住み替えの基本的な流れとは?不動産購入・売却にかかる費用一覧もあわせて紹介

基礎知識
住み替えの基本的な流れとは?不動産購入・売却にかかる費用一覧もあわせて紹介 住み替えの基本的な流れとは?不動産購入・売却にかかる費用一覧もあわせて紹介

住み替えには基本の流れがあります。家を住み替える際の具体的な流れや費用の目安は、売却や購入の前に知っておきたい基礎知識です。
ここでは、初めて住み替えをする方に向けて、住み替えの基本の流れや諸費用の内訳と住み替え時のポイントについて解説します。

住み替えの基本的な流れ

住み替えの基本的な流れ

家の住み替えは「不動産売却」と「不動産購入」という2つの取引を行います。まずは、それぞれの流れを把握しましょう。

不動産売却の流れ

まずは不動産売却の基本的な流れを見ていきましょう。

不動産仲介会社による査定を受ける

「住んでいる家がいくらで売れそうか」不動産仲介会社に不動産査定を依頼します(依頼は基本無料)。査定価格を把握することで、資金計画や住み替え計画を立てることができます。

できるだけ複数の不動産仲介会社へ依頼し、査定価格を比較しながら、希望を実現できそうな仲介会社を見極めましょう。

不動産仲介会社を選ぶ際のポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事:不動産仲介会社の選び方を徹底解説!選ぶポイントと注意点とは

不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ

次に、信頼のおける不動産仲介会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、契約内容が異なる3つの媒介契約(「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」)があります。

媒介契約ごとのメリット・デメリットや詳しい内容は、以下の記事を参考にしてください。
関連記事:マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」のメリット・デメリット

売却のための活動を行う

媒介契約が締結すると、不動産仲介会社による売却活動が開始されます。
売却活動のおもな内容は「売りたい不動産の広告掲載」や「不動産流通機構が運営するネットワーク(レインズ)への物件情報登録」「内覧対応」です。

売却活動が開始されると、全国の不動産仲介会社や購入希望者が物件情報を閲覧できる状態となり、内覧の申し込みや問い合わせがあります。

売却活動の具体的な流れや内容は、以下の記事を参考にしてください。
関連記事:不動産売却・一括査定連載記事:第3回「売却活動の内容とは」

売買契約を結ぶ

内覧や交渉を経て買主様が決定したら、売買契約を結びます。売買契約は売主様・買主様・不動産仲介会社の三者で行われ、不動産仲介会社は双方に契約条件の説明などを実施します。

物件を引渡す

売買契約の内容に沿って物件の引渡しを行い、不動産売却は完了です。

不動産購入の流れ

次に不動産購入の基本的な流れを見ていきましょう。

物件探し

エリア、間取り、費用など、条件に合う理想の物件を探します。

物件の内見

気になる物件を見つけたら、販売を行っている不動産仲介会社へ連絡し、物件の内見を申し込みます。

※完成前の新築や現在居住中の物件の場合、内見が難しい場合があります

購入希望申し込み

購入する意思が固まった場合は、不動産仲介会社へ書面で購入の申し込みを行います。

住宅ローンの申し込み・売買契約

住宅ローンを利用して新居となる物件を購入する場合、このタイミングで金融機関へ住宅ローン審査を申し込みます。
住宅ローンの審査を通過し、物件の購入が可能だと判断されれば、正式な売買契約を締結します。

引越し・入居

新居の入居日に応じて引越しを行い、入居を開始して不動産購入は完了です。

不動産売却と不動産購入はどちらを優先して進めるかにより、住み替え時のメリット・デメリットが異なります。次は、住み替え時に売却と購入をどちらから進めたらいいのか解説します。

住み替え時の売却と購入、どちらを先にすべき?

住み替え時の売却と購入、どちらを先にすべき?

住み替えの際に、不動産売却を先に行うことを「売り先行」、不動産購入を先に行うことを「買い先行」と呼びます。ここからは、「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリットを見ていきます。

売り先行のメリット

売り先行で住み替えを行うと、おもに以下のメリットがあります。

売却で得た利益を購入に使えるため、資金計画が立てやすい

売却を先に行うため、現在住んでいる家を売った際の利益を新居の購入費用にあてられます。利益が確定しているため資金計画を立てやすいです。

売り急ぐ必要がないため、適切な価格で売却できる

希望の条件に合う買主様が決まるまで売却活動を行えるため、希望に反する値下げをせずに売却ができるでしょう。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットについても知っておきましょう。

住み替え先が決まる前に売却となった場合、仮住まいを手配する必要がある

売却を優先して進めるため、新居の購入や引渡しが決まる前に、現在住んでいる家の売却・引渡しを行うことがあります。
住み替え先が決まるより前の売却となる場合、新居へ入居できるまでの仮住まいを手配する必要があります。

仮住まいの初期費用や引越し費用といった出費が発生するリスクもある

売り先行では、前述のとおり仮住まいが必要となるケースがあります。
新居へ入居するまでの期間に一時的な引越しが必要になると、別途引越し費用がかかります(敷金、礼金、手数料など)。

仮住まいの諸費用を抑えるには、売却活動と並行して新居を探しておくなどの工夫が必要です。

買い先行のメリット

売却より先に新居の購入を進める買い先行には、以下のメリットがあります。

じっくり時間をかけて住み替え先を探すことができる

希望の住み替え先が見つかるまで、新たな物件をじっくり比較・検討できます。
「新居選びを妥協したくない」方は、買い先行がおすすめです。

仮住まいの手配は不要

買い先行では、住み替え先となる新居の購入・引渡しを終えてから売却となるため、仮住まいの手配は不要です。
新居の引渡し時期を調整できる場合は、売却と同時に引越しを行うこともできるでしょう。
一時的な引越しのための諸費用や労力を省けます。

買い先行のデメリット

買い先行にもデメリットはあります。確認しておきましょう。

売却が完了するまで、住宅ローンを二重で支払う必要がある

住んでいた家にローンが残っている状態で買い先行の住み替えを行うと、支払いが二重となり、毎月の負担が大きくなります。

特に「自己資金に余裕がない」「売却で得た利益を新居の購入費用にする予定」といった状態で買い先行の住み替えを行うと、資金計画に無理が生じる可能性があります。

売却で得た利益を購入に使えない

買い先行で売却を進める場合、売却で得た利益を購入に使用できません。今まで住んでいた家に住宅ローンが残っている場合は、残債金額にもよりますが、売却で得た利益が残らない可能性もあります。

買い先行の住み替えは「住んでいた家の住宅ローンを完済している」「自己資金に余裕がある」といった状態であれば、リスクが下がります。
不動産仲介会社と相談のうえ、慎重な住み替え計画を立てましょう。

初めて住み替えなら、売り先行がおすすめ

初めての住み替えでは、資金計画が立てやすく、堅実な住み替え先選びが可能な「売り先行」をおすすめします。それは、住んでいる家を売った際の利益を、住宅ローンの返済や新居の購入費用に使用できるからです。
無理のない資金計画を立てることは、住み替え後の安定した生活につながります。

次は、住み替えしようか悩んでいる方へ向けて、住み替えをしたほうがいいタイミングについて解説します。

住み替えを検討すべきタイミングとは?

住み替えを検討すべきタイミングとは?

住み替えを検討するタイミングとは、いつなのでしょうか。
ここからは、国土交通省が実施した「住生活総合調査結果(平成30年)」をもとに、住み替えのタイミングについて見ていきましょう。

同居している人数が変わるとき

「子どもが生まれる」「子どもが独立して実家を出る」などのタイミングで、住み替えを検討する方が多いです。
国土交通省の調査によると、平成30年度に住み替えをした人口の42.3%が「住宅を広くする、部屋数を増やす」ことを目的に住み替えを行っています。

転職・転勤などで生活が変わるとき

就職や転勤に伴い住み替えを検討する方は、全体の20.3%というデータになっています。
しばらく転職や転勤の可能性がなければ、住み替えを検討するといいでしょう。
数年以内に現在の自宅へ戻れるといった一時的な転職・転勤であれば、現在の物件を売却せず、賃貸物件として運用する選択肢もあります。

住環境を改善したいとき

将来を考慮し、住環境の改善のために住み替えを行う方もいらっしゃいます。状況として以下のケースがあります。

子どもの住環境を改善したいケース

子育て環境や教育環境を見直すため、住み替えるケースです。間取りや設備といった住宅の機能だけでなく、通学の利便性などの改善を図れます。

老後の住環境を改善したいケース

老後を考え、バリアフリー設計の住宅へ住み替えるケースもあります。病院や公共の交通機関など、現在はあまり利用していない周辺施設についても調査しておく必要があります。

ご近所トラブルを改善したいケース

対処が難しいご近所トラブルが発生し、やむを得ず住み替えを行うケースがあります。解決が困難なトラブルが発生している場合、精神的な負担が大きくなる前に住み替えを検討することをおすすめします。

自宅の老朽化を感じるとき

古くなった家を売却して住み替えを希望する方もいます。築20年を超える住宅は建物全体の老朽化により修繕が追いつかない可能性もあるため、住み続けるよりも住み替えを行うほうがいいケースがあります。

一定の築年数が経過した物件は、高額な売却が期待できないかもしれません。しかし、買主様にとっては底値での購入が可能な「貴重な物件」となることもあります。

築年数が経過した物件を低価格で購入したい方もいるため、都合やタイミングを見計らって住み替えを検討するのが得策です。

次は、住み替えにかかる費用を「不動産売却」「不動産購入」とそれぞれのシーンに分けて見てきます。

住み替えにかかる費用【不動産売却時】

住み替えにかかる費用【不動産売却時】

不動産売却時にかかる費用には、以下があります。

仲介手数料

家が売れたときに不動産仲介会社へ支払う報酬のことです。不動産仲介手数料は以下の式を用いて金額(手数料の上限)を算定できます。

売買価格が200万円以下の場合:
(売却価格 × 5%)+ 消費税10%

売買価格が200万円以上、400万円以下の場合:
(売却価格 × 4% + 2万円)+ 消費税10%

売買価格が400万円以上の場合:
(売却価格 × 3% + 6万円)+ 消費税10%

仲介手数料は売却価格に応じて変動します。
上記の計算式を用いた仲介手数料額の例は以下を参考にしてください。

  • 1,000万円で売れた場合:39万6,000円(税込)
  • 3,000万円で売れた場合:105万6,000円(税込)
  • 5,000万円で売れた場合:171万6,000円(税込)
  • 7,000万円で売れた場合:237万6,000円(税込)
  • 1億円で売れた場合:336万6,000円(税込)

印紙税

印紙税とは、取引の際に作成される文書(契約書や領収証)に課される税金のことです。
不動産売却時は、売買契約書に記載の金額に応じた印紙税がかかります。
不動産売買時にかかる印紙税額については、下表を参考にしてください。

〈印紙税額の一覧〉

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

参照元:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、住宅ローンの完済後、抵当権を抹消する際にかかる費用のことです。抵当権の抹消は司法書士へ依頼するケースが多く、依頼料の目安は5,000~2万円です。個人で抵当権の抹消を行う場合は、不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要となります。

所得税・住民税

不動産を売って得た譲渡所得(売却益)に対して課される税金のことです。
譲渡所得は、以下のように算定できます。

【譲渡所得 = 不動産の売却価格 - (不動産の購入にかかった取得費 + 不動産の売却にかかった譲渡費用)】

所得税・住民税は、上記で求めた譲渡所得に所定の税率をかけて算定できます。譲渡所得の税率は譲渡所得の区分により約2倍の差があります。譲渡所得の区分やそれにともなう税率は、物件の所有期間により以下のように異なります。

所有期間 譲渡所得の区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
5年を超える 長期譲渡所得 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

参照元:
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算|国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算|国税庁

住み替えにかかる費用【不動産購入時】

住み替えにかかる費用【不動産購入時】

不動産売却時にかかる費用には、以下のようなものがあります。

住宅購入費

住み替え先となる新居の購入費用のことです。不動産の種類(戸建て・マンションなど)や条件によって価格に差があります。
また、マンション購入後は管理費・修繕費がかかります。住宅購入後から毎月支払う費用のため、忘れずに資金計画に追加しましょう。

その他諸経費

不動産購入の際にかかる諸費用は、購入価格の5~8%になるのが一般的です。新居の購入費用以外にかかる諸費用の内訳は以下のとおりです。

仲介手数料

不動産売却時と同様に、不動産購入時も仲介手数料がかかります。金額(上限)は売却時・購入時で変わりません。
前述の式を参考に仲介手数料を算定しましょう。

印紙税

不動産購入時も不動産売買契約書を用いた契約を行うため、印紙税がかかります。税額は不動産売却時と同様です。前述した一覧表をご確認ください。

融資事務手数料

融資事務手数料とは、住宅ローンを組む際、金融機関に支払う手数料のことです。融資事務手数料の金額は3~5万円、もしくは、融資額の1~2%が目安になります。
金融機関によっても異なるため、詳細な金額については必ず住宅ローンを契約する金融機関へ確認してください。

所有権移転登記費用

所有権移転登記費用とは、不動産の所有者を変更する際にかかる費用です。
購入価格や支払い方法の種類(現金払いか住宅ローン)、司法書士に依頼をするかで金額が変わります。

抵当権設定登記費用

住宅ローンを借入れして不動産を購入する場合、抵当権を設定するために登記手続きが必要となります。その手続きにかかる費用が抵当権設定登記費用です。内訳と計算方法は、以下のとおりです。

登録免許税:
借入額 × 0.4%(※軽減税率適用時は0.1%)

調査用登記情報代:
不動産の数 × 335円

完了後登記簿謄本代:
不動産の数 × 600円

交通費・通信費:
手続きのために発生した交通費や郵送費によって、かかる費用は異なる

抵当権設定登記を司法書士へ依頼する場合は、別途、依頼料が発生します。抵当権設定登記の依頼料は25,000円ほどが目安です。

各種保険料

新たに住宅を購入した際は、火災保険や地震保険などの保険に加入することが一般的です。各種保険料は住み替え先の住宅の種類や条件、加入を希望する保険プランにより、金額が異なります。

その他費用

不動産購入時は、新居への引越し費用や不用品の処分費用、固定資産税などの税金もかかります。もれなく費用を用意できるよう注意しましょう。

まとめ

住み替えでは、不動産の「売却」と「購入」という2つの手続きが発生します。それぞれの流れを理解し、希望に合った住み替えを実現できるよう準備を整えましょう。

「売り先行」なのか「買い先行」なのか、住み替えの順序に迷ったときは、それぞれのメリット・デメリットを考え、慎重に進めることをおすすめします。

「できるだけ高く売りたい」「早く売却したい」などの希望がある方は、不動産仲介会社選びに重きを置いて、有利な条件で売却を進められるようにしましょう。
不動産仲介会社を探すなら、複数社へ一度に査定依頼を出せる便利な一括査定サービスを利用し、各社を比較・検討しましょう。

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<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ありがとうございます。

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