不動産鑑定と不動産査定の違いとは？相場や費用・鑑定の流れを解説

不動産鑑定と不動産査定は、言葉は似ていても内容が大きく異なります。
まずはそれぞれの概要と違いを知っておきましょう。

不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、国家資格である不動産鑑定士が、法律に基づいて不動産の適正な価値を算定することです（不動産鑑定評価ともいいます）。不動産鑑定士が行う不動産鑑定により算定された不動産の評価は、不動産の価値に関わる最も信頼性のあるデータとして扱われ、法的な効力を持ちます。

例えば、国土交通省が公表する地価公示や、国税庁が公表する相続税路線価などは、不動産鑑定評価により算定されたものです。

不動産鑑定士の仕事は、国や都道府県などが所有する不動産の不動産鑑定（＝公的評価）だけでなく、個人や法人が所有する不動産の不動産鑑定（＝民間評価）も行います。
なお、不動産鑑定にかかる費用は、不動産鑑定士や扱う不動産によって異なります。

不動産鑑定で算定された不動産の価値がどのような情報として扱われるのかは、以下を参考にしてください。

不動産査定とは

不動産査定とは、不動産の専門知識を持つ者が、売却を想定して不動産の売出価格（想定成約価格）を算定することです。不動産査定で算定された価格は、専門家が「売れるだろう」と判断した大体の価格であり、実際の価値ではありません。

また不動産査定は基本的に無料で行われる調査であり、不動産仲介会社のサービスの一環です。不動産鑑定士の資格を持つ者が行う不動産鑑定とは違い、不動産査定とその結果に法的な効力はなく、公的な証明としては扱われません。

不動産査定はおもに「不動産の大まかな価値を知りたい法人・個人」が活用するものです。
以下で不動産鑑定と不動産査定の違いを確認しましょう。

不動産の価値を知りたいときは「そもそも不動産鑑定が必要かどうか」を確認し、目的に合わせた方法で調査を依頼することが大切です。
では、どのような目的があるときに不動産鑑定を依頼すればいいのでしょうか。

次は不動産鑑定を依頼すべきケースについて解説していきます。

不動産査定は基本的に無料で依頼できるのに対し、不動産鑑定は有料です。
「不動産の価値を知るために不動産鑑定を頼むべきか」と悩んでいる方は、不動産鑑定を利用したほうがいいケースについて知り、自分の状況と照らし合わせてみましょう。

不動産鑑定を依頼するべきケースには以下の状況が挙げられます。

• 相続や離婚、生前贈与で財産分与をするとき
• 親子や兄弟などの親族間で家や土地を売買、交換するとき
• 相続財産を複数の相続人で分割するとき
• 相続税の申告で土地の適正な評価を知りたいとき

不動産の適正な価値が分かれば平等な財産分与や相続が可能となり、遺産相続などにまつわるトラブルを回避できます。不動産鑑定で算定された不動産の価値は公的な証明にもなる価格のため、不動産取引で買主様から無理な希望額や言い値を迫られるリスクを下げられます。

相続税の対策を行いたい場合、不動産鑑定により不動産の適正な価値が判断されることで、適正な相続税となるケースがあります。

不動産鑑定の料金は不動産鑑定事務所が独自に設定するため、依頼先により異なります。とはいえ、いくつかの条件をもとに不動産鑑定費用の相場を知ることは可能です。
ここからは、不動産鑑定にかかる費用（相場）について解説します。

不動産鑑定の相場

不動産鑑定を依頼する「不動産の種類」から、不動産鑑定にかかるおおよその費用を知ることができます。不動産鑑定費用の相場を以下で確認していきましょう。

戸建て住宅やマンション一室程度の不動産鑑定にかかる費用は、20～40万円が相場です。
農地や林地など大規模な土地となると50万円以上の不動産鑑定費用がかかるケースもあります。

いずれの不動産においても、不動産鑑定を依頼する不動産鑑定事務所により金額が前後する可能性があることを知っておきましょう。

3種類の不動産鑑定費用体系

不動産鑑定にかかる費用は、3種類の費用体系を用いて設定されます。どの費用体系を採用するかは鑑定対象の不動産や不動産鑑定事務所の方針によっても異なります。
不動産鑑定費用がどのように設定されているのか、3種類の費用体系について見ていきましょう。

報酬基準型

あらかじめ作成された鑑定報酬額表にしたがって不動産鑑定費用が決まる費用体系です。
鑑定報酬額表には不動産の種類に応じた不動産鑑定費用が記載されているため、実際の作業量などに関係なく、鑑定報酬額表どおりの費用がかかります。
依頼主にとっては支払う金額が明確で不動産鑑定を依頼しやすいため、多くの不動産鑑定事務所が報酬基準型を採用しています。

積み上げ型

不動産鑑定の作業量などにより費用が上乗せされる費用体系です。
報酬基準型のような基準がなく費用の増減を把握しにくい特徴があります。
土地の規模が大きいなど、複雑な鑑定作業が予想されるケースで用いられています。

定額型

不動産の種類や作業量に関係なく、一律の費用が設定される費用体系です。
依頼主にとっては分かりやすい費用体系ですが、不動産の種類によって作業量が異なるため、定額型を採用する不動産鑑定事務所は、ほとんどありません。

不動産鑑定は不動産の適正な価値を知ることができるため、前述の『不動産鑑定を依頼すべきケースとは』にあるような状況において多くのメリットがあります。
しかし高額な費用がかかることから、不動産鑑定と不動産査定で迷ってしまう方もいるのではないでしょうか。

ここでは不動産鑑定と不動産査定のメリット・デメリットを比較していきます。

不動産鑑定は、不動産の適正な価値を必要とするシーンにおいて多くのメリットがあります。そのため「不動産の大体の価格が分かればいい」といったケースでは、費用や時間などの面でデメリットが大きくなる傾向があります。

「適正な価値は知りたいけど時間をかけたくない」という場合は、書類作成にかかる時間を短縮できる「簡易鑑定」を利用するのも1つの方法です。

簡易鑑定とは、通常2種類の法律に基づいて行う不動産鑑定を、評価作業の一部を省略して簡易的に行う不動産鑑定のことです。簡易鑑定では正式な書類ではなく「不動産調査報告書」を発行するため、書類作成にかかる時間や費用を抑えられます。

近年は複数の不動産仲介会社へ一度に査定を依頼できる「不動産一括査定」が主流になってきています。
不動産一括査定を利用すると強みが異なる不動産仲介会社の査定価格や売却プランを手軽に比較でき、売却や賃貸を検討している場合は、不動産仲介会社選びにかかる時間を減らせます。

一括査定は「査定後の電話対応に追われるケースがある」「不動産仲介会社によって査定結果にバラつきがある」といったデメリットもあります。

• 希望の連絡手段や時間帯をあらかじめ伝えておく
• 査定結果に根拠があるか説明を求める

上記の対策で、より信頼のおける不動産仲介会社を見つけやすくなります。

不動産の適正な価値が必要とされるシーンではのちのトラブルを回避するため、費用をかけてでも法的な効力を持つ不動産鑑定を行うことをおすすめします。
ここからは、不動産鑑定を依頼する際の一般的な流れ※をご紹介します。

※不動産鑑定の流れは不動産鑑定事務所により異なります。以下は一例です

1.不動産鑑定事務所を探す

インターネットなどを活用し、不動産鑑定事務所を探しましょう。不動産鑑定事務所を選ぶ際は、鑑定してもらいたい不動産のある都道府県から探すと、地域の事情に精通した不動産鑑定事務所を見つけられる場合があります。複数の不動産鑑定事務所を比較し、以下の点を比較しましょう。

• 無料相談に対応しているか
• 不動産鑑定の流れや費用について丁寧な説明があるか
• 不動産鑑定にどれほどの実績があるか

2.不動産鑑定を依頼

鑑定を依頼したい不動産鑑定事務所が決定したら、不動産鑑定を正式に申し込みます。
なお、不動産鑑定の申し込みには不動産の情報や権利の現況が読み取れる書類・資料が必要となります。不動産鑑定で必要になる書類は鑑定内容によっても異なるため、事前に確認しておきましょう。

以下は、不動産鑑定を申し込む際に必要となる書類の一例です。

・不動産鑑定評価業務依頼書
不動産鑑定の目的や鑑定内容を記載した依頼書です。

・登記事項証明書
不動産の所有者や所在地など、登記や権利に関わる情報が記載された書類です。

・住宅地図
地図上に記載された不動産の居住者が読み取れる図面です。

3.実地調査

不動産鑑定士が現地で実地調査を行います。土地の広さやそのほかの依頼状況などにより調査にかかる期間は異なりますが、不動産鑑定を依頼してから調査を終えるまでに数週間かかるのが一般的です。

4.中間報告

不動産鑑定評価の概要などが報告されます。不動産鑑定について不明な点や問題点がある場合は、不動産鑑定士に納得がいくまで相談しましょう。中間報告を希望制にしている不動産鑑定事務所もあるため、中間報告の有無は事前に確認することをおすすめします。

5.不動産鑑定評価書の交付

不動産の鑑定評価額が明記された不動産鑑定評価書が交付されます。中間報告を受けていた場合、報告内容と不動産鑑定評価書の内容に相違がないか確認し、不動産鑑定は完了です。

不動産鑑定は、基本的に無料で依頼できる不動産査定とは違い、20万円以上の費用がかかります。不動産鑑定を依頼する際は「本当に鑑定を依頼するべき状況かどうか」を確認し、明確な目的のもと依頼することが大切です。

また、所有している不動産について「どれくらいの価値があるか知りたい」という方は、まずはインターネットから簡単に依頼できる不動産一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

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