【売りやすさの違い】マンションと一戸建て | 売却時のアピールポイントを解説

まずは冒頭で解説した4つの項目で比較します。

マンションと一戸建てのどちらがよいかは、個人によって異なります。
特徴を理解し、物件のアピールポイントを考えることが大切です。

また売却活動は不動産仲介会社の担当者が主導しますが、売主様にしか分からないこともあります。その点も含め、次章より項目ごとに解説します。

まずはランニングコストによる売りやすさを比較します。
ここで言うランニングコストとは、管理費・修繕積立金・固定資産税のことです。ランニングコストは買主様が気になる点なので、売りやすさに大きく影響します。

マンションの管理費・修繕積立金は管理組合が決める

マンションの管理費・修繕積立金は、所有者全員で組成される管理組合で決定されるため、個人で変更はできません。詳細について以下より解説します。

管理費は変動が少ない

管理費とは管理会社に支払う費用です。共用部の清掃・点検する際の人件費などに、あてられます。「清掃回数を増やす」「管理体制を変更する」などしないかぎり、変動はありません。

修繕積立金は変動する

修繕積立金は変動します。傾向として「段階積み上げ方式」か「一時金方式」を採用しているマンションが多いです。
段階積み上げ方式は定期的に修繕積立金が増額される方式。一時金方式は定期的にまとまった金額が徴収される方式です。

マンション売却時は、どちらの方式を採用しているか確認しましょう。
そのうえで段階積み上げ方式なら実際に増額したかどうかを確認し、一時金方式なら過去の徴収額を確認します。

また、これらの情報は、買主様へきちんと説明する必要があります。
特にあらかじめ策定されている長期修繕計画と異なる場合、その理由も管理会社に確認しておきましょう。そうすることで買主様も安心できます。

一戸建ては自分で決める

一戸建てはマンションのようにランニングコストが徴収されるわけではないため、自分で金額を決めます。修繕しないのであればランニングコストは「無料」です。

ただ、民間企業の調査によると、一戸建ての修繕積立金の平均総額は556 万円（平均築年数35.8年）という結果が出ています。年間で約15.5万円、月間で約1.3万円を積み立てる計算です。

こちらの金額は目安ですが、買主様から修繕費用について質問された際は、一例として上記を伝えるといいでしょう。

固定資産税額は物件によって異なる

固定資産税額は物件によって異なります。買主様から固定資産税について質問があった際は、支払っている固定資産税額を伝えましょう。固定資産税額は役所から郵送される「固定資産税納税通知書」で確認できます。

マンションの土地は所有者全員に共有されているため、持分割合により敷地面積が按分（あんぶん）されて計算されます。建物部分は所有している部分にのみ課税される仕組みです。

一戸建ては、土地と建物の固定資産税を所有者が全額負担します。

次にマンションと一戸建ての立地による売りやすさを比較します。

共通しているのは「駅からの近さ」がメリットになる点です。駅から遠い場合は、別のメリットを提示するといいでしょう。

これらのメリットは、ネットやチラシなどの広告に反映したほうがいい事項です。また入居者しか分からないことは、仲介を依頼している不動産仲介会社に伝えましょう。売りやすさが変わってきます。

マンションは室内環境をアピール

駅から近い立地は土地代が高額なので、一戸建てよりもマンションなどの高層物件が建築される傾向にあります。
特にマンションの購入者は、30代のファミリー層が多くを占めているため「通勤に時間をかけたくない」「毎日の買い物のために郊外まで出るのは避けたい」と考えるケースが多いです。
駅から近いマンションは「駅近」をアピールすると売りやすいでしょう。

一方、駅から遠いマンションは、陽当たりや家の広さ（部屋の多さ）などの室内環境をアピールしましょう。例えば「南向きで陽当たりがいい」「子どもが大きくなったら子ども部屋が作れる」などが挙げられます。

マンションによって室内環境のアピールポイントは異なります。買主様の立場になり、メリットに感じる点を考えましょう。

一戸建ては住環境をアピール

前述したように駅から近い一戸建て（マンションも同様）は、まず「駅近」をアピールしましょう。

反対に駅から遠い物件は、住環境をアピールするといいでしょう。具体的には「閑静な住宅街」や「子どもが遊べる公園」などです。

次にセキュリティ性による売りやすさを比較します。
セキュリティ性は、特にお子さんがいる買主様が重視するポイントです。

マンションのセキュリティ性は高い

マンションにはオートロックが備わった物件があります。
オートロックのドアを開けるには鍵や暗証番号が必要なので、不審者に侵入されるリスクが低いでしょう。
仮にオートロックでなくても2階以上の物件であれば、同じことがいえます。

マンションはセキュリティ面をアピールすると売りやすくなります。
「オートロックや管理人が常駐している」「マンション全体に警備システムが導入されている」など、分かりやすいメリットがあれば広告に反映しましょう。

一戸建てはセキュリティ対策ができる点をアピール

一戸建ては「導入できるセキュリティ対策」をアピールしましょう。

例えば窓に防犯ブザーを設置できますし、個別に警備会社による安全管理サービスを受けることもできます。ほかにも窓面の近くに「踏むと音が出る砂利」を敷くなど、できる対策はたくさんあります。

セキュリティ面に不安がある方には、これらを紹介するといいでしょう。

次に一戸建ての建物構造による売りやすさを比較します。
マンションと一戸建ては土地・建物それぞれに特徴があります。特徴は売りやすさに関係するため、以下の点を押さえておきましょう。

鉄筋コンクリート造のマンションは建物の価値が高い

マンションは鉄筋コンクリート造であれば、築年数が経過していても資産価値が下がりにくい傾向があります。

国税庁が定める耐用年数表では、以下と定められています。

木造：22年
軽量鉄骨：19年～27年
重量鉄骨：34年
鉄筋コンクリート造：47年

【出典】国税庁「減価償却資産の耐用年数表」

マンションは鉄筋コンクリート造が多く、一戸建ては木造が多い傾向です。上記の耐用年数を経過しても居住できますが、査定価格には影響します。築22年を過ぎた木造の一戸建ては、多くの不動産仲介会社が建物価格を「ゼロ円」と査定します。

一方、鉄筋コンクリート造のマンションは、築47年を経過しても査定価格がプラスになるケースが多いです。つまりマンションを購入する人にとって、その後も転売しやすいというメリットがあります。

ただし前述したように、マンションの土地は入居者全員で共有しているため、土地の価値は「低い」扱いとなります。留意しましょう。

一戸建ての土地の価値は経年劣化しない

木造の一戸建ての建物は、築22年を経過した時点で査定価格がゼロになることが多いです。しかし一戸建ての土地はマンションと違い、ほかの世帯と共有していません。土地の資産価値は高くなります。

所有者の意志だけで建物の解体や、増築、用途変更もできます。また土地は経年劣化しません。市況や周辺環境によって価格は変動するものの、土地の価値がゼロになるケースはほぼないでしょう。

このように一戸建てには「土地」という強みがあります。競合物件にマンションが多い場合や、「マンション」か「一戸建て」で迷っている買主様に対しては、土地の価値をアピールするといいでしょう。

今回はマンションと一戸建て、それぞれの特徴を解説しました。今回解説した内容をふまえて、売却時のアピールポイントを考えておきましょう。

相性のいい不動産仲介会社選びは、物件の売りやすさを左右する重要なポイントです。複数の不動産仲介会社に査定を依頼して、比較することをおすすめします。

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