土地の評価額とは?固定資産税や相続税の支払いおよび売却の際の評価額も解説

基礎知識
土地の評価額とは?固定資産税や相続税の支払いおよび売却の際の評価額も解説 土地の評価額とは?固定資産税や相続税の支払いおよび売却の際の評価額も解説

土地の評価額を正しく把握できると、売却活動や固定資産税、相続税の算定に役立ちます。
しかし、土地の評価額には4つの種類があり、どれを利用するかによって評価額が変わります。4種類の土地の評価額は調査方法や発表のタイミングが異なるため、土地の売却などに活用する際は正しい理解を深めておくことが大切です。
ここでは土地の評価額を知りたい方へ向けて、4つの評価額の違いや計算方法を解説します。

土地の評価額とは?

土地の評価額とは?

土地の評価額とは、公的機関が公表する「指標となる土地の価格」のことです。土地の取引や財産の評価などを公正に行うため、各公的機関から、全国の土地の評価額が発表されています。

土地の評価額には「公示価格」「実勢価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」の4つの種類があり、それぞれ計算方法や使用用途が異なります。

まずは、4つの評価額の違いを見ていきましょう。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が公表する全国の土地の評価額(1平方メートルあたりの単価)です。公示価格は、「公示地価」「地価公示価格」「公的土地価格」とも呼ばれます。

公示価格の調査は地価公示法に基づき、毎年1月1日に、全国の標準地(2万6,000箇所※)で行われます。最終的な公示価格は国土交通省の土地鑑定委員会により決定され、毎年3月下旬に公表されます。公示価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」から検索が可能です。
公示価格が公表されていない地域は、基準地価格(都道府県地価調査)が参考になります。

なお、各都道府県が公表する「基準地価」もあります。公示価格が毎年1月1日時点の土地の価格であるのに対し、基準地価は毎年7月1日時点の土地の価格です。公表は毎年9月。公示価格と同様に、国土交通省の「土地総合情報システム」で検索ができます。

土地総合情報システム|国土交通省

※令和2年時点では、全国2万6,000箇所に標準値が指定されています。

実勢価格

実勢価格とは、実際の取引で成立した価格のことです。不動産取引においては「売主様・買主様が最終的に取引を行った価格=実勢価格」となるため、市況により大きく変動することもあります。
土地の実勢価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」から検索できます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる価格のことです。固定資産税評価額は3年に一度、見直し(評価替え)が行われ、固定資産課税台帳に記載されます。
固定資産税の算定などで固定資産税評価額を知りたい場合は、市町村から送付される「納税通知書」に添付の「課税資産明細書」を確認しましょう。

固定資産税評価額は原則、評価替えの年以外に評価を変更できません。
ただ、以下の場合は固定資産税評価額の見直しが行われる年以外でも評価替えが可能とされています。

  • 登記情報の変更により土地の区画や形質に変化があった場合
  • 地価が大幅に下落した場合

また、固定資産税評価額を基準とした固定資産税が発生するのは、毎年1月1日時点で所有している土地や家屋です。固定資産税以外に固定資産税評価額を基準とする税金には、以下があります。

  • 都市計画税
  • 不動産取得税

相続税評価額

相続税評価額とは、相続税や贈与税を算定する際に基準となる、財産の価格(価値)のことです。相続税評価額における土地の評価は「路線価方式」または「倍率方式」で算定されます。

路線価とは、毎年7月に国税庁から公表される1月1日時点での土地の価格です。路線価が定められている地域の土地評価には「路線価方式」が採用されます。

一方、路線価が定められていない地域の土地評価には「倍率方式」が採用されます。倍率方式では地域ごとに定められた倍率表を用いて土地の評価を行い、相続税評価額を算定します(詳しい計算方法は後述)。

土地の路線価や倍率表は、国税庁が運営する以下のサイトから確認が可能です。
財産評価基準書|国税庁

公示価格の計算方法

土地の評価額を知りたいときは、公示価格を算定します。
ここからは、公示価格の計算方法について解説します。

簡易的な計算方法

公示価格の算定において、簡易的な方法はありません。
国土交通省の「土地総合情報システム」から、正確な公示価格を調査しましょう。

正確な計算方法

1.「土地総合情報システム」のトップページにアクセスし、調べたいメニューを選択

1.「土地総合情報システム」のトップページにアクセスし、調べたいメニューを選択

サイト内にある3つのメニュー(不動産取引価格 情報検索/地価公示 都道府県地価調査/不動産取引価格アンケート回答)から、「地価公示・都道府県地価調査」をクリックします。

2.「地価公示 都道府県地価調査」ページから、調べたい都道府県を1つ選択

2.「地価公示 都道府県地価調査」ページから、調べたい都道府県を1つ選択

公示時価を調べたい都道府県を1つ選んでクリックします。

3.「検索地域選択(市区町村)」ページから、調べたい市区町村を1つ選択

3.「検索地域選択(市区町村)」ページから、調べたい市区町村を1つ選択

2で選択した都道府県から、公示価格を調べたい市区町村を1つ選んでクリックします。

4.「検索条件指定」ページから、知りたい情報をすべて選んで検索

4.「検索条件指定」ページから、知りたい情報をすべて選んで検索

知りたい情報の条件を正しく選択・入力します。

「対象」:調べたい土地の評価額に応じて選択
「調査年」:調べたい期間または最新調査年を選択
「用途区分」:調べたい区分が限られている場合のみ選択(未選択で全区分を検索可能)
「地価」:調べたい価格の範囲がある場合のみ入力(未入力で全区分を検索可能)

内容を確認して検索ボタンをクリックします。

5.「検索結果表示」から、任意のデータを確認

5.「検索結果表示」から、任意のデータを確認

調べたい土地のデータを確認します。データ枠内の「基準地番号」またはデータ枠外右上の「詳細を開く↓」をクリックすると、データの詳細を確認できます。検索条件を変更して再度検索をしたい場合は、画面上部(国土交通省ロゴ下)にあるナビゲーションから、戻りたいページをクリックしましょう。

画像出典元:国土交通省 土地総合情報システム

実勢価格の計算方法

公示価格と現在の相場に「ずれ」がないか確認したい場合は、実勢価格を見てください。土地の売却を検討している売主様は、売出価格を決める際に参考になります。
また、土地の購入を検討しているケースでは「現在販売されている土地の価格と過去の取引価格に差がないか」調べる際に役立ちます。

簡易的な計算方法

実勢価格を簡易的に計算する方法は「公示価格に係数をかける」もしくは「国土交通省のシステムを利用する」の2つです。

公示価格から計算する

以下のAまたはBの式を用いて、公示価格から実勢価格を計算します。

A.【公示価格 × 1.1】
B.【公示価格 × 1.2】

実勢価格は公示価格の1.1~1.2倍に収まることが多いです。したがって、公示価格にA「1.1」またはB「1.2」をかけると簡易的な算定ができます。

(例)公示価格が2,000万円の場合
A.2,000万円 × 1.1 = 2,200万円
B.2,000万円 × 1.2 = 2,400万円
上記から、公示価格が2,000万円の土地の実勢価格は2,200~2,400万円だと算定できます。

国土交通省のシステムを利用する

国土交通省の「土地総合情報システム」から実勢価格を検索できます。詳しい手順は以下です。

1.「土地総合情報システム」のトップページにアクセスし、調べたいメニューを選択

1.「土地総合情報システム」のトップページにアクセスし、調べたいメニューを選択

サイト内にある3つのメニュー(不動産取引価格 情報検索/地価公示 都道府県地価調査/不動産取引価格アンケート回答)から、「不動産取引価格 情報検索」をクリックします。

2.「不動産取引価格 情報検索」ページから、調べたい都道府県を選択

2.「不動産取引価格 情報検索」ページから、調べたい都道府県を選択

実勢価格を調べたい都道府県をクリックします。

3.2で選んだ都道府県マップから、調べたい地点を選択

3.2で選んだ都道府県マップから、調べたい地点を選択

表示されたマップから実勢価格を調べたい地点をクリックします。

4.3で選んだ地点のデータを確認

4.3で選んだ地点のデータを確認

→任意の地点を選択
3で選んだ地点の吹き出し表示を確認します。吹き出し内にある「詳細表示」をクリックすると、実際に取引があった取引価格情報を閲覧できます。
選択した地点の吹き出しに「取引価格情報:0件」と記載されている場合は、取引データがないため実勢価格を閲覧できません。

時期や土地の種類など、条件で検索をしたい場合は、「不動産取引価格 情報検索」ページのトップページの画面左側にある、各種項目を指定して検索します。特定の地点だけでなく都道府県や市区町村、地区全体の実勢価格を一覧で確認したい場合も、条件検索を利用しましょう。

画像出典元:国土交通省 土地総合情報システム

正確な計算方法は専門家に任せるべき

前述の2つの方法で、参考値となる実勢価格を求められます。
国土交通省のデータは、簡易的な計算から求めた実勢価格と比べて信頼できますが、最新の情報に更新されていない可能性もあります。

最新の情報を加味した、より正確な実勢価格を知りたい場合は、不動産仲介会社などの専門家に調査を依頼しましょう。

実勢価格は取引を行う当事者間の話し合いで決定する価格です。公表されている実勢価格と実際のデータでは、時差による価格の差が生じる可能性もあります。
豊富な土地取引に携わる専門家なら、実地調査を行ったうえで、物件の個別条件や最新の情報を加味した実勢価格を算定できます。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税や不動産取得税などの税額を調べたいときは、固定資産税評価額を知る必要があります。ここからは、固定資産税評価額と固定資産税の計算方法を見ていきましょう。

簡易的な計算方法

目安となる固定資産税評価額を知りたい場合、宅地であれば、以下の式で簡易的に計算できます。

【公示価格 × 0.7】

宅地の固定資産税評価額は、一般的に公示価格の70%程度となるケースが多いです。したがって、公示価格に「0.7」をかけると簡易的な算定ができます。

(例)公示価格3,000万円の土地(宅地)の場合
3,000万円 × 0.7 = 2,100万円

上記から、公示価格3,000万円の宅地の固定資産税評価額(目安)は2,100万円となります。

正確な計算方法

目安ではなく、正確な固定資産税評価額を知りたい場合は、以下の3つの方法で確認しましょう。

1. 固定資産税の納税通知書に記載されている金額を確認する
市町村から送付される固定資産税の納税通知書には、「課税明細書」が添付されています。明細の「価格(もしくは評価額)欄」には、正確な固定資産税評価額が記載されています。

2. 固定資産評価証明書で確認する
市区町村役場が発行する「固定資産評価証明書」から、正確な固定資産税評価額を確認できます。固定資産評価証明書は、固定資産を扱う適切な窓口(※)へ取得申請を行うことで、入手できます。窓口での申請・発行のほか、郵送での申請・取り寄せも可能です。

3. 固定資産課税台帳を閲覧して確認する
市町村役場で保管されている「固定資産課税台帳」から、正確な固定資産税評価額を確認できます。固定資産を扱う適切な窓口(※)から、固定資産税課税台帳の閲覧申請を行いましょう。
なお、東京23区の場合、土地を管轄する区の都税事務所で閲覧申請を行います。

※「資産税課」「課税課」など役所により異なる

固定資産税を計算するには?

固定資産税額は、【課税標準額 × 1.4%】の式を用いて算定できます。
課税標準額とは、税額を計算する際の基準となる金額のことです。
課税標準額は、固定資産税評価額と同額です。ただ、住宅用地などで特例措置が適用される場合は、固定資産税評価額を下回る課税標準額となることもあります。

(例)
小規模住宅用地の場合:
固定資産税の課税標準額 = 固定資産税評価額の6分の1

一般住宅用地の場合:
固定資産税の課税標準額 = 固定資産税評価額の3分の1

なお、特例の適用を受けない森林や農地の場合、課税標準額は固定資産税評価額と同額になります。

相続税評価額の計算方法

相続税評価額の計算方法

土地の相続などで相続税額を知りたい場合、相続税評価額をもとに算定します。ここからは相続税評価額や相続税額の計算方法を見ていきましょう。

公示価格から簡便的に計算する方法

【公示価格× 0.8】
宅地の相続税路線価は、一般的に公示価格の80%程度に調整されています。したがって、公示価格に「0.8」をかけると簡易的な算定ができます。

(例)公示価格3,000万円の土地(宅地)の場合
3,000万円 × 0.8 = 2,400万円

上記から、公示価格3,000万円の宅地の相続税評価額(目安)は2,400万円となります。

簡易的な計算方法

相続税評価額は、国税庁が公表する路線価を用いた「路線方式」、または「倍率方式」で算定できます。それぞれの計算方法は以下のとおりです。

路線価方式

【路線価 × 土地の面積 × 奥行価格補正率】

路線価は国税庁が運営する「財産評価基準書」から参照できます。
奥行価格補正率は、国税庁が公表する「奥行価格補正率表」を参考にしてください。

倍率方式

路線価がない地域の相続税評価額を知りたい場合、以下の式を用いて「倍率方式」による相続税評価額を算定します。

【固定資産税評価 × 倍率】

固定資産税評価額は、前述の計算方法および確認方法をご参照ください。
倍率は国税庁が運営する「財産評価基準書」から確認できます。
倍率の確認方法については、「評価倍率表(一般の土地等用)の説明」をご確認ください。

正確な計算方法

価値が一定でない土地の相続税評価額を正確に計算することは、容易ではありません。土地の形状や面している道路、土地の使用方法にも影響され、その計算は非常に複雑になります。正確な相続税評価額を知りたい場合は、相続税に詳しい専門家(税理士など)に依頼することをおすすめします。

相続税を計算するには?

相続税を計算するには、すべての財産の価値や基礎控除額を正しく知る必要があります。土地の相続税評価額のみで相続税を求めることは難しいので、専門家(税理士など)へ相談することをおすすめします。

まとめ

土地の評価額は大きく以下の4種類に分けられます。

土地の評価額 調査機関 調査時期 公表時期 簡易的な計算方法
公示価格 国土交通省 毎年1月1日 毎年3月 なし
実勢価格 国土交通省
  • 公示価格に係数をかける
  • 国土交通省のシステムを利用する
固定資産税評価額 市区町村 3年に一度
  • 計算式(公示価格×0.7)
相続税評価額
(路線価)

(国税庁)

(毎年1月1日)

(毎年7月)
  • 路線価方式
  • 倍率方式

公示価格以外の土地の評価額は、簡易的な計算により目安となる価格を求めることが可能です。
ただ、実際に土地の売却をする際は、適切な判断を行うためにも概算ではなく正確な土地の評価額を知ることをおすすめします。専門知識を用いて高精度な評価額を算定したい場合、個人で調べるのではなく、専門家に調査を依頼すると確実です。

土地の評価額を専門家へ相談する場合、複数の不動産仲介会社からアドバイスを受けられる一括査定サービスがおすすめです。

「すまいValue」の一括査定では、インターネットから手軽に不動産最大手6社へ査定依頼が可能です。土地の売却を検討している方、土地の評価額を知りたい方は、まずは無料の一括査定サービスを利用してみてはいかがでしょうか。
土地価格の相場の調べ方や土地を売る時のポイントについて解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

河野 雅人

公認会計士/税理士

東京都新宿区神楽坂駅近くに事務所を構え、高品質・低価格のサービスを提供している。趣味はスポーツ観戦。大手監査法人勤務の後、会計コンサルティング会社を経て、税理士として独立。中小企業、個人事業主を会計、税務の面から支援している。法人税申告実績約300件、個人所得税申告実績約600件、相続税申告実績約50件。セミナー、研修会講師年間約10件。執筆活動も精力的に行っている。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ありがとうございます。

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