください。
また、売主様の売却理由が瑕疵に該当するかどうかわからない場合は、隠さずに不動産仲介会社に相談しましょう。

売却理由が不動産の瑕疵によるものでなく、既述したネガティブな売却理由に該当するような場合は、売主様に告知義務はありません。「プライバシーに関わる売却理由は伏せたい」という希望がある場合も、不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

不動産は、瑕疵があるせいで売却できないということはありません。瑕疵が売却理由の大部分を占める場合でも、不動産の価格を値引きするなど、状況に応じた交渉が可能です。
また、売主様が瑕疵と認識している状況も、一部の買主様にとって大きな問題ではない場合もあります。瑕疵が問われる不動産売却を検討している方は、専門家のアドバイスを受けながら最善の方法で売却を進めていきましょう。

まとめ

不動産の売却理由には、ライフスタイルの変化といったポジティブな理由から、離婚や不動産の瑕疵といったネガティブな理由までさまざまです。
ネガティブな理由で売却を検討している売主様は、「契約不適合責任」を把握しておく必要があります。売却理由を隠したまま売買契約を結ぶと、代金の減額などの責任が生じる可能性があります。
また、ネガティブな売却理由でも不動産を売却できないことはないので、不動産仲介会社から受け取る物件状況確認書には正しい情報を漏れなく記載するようにしましょう。近隣との些細な揉めごとや直近の周辺環境の変化など、物件状況確認書に記載がない事柄についても、不安があれば事前に不動産仲介会社へ伝えておくと安心です。

どのような売却理由でも、不動産の売却を検討する際は不動産仲介会社へ正直に売却理由を伝えましょう。第三者に話しにくいような売却理由でも、まずは不動産仲介会社に伝えたうえで、最善の計画を考案してもらうことをおすすめいたします。
不動産売却に不安がある方は、まずは不動産売却のプロである「すまいValue」に相談してみてはいかがでしょうか。

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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