土地の値段の調べ方は5つある!売却・相続時にどの方法で調べればいいのかを解説

基礎知識
土地の値段の調べ方は5つある!売却・相続時にどの方法で調べればいいのかを解説 土地の値段の調べ方は5つある!売却・相続時にどの方法で調べればいいのかを解説

土地の値段を調べるときは、まず目的を明確にしましょう。
土地の基準となる価格は、大きく分けて5種類あります。売却や相続のために土地の値段を調べるときは、目的に応じて適切な値段を把握することが大切です。

今回は、5種類の土地の値段の調べ方と、その注意点を解説します。

土地の値段は5つに分類される

土地の値段は5つに分類される

土地の価格は、立地や環境などさまざまな条件から算定されるため、定価をつけることができません。土地の売買などで取引価格を決める際は、基準となる値段に基づいた査定が行われます。
基準となる土地の値段は大きく分けて5種類あり、それぞれ用いられるシーン(場面)が異なります。

代表的なものは、国土交通省が定める「公示地価」と、都道府県が定める「基準地価」です。土地の売買など幅広い取引で参考にされます。

税金の算定に関わる土地の値段には、国税庁が定める「路線価」と、市区町村が定める「固定資産税評価額」があります。おもに、相続税額や固定資産税額の算定に用いられる土地の値段です。

このほか、実際に取引された値段から算定される「実勢価格」という土地の値段があります。実勢価格は土地の売買などで参考にされますが、公示地価や基準地価のように公的機関が定める価格ではない点が特徴です。

土地の公的な価値を知りたい方は、まず「公示地価」や「基準地価」を調べましょう。
売買を想定しているならば「実勢価格」や「固定資産税評価額」を、相続を検討しているならば「路線価」を調べておくことも大切です。

なお、地域によっては路線価が設定されていないことがあります。その場合、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出することも可能です。

次は、5種類の土地の値段を詳しく見ていきます。

公示地価とは

公示地価とは、国土交通省が毎年発表している土地の価格のことです。発表される価格は1月1日時点のもので「地価公示価格」とも呼ばれます。

公示地価は複数の不動産鑑定士により調査が行われ、国土交通省の土地鑑定委員会の審議を経て決定される価格です。例年3月下旬に発表されます。

公示地価は、国土交通省が提供する「標準地・基準地検索システム」から、以下の手順で調べられます。

〈公示地価の調べ方〉
1.「標準値・基準値検索システム」ページから、都道府県を選択する

「標準値・基準値検索システム」ページから、都道府県を選択する

2.「検索地域選択(市区町村)」ページから、市区町村を選択する

「検索地域選択(市区町村)」ページから、市区町村を選択する

※上記は手順1で東京都を選択した場合の「検索地域選択(市区町村)」ページです

3.「検索条件指定」ページから、知りたい情報をすべて選んで検索する

「検索条件指定」ページから、知りたい情報をすべて選んで検索する

※上記は手順2で千代田区を選択した場合の「検索条件指定」ページです

※公示地価のみを知りたい場合は「対象」を「地価公示のみ」に指定します

4.「検索結果表示」ページから、任意のデータを確認する

「検索結果表示」ページから、任意のデータを確認する

公示地価は、「その土地の基準となる価格」であり、実際の取引価格とズレが生じることもあります。公示地価を調べるときは、あくまで参考程度に考えましょう。

画像出典元:国土交通省 標準値・基準値検索システム

基準地価とは

基準地価とは、都道府県が毎年発表する土地の価格のことです。発表される価格は7月1日時点のもので、発表時期は9月下旬となります。
調査は一人の不動産鑑定士により行われるなど公示地価と若干の違いもありますが、「土地の基準となる価格」としては公示地価と同様に扱われます。

基準地価を調べるには、公示地価と同様に、国土交通省が提供する「標準地・基準地検索システム」を利用します。

〈基準地価の調べ方〉
1.「標準値・基準値検索システム」ページから、都道府県を選択する

「標準値・基準値検索システム」ページから、都道府県を選択する

2.「検索地域選択(市区町村)」ページから、市区町村を選択する

「検索地域選択(市区町村)」ページから、市区町村を選択する

※上記は手順1で東京都を選択した場合の「検索地域選択(市区町村)」ページです

3.「検索条件指定」ページから、知りたい情報をすべて選んで検索する

「検索条件指定」ページから、知りたい情報をすべて選んで検索する

※上記は手順2で千代田区を選択した場合の「検索条件指定」ページです

※基準地価のみを知りたい場合は「対象」を「都道府県地価調査のみ」に指定します

4.「検索結果表示」ページから、任意のデータを確認する

「検索結果表示」ページから、任意のデータを確認する

画像出典元:国土交通省 標準値・基準値検索システム

路線価とは

路線価とは、国税庁が毎年発表する土地の価格のことです。発表される価格は1月1日時点のもので「相続税路線価」、また「相続税評価額」とも呼ばれます。
路線価の調査対象は「主要な道路に面した土地」です。基準地として評価されていない土地はそもそも路線価が発表されませんので注意してください。

路線価の発表時期は7月となります。
路線価を調べる際は、国税庁が提供する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を以下の手順で利用しましょう。

〈路線価の調べ方〉
1.「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」ページから、都道府県を選択する

「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」ページから、都道府県を選択する

2.「財産評価基準書目次」ページから、「路線価図」を選択する

「財産評価基準書目次」ページから、「路線価図」を選択する

3.「令和○年分 財産評価基準書」ページから、市区町村を選択する

「令和○年分 財産評価基準書」ページから、市区町村を選択する

4.3で選んだ市区町村の「(路線価図・町丁名索引)」ページから、調べたい地名に該当する路線価図ページ番号を選択する

3で選んだ市区町村の「(路線価図・町丁名索引)」ページから、調べたい地名に該当する路線価図ページ番号を選択する

5.表示された路線価図から、路線価を確認する

表示された路線価図から、路線価を確認する

※上記は東京都千代田区の路線価図です

路線価は、おもに相続税や贈与税の計算に用いられる土地の値段です。土地の売買で参考とされるケースはほとんどありません。

画像出典元:国土交通省 標準値・基準値検索システム

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市区町村が3年に1回発表する土地の価格のことです。前年の1月1日時点の価格であり、毎年4~6月に市区町村(23区内にある固定資産については、都が都税として課税)から送付される「課税明細書」に記載されています。

固定資産税評価額は、土地の固定資産税や都市計画税の算定に用いられます。

また、固定資産税評価額の約70%を、土地の相場ととらえることもできます。
固定資産税から土地の取引価格を調べるには、以下の計算式を用いて算定します。

〈固定資産税評価額から土地の取引価格(相場)を調べる方法〉
固定資産税評価額 × 0.7

例:固定資産税評価額が2,400万円の場合
2,400万円 × 0.7 = 1,680万円

ただし、人気があるエリアや住宅地以外の土地については、上記の計算で適正な相場を算定できない場合もあります。より適正な土地の相場を調べるには、後述の「実勢価格」を参考にしましょう。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際に取引された土地の価格のことです。国土交通省が実施するアンケートをもとにした全国の取引情報は、国土交通省の「土地総合情報システム」から以下の手順で確認できます。

〈実勢価格の調べ方〉
1.「土地総合情報システム」ページから、「不動産取引価格情報検索」を選択する

「土地総合情報システム」ページから、「不動産取引価格情報検索」を選択する

2.「不動産取引価格情報検索」ページから、都道府県を選択する

「不動産取引価格情報検索」ページから、都道府県を選択する

3.表示された地図から、取引価格を調べたい地点を選択する

表示された地図から、取引価格を調べたい地点を選択する

4.3で選んだ地点の「不動産取引価格情報(詳細表示)」を確認する

3で選んだ地点の「不動産取引価格情報(詳細表示)」を確認する

実勢価格は実際の取引とアンケート調査に基づいて発表されるため、公示地価や基準地価と異なるケースも多いです。土地の値段を調べる際は実勢価格を把握したうえで、公的機関が発表する土地の値段も考慮することが大切です。

画像出典元:国土交通省 標準値・基準値検索システム

土地の値段はどのように差が出るのか

土地の値段はどのように差が出るのか

5種類の土地の値段は、公的機関による調査やアンケートに基づいて算定されます。
ここからは、土地の値段を左右する4つの要素について解説します。

・立地の差
周辺地域の発展度合いや、駅からの距離などがポイントとなります。立地に関わる周辺施設としては、おもに生活の利便性を左右する以下のような施設が該当します。

  • 学校
  • スーパー
  • 医療機関 など

また「段差や傾斜がある」「地盤が軟弱」といった立地の土地は、扱いにくさや将来的なリスク(土砂崩れや地盤沈下など)から評価が下がる可能性があります。

・土地の大きさ
土地の大きさは、「大きいほどいい」ということはありません。
土地は、一般的に「その地域で使いやすい大きさ」に整備されています。エリア内にある土地の区画と比べて同様の大きさならば、評価は下がりにくいでしょう。反対に、エリア内の土地と比べて「大きすぎる」あるいは「小さすぎる」といった場合、評価が下がることがあります。

・土地の形
土地は、長方形や正方形など「整形地」と呼ばれる形に需要があります。「土地の一部が斜めになっている」「鋭角がある」など「不整形地」の場合は、需要が下がり、値段も低くなる傾向があります。
また形が長方形であっても「一辺が短い(間口が狭い)」「奥まった場所にある形状(旗竿地)」であるような場合は、建物が建てにくくなることから値段が下がる場合があります。

・方角の差
土地の方角とは道路が面している方角のことであり、日当たりの善し悪しにより値段も変動します。
例えば、土地に面する道路が南側にあり、日当たりがいい場合、方角以外で同じ条件を持つ周辺の土地に比べて評価が上がりやすくなります。
反対に、日当たりの悪い北側の路地などに面する土地は、値段が下がりやすいといえます。
土地の方角においては、南東の二面または三面が道路に面していると、評価が上がりやすいです。

土地の値段を自分で調べる際の注意点

土地の値段を自分で調べる際は、5種類の値段から目的に応じた値段を参考にしましょう。
その際、需要と供給のバランスや当事者間の価格交渉などにより値段が変動するため、調べた土地の値段と同様の金額で売却できるとはかぎりません。
より具体的な土地の値段を知りたいときは、不動産仲介会社へ査定を依頼し、専門家から提示される査定価格も参考にすることが大切です。

不動産仲介会社に査定を依頼する際は複数社に見積もりを

不動産仲介会社への査定は、必ず複数社へ依頼するようにしましょう。不動産仲介会社により得意なエリアや分野が異なり、依頼先によっては査定価格に幅が出るケースもあるためです。

また、一社のみに査定を依頼する場合、査定価格と相場の比較や、自分に合った不動産仲介会社の見極めが難しくなります。複数社へ査定を依頼して見積もりを比較すると、他社の査定価格や自分で調査した相場と差が出ることもあるでしょう。
このような場合は、「なぜその査定結果なのか」査定額の根拠を確認することが大切です。

まとめ

土地の値段は大きく以下の5種類に分類されます。

〈土地の値段の分類〉

値段 定める機関 決定時期 発表時期 参考にされるケース
公示地価 国土交通省 1月1日時点 3月中旬~下旬 売買・相続
基準地価 都道府県 7月1日時点 9月中旬~下旬 売買・相続
路線価 国税庁 1月1日時点 7月 相続
固定資産税評価額 市区町村 3年に一度 4~6月
※送付される課税明細書に記載
売買
実勢価格 国土交通省
※アンケートに基づく
売買

土地の値段は自分で調べることができますが、売却に向けて適正な相場を知るには、不動産仲介会社による査定を行う必要があります。

その際、上記の土地の値段を参考に、大まかな相場を把握しておくと、査定時に価格を比較しやすくなります。
土地の売却を検討している方は、より信頼のおける不動産仲介会社を見極めるためにも、自分で土地の値段を調べたうえで複数の不動産仲介会社へ査定を依頼することが大切です。

複数の不動産仲介会社へ査定を依頼するなら、手軽に一括査定を依頼できる一括査定サイト「すまいValue」をご利用ください。
土地価格の相場の調べ方や土地を売る時のポイントについて解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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