土地の値段の4つの調べ方！価格や相場、算定方法を解説

公示地価とは

公示地価とは、国土交通省が毎年発表している土地の価格のことです。発表される価格は1月1日時点のもので「地価公示価格」とも呼ばれます。

公示地価は複数の不動産鑑定士により調査が行われ、国土交通省の土地鑑定委員会の審議を経て決定される価格です。例年3月下旬に発表されます。

公示地価は、国土交通省が提供する「標準地・基準地検索システム」から、以下の手順で調べられます。

〈公示地価の調べ方〉
1．「標準値・基準値検索システム」ページから、都道府県を選択する

2．「検索地域選択（市区町村）」ページから、市区町村を選択する

※上記は手順1で東京都を選択した場合の「検索地域選択（市区町村）」ページです

3．「検索条件指定」ページから、知りたい情報をすべて選んで検索する

※上記は手順2で千代田区を選択した場合の「検索条件指定」ページです

※公示地価のみを知りたい場合は「対象」を「地価公示のみ」に指定します

4．「検索結果表示」ページから、任意のデータを確認する

公示地価は、「その土地の基準となる価格」であり、実際の取引価格とズレが生じることもあります。公示地価を調べるときは、あくまで参考程度に考えましょう。

画像出典元：国土交通省　標準値・基準値検索システム

相続税路線価とは

相続税路線価とは、国税庁が毎年発表する土地の価格のことです。発表される価格は1月1日時点のものです。

路線価の調査対象は「主要な道路に面した土地」です。基準地として評価されていない土地はそもそも路線価が発表されませんので注意してください。

路線価の発表時期は7月となります。
路線価を調べる際は、国税庁が提供する「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」を以下の手順で利用しましょう。

〈路線価の調べ方〉
1．「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」ページから、都道府県を選択する

2．「財産評価基準書目次」ページから、「路線価図」を選択する

3．「令和○年分　財産評価基準書」ページから、市区町村を選択する

4．3で選んだ市区町村の「（路線価図・町丁名索引）」ページから、調べたい地名に該当する路線価図ページ番号を選択する

5．表示された路線価図から、路線価を確認する

※上記は東京都千代田区の路線価図です

路線価は、おもに相続税や贈与税の計算に用いられる土地の値段です。土地の売買で参考とされるケースはほとんどありません。

画像出典元：国土交通省　標準値・基準値検索システム

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市区町村が3年に1回発表する土地の価格のことです。前年の1月1日時点の価格であり、毎年4～6月に市区町村（23区内にある固定資産については、都が都税として課税）から送付される「課税明細書」に記載されています。

固定資産税評価額は、土地の固定資産税や都市計画税の算定に用いられます。

固定資産税から土地の取引価格を調べるには、以下の計算式を用いて算定します。

〈固定資産税評価額から土地の取引価格（相場）を調べる方法〉
固定資産税評価額　÷　0.7

例：固定資産税評価額が2,100万円の場合
2,100万円　÷　0.7　＝　3,000万円

ただし、人気があるエリアや住宅地以外の土地については、上記の計算で適正な相場を算定できない場合もあります。より適正な土地の相場を調べるには、後述の「実勢価格」を参考にしましょう。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際に取引された土地の価格のことです。国土交通省が実施するアンケートをもとにした全国の取引情報は、国土交通省の「土地総合情報システム」から以下の手順で確認できます。

〈実勢価格の調べ方〉
1．「土地総合情報システム」ページから、「不動産取引価格情報検索」を選択する

2．「不動産取引価格情報検索」ページから、都道府県を選択する

3．表示された地図から、取引価格を調べたい地点を選択する

4．3で選んだ地点の「不動産取引価格情報（詳細表示）」を確認する

実勢価格は実際の取引とアンケート調査に基づいて発表されるため、公示地価や基準地価と異なるケースも多いです。土地の値段を調べる際は実勢価格を把握したうえで、公的機関が発表する土地の値段も考慮することが大切です。

画像出典元：国土交通省　標準値・基準値検索システム

不動産仲介会社に査定を依頼する際は複数社に見積もりを

不動産仲介会社への査定は、必ず複数社へ依頼するようにしましょう。不動産仲介会社により得意なエリアや分野が異なり、依頼先によっては査定価格に幅が出るケースもあるためです。

また、一社のみに査定を依頼する場合、査定価格と相場の比較や、自分に合った不動産仲介会社の見極めが難しくなります。複数社へ査定を依頼して見積もりを比較すると、他社の査定価格や自分で調査した相場と差が出ることもあるでしょう。
このような場合は、「なぜその査定結果なのか」査定額の根拠を確認することが大切です。

• 土地の価格が上昇・下降する要因とは