不動産の無料査定で注意すべきトラブルとは？ 回避する方法を紹介

不動産仲介会社の業務の一環

不動産仲介会社は、不動産を賃貸したい人や「不動産を売りたい」「不動産を買いたい」という売主様と買主様の間を取り持つ（仲介する）ことで、仲介手数料を得るというビジネスです。不動産査定は不動産仲介会社にとっては「不動産を売りたい」と売主様になってくれる可能性のある見込み客と出会うチャンス。つまり不動産仲介会社にとっては業務の一環であるため、査定自体は無料でもまったく問題がないといえるのです。

また、査定をお願いしたからといって、必ずその中の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。自動車など大きな買い物をするときに相見積もりを取るように、複数の不動産仲介会社に査定を依頼するのが普通です。

仲介手数料は売却が成立したときのみに請求権が生じる成功報酬というルールがあり、その不動産の売買が成立した際には、売主様は仲介手数料を支払う必要があります。逆に言えば売買が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。

不動産鑑定との違い

不動産査定と似たものに、不動産鑑定があります。不動産鑑定は、国家資格である不動産鑑定士の独占業務で「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて行われ、費用は20～30万円ほどかかります。

しつこい営業電話がかかってくる

もっとも多いトラブルは、不動産仲介会社からのしつこい営業電話です。

前述したように、不動産の査定は、不動産仲介会社の側から見ると、見込み客に対する営業活動の一環です。しかも通常売主様は複数の不動産仲介会社に査定を依頼しています。複数の不動産仲介会社からそれぞれアプローチを受けるために「しつこい」と感じてしまうこともあるようです。

なかには熱心すぎるあまり、強引な営業をしてくる担当者も出てきてしまいます。電話を毎日かけてくる、自宅に夜遅く訪問してくるなどのトラブルが発生してしまうこともあります。

高額の査定額を提示されたが、実際は売れなかった

「相場よりも高額の査定額を提示された！」と喜んでその不動産仲介会社に依頼したものの、さっぱり売れない、そのため値下げを余儀なくされ、売主様が売りたい時期、売りたい値段で売れなかった、というトラブルもあります。

不動産仲介会社の中には、専任媒介契約・専属専任媒介契約目当てに高額査定で売主様をその気にさせる会社もあります。

不動産仲介会社を選ぶ際には、査定額だけに飛びつかず、相場を把握したうえでなぜその査定額となるのか、金額に納得した額であることが大切です。

近隣に知られてしまった

結婚や栄転、新居への住み替えなどのポジティブな理由で引っ越しや自宅の売却を予定している場合はともかく、離婚などネガティブな理由で自宅の売却を予定している場合は、近隣にはできるだけ知られたくないもの。しかし訪問査定の際に、不動産仲介会社の担当者が営業車で乗り付け、スーツ姿であちこち点検や計測をしていたら……近隣の人たちにあることないこと噂されてしまった、というケースがあります。

瑕疵を伝えなかったので、売却後買主様とトラブルになった

ここまで不動産仲介会社が原因のトラブルについて解説してきましたが、これは売主様側が原因となるトラブルです。

売主様は査定時や販売時にその不動産の瑕疵（かし）を正直に伝えなければ、「契約不適合責任」を負う恐れがあります。

契約不適合責任とは、売主様が買主様に対して負う責任のことで、売買契約の際に明示されなかった不備・不良があった場合に、買主様は売主様に対して契約の解除や追完請求、損害賠償請求などができるというものです。

雨漏りやシロアリ被害、水漏れなど重大な瑕疵を隠していると、大きなトラブルになりかねません。査定額に影響が出てしまいそうだなと思っても、マイナス要素も正直に伝えましょう。

不動産には告知義務があるものがある

不動産売却における告知義務とは、不動産に何らかの瑕疵がある場合に、買主様へ事実を伝えなければいけないルールのことです。

不動産の瑕疵は、大きく以下の3つに分けられます。

• 物理的な瑕疵
• 環境的な瑕疵
• 心理的な瑕疵

物理的な瑕疵とは、日常生活を行ううえ物理的な障害になることをいいます。

建物に関わる部分では、前述したシロアリ被害や水漏れのほか、雨漏りや有害物質を含む建材の使用、断熱材の不足などがあります。土地に関わる部分では、地盤沈下や土壌汚染なども物理的な瑕疵に含まれます。

環境的な瑕疵とは、日常生活に支障をきたすような、環境に関わる害のことです。

騒音や振動、悪臭などのほか、以前から決定していた道路計画や建設計画、悪天候時の冠水なども環境的な瑕疵となります。

心理的な瑕疵とは、日常生活を行ううえで心理的な抵抗が生まれる害のことです。

事件や事故、人の死亡などがあった不動産は心理的瑕疵があるとされています。

また、墓地や火葬場などの嫌悪施設などが近隣にある場合も、心理的瑕疵を問われる場合があります。

売却を検討している不動産にこれらの瑕疵がある場合、売主様（不動産仲介会社）には告知義務があります。

告知義務を怠るとどうなるのか

不動産に何らかの瑕疵があることを知っていながら告知せずに売却をすると、買主様から売買契約のキャンセルや損害賠償を請求される可能性があります。

売主様が告知を怠ったために買主様に不利益が生じた場合、売主様が損害賠償責任に問われるケースもあるので注意が必要です。

不動産売却において、売主様には「契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）」が課せられています。

契約不適合責任とは、不動産の隠れた瑕疵や売買契約内容と異なる事実が発覚した場合に、売主様に課せられる責任のことです。

契約不適合責任が問われるようなケースでは、買主様は売主様に対して、代金の減額や損害賠償の請求、売買契約のキャンセルを申し出ることが可能です。

売主様の告知義務について詳しくは、以下の記事を参考にしてください。

関連記事：事故物件の売却方法は？告知義務は？売却する際に心得ておくべき重要事項

事前に不動産仲介会社の評判を口コミ・ネットで調べておく

査定依頼をしたことで、しつこい営業を受けるようになるトラブルを避けるためには、その会社の評判を口コミやインターネットで調べておくという方法があります。インターネットの普及により、最近は不動産仲介会社の口コミや評判を簡単に調べられるようになりました。

不動産の無料査定を依頼する場合は、事前に不動産仲介会社の口コミを見て、そもそも問い合わせるべきか否かを判断するのをおすすめします。

具体的には、「○○（会社名） 口コミ」「○○（会社名） 評判」など、いくつか言葉を変えてGoogle検索するといいでしょう。

査定額の根拠を質問する

査定額が算出された際には、「なぜその査定額になったのですか」と査定額の根拠を担当者に確認しましょう。

査定額についての根拠をきちんと説明できれば、その担当者は物件や地域に理解があり、売却を任せても大丈夫だろうと判断できます。逆に、根拠をうまく答えられない場合は、担当者がその物件や地域の知識が浅く、そのため売却活動がうまく行かない恐れがありますので、契約は交わさないでおいたほうが良さそうです。

査定額が思ったより安かった際には当然質問すると思いますが、査定額が思ったより高かった場合はつい忘れがちです。値段だけで満足せず、きちんと根拠を質問することをおすすめします。

売主様がまだ相場を分かっていなかったという可能性もありますし、不動産に売主様が気づかなかった魅力が隠されていた可能性もあります。どちらにしても、他社との価格交渉の際に有利な材料となりうるからです。

買取も検討する

売却を急ぐ場合や近隣に知られたくないなどの事情がある場合、仲介ではなく、不動産会社の買取も検討してみてはいかがでしょうか。

買取ならば物件の宣伝や内覧など売却にかかる活動をしなくていいため、近隣に知られるリスクがほとんどありません。

買取は仲介よりも売却価格は安くなってしまいますが、売却を急ぐ方、売却を知られたくない方にはおすすめの方法です。