不動産の相場を自分で調べる方法は3つある!それぞれの特徴を紹介

基礎知識
不動産の相場を自分で調べる方法は3つある!それぞれの特徴を紹介 不動産の相場を自分で調べる方法は3つある!それぞれの特徴を紹介

不動産の相場を知っておくと「不動産仲介会社からの見積もりを比較しやすくなる」などのメリットがあります。
不動産の相場を自分で調べるときは、信頼のおける情報を参考にしましょう。ここでは、不動産の相場を自分で調べる3つの方法と、調査時の注意点について解説します。

戸建てとマンションでは評価基準が異なる

戸建てとマンションでは評価基準が異なる

戸建てとマンションの価値は、それぞれの評価基準をもとに算定されます。不動産の相場を自分で調べる際は、戸建てとマンションの評価基準の違いを押さえておきましょう。

戸建ては「土地の価格+築年数に応じた建物の価値」により価格が算定されます。
ここでいう土地の価格とは、不動産売買などの土地取引において「基準となる価格」のことです。
土地の基準となる価格にはいくつかの種類がありますが、大きく「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」に分けられます。

また建物の価値は「再調達価格」に基づいて算定されます。
再調達価格とは「建物の構造別の1平方メートルあたりの基準単価×延床面積」のことです。不動産仲介会社により1平方メートルあたりの基準単価の設定は異なりますが、木造住宅は15万円/㎡前後が目安となります。

再調達価格は新築時の価格です。築年数が経過した建物の価値は、法定耐用年数(※)から築年数を差し引いて考えます。
※税法上の耐用年数のこと

一方、マンションは「そのエリアにおける市場価格(需要と供給)」から価値が算定されます。市場価格は市場の動向や実際の取引により変動するため、似た条件を持つマンションの取引情報を幅広く調べることが大切です。

では、不動産の相場は具体的にどのような方法で調べられるのでしょうか。次の章で詳しく見ていきましょう。

不動産の相場を自分で調べる3つの方法

不動産の相場を自分で調べる3つの方法

不動産の相場を自分で調べる方法には、以下の3つがあります。それぞれの方法でどのような価格を検索できるのか、具体的な手順とあわせて解説します。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 土地総合情報システム
  • 不動産ポータルサイトの事例

レインズマーケットインフォメーションとは

レインズマーケットインフォメーション(REINS Market Information)とは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理する不動産流通標準情報システムのことです。
条件別に、インターネットから不動産取引情報を閲覧できます。

〈レインズマーケットインフォメーションで指定できる条件〉

  • 建物種別(戸建て・マンション)
  • 都道府県
  • 地域・地域詳細
  • 沿線・最寄り駅・駅からの距離
  • 単価
  • 専有面積
  • 築年数
  • 間取り
  • 成約時期
  • 用途地域

なお不動産流通機構が運営・管理されているサイトに「レインズ(REINS)」があります。
レインズは「不動産仲介会社」が閲覧できる会員制データベースであり、レインズマーケットインフォメーションとは異なります。個人でアクセスしても不動産の相場を調べられませんので注意してください。

〈レインズマーケットインフォメーションで相場を調べる手順〉
1.相場を調べたい建物種別・都道府県・地域を選択する
「レインズマーケットインフォメーション」トップページへアクセスし、検索したい建物種別(戸建て・マンション)の枠内で、都道府県と地域を選択し「検索する」をクリックします。

2.表示されるポップアップ画面で「OK」をクリックする
1で「検索する」ボタンをクリックすると「レインズマーケットインフォメーションの情報を取引の参考にする場合の注意」が記載されたポップアップが表示されます。内容を確認し、「OK」をクリックします。

3.「検索結果」ページから相場を確認する
検索結果ページでは、間取りや築年数などの「追加検索条件」を指定できます。指定した条件の取引情報は、ページ下部の「取引情報一覧」に表示されます。相場を調べたい不動産と同様の条件を指定し、似た特徴を持つ物件の取引情報から相場を把握しましょう。

レインズマーケットインフォメーションについて詳しくは、以下の記事もご覧ください。
関連記事:不動産売買を検討する人は知っておきたい「レインズマーケットインフォメーション」とは?

土地総合情報システムとは

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」では、実際に取引された不動産の価格や全国(標準地・基準地)の公示価格・都道府県地価調査価格を検索できます。

公示価格や都道府県地価調査価格は、不動産鑑定評価に基づいて算定される「公的な土地の価格」です。不動産の相場は、これらの価格を基準にして算定されています。

〈土地総合情報システムで実際の取引価格を調べる手順〉
1.「不動産取引価格情報検索」をクリックし、条件を指定する
土地総合情報システムにアクセスし「不動産取引価格情報検索」をクリックします。表示された画面で相場を調べたい時期・不動産の種類・地域(プルダウンで選択、またはマップから選択)を指定し、「この条件で検索」をクリックします(検索条件に時期や種類の指定がなければ、マップから都道府県のみをクリックすることも可能です)。

2.表示された地図から取引価格を調べたい地点をクリックする
1にて、地域をプルダウンで選択した場合は、指定した条件に合致する不動産取引価格情報の一覧が表示されます(1にて地域を選択した場合、ここで操作は終了です)。

地域をマップから選んだ場合は、選んだ都道府県の地図の取引価格を調べたい地点(青四角)をクリックすると、不動産取引価格情報(吹き出し)が表示されます。

3.詳細な取引価格情報を確認する
2で表示された吹き出しの「詳細表示」をクリックすると、調べたい地点の取引価格情報を確認できます。

〈土地総合情報システムで公示価格を調べる手順〉
1.「地価公示都道府県地価調査」をクリックし、都道府県を選択する
土地総合情報システムにアクセスし「地価公示都道府県地価調査」をクリックします。表示された画面で相場を調べたい都道府県を選択します。

2.相場を調べたい地域と検索条件を選択する
1で選んだ都道府県から地域を選択し、検索条件を指定します。調べたい不動産に応じて、地価公示や都道府県の地価調査、土地の用途区分などを選択し「検索」ボタンをクリックします。

3.「検索結果表示」ページから公示価格を確認する
検索条件に該当する公示価格が表示されたら、各項目の「価格(円/㎡)」欄で公示価格や都道府県地価調査価格を確認しましょう。地価情報の詳細は「詳細を開く↓」をクリックして確認できます。

なお「土地総合情報システム」で確認できるのは、不動産の売買を行った方の「アンケート結果」に基づいた価格です。適正な相場とは限らないため、ほかの方法もあわせて調べるようにしましょう。

不動産ポータルサイトの事例を見る

不動産ポータルサイトでは、過去に取引された不動産の情報が掲載されています。売却予定の不動産と近い条件で検索することで、大まかな相場を把握できます。
相場検索時の条件は、以下の点に留意して指定しましょう。

・地域
市区町村の単位で選択します。不動産の数が多い市区町村は地域を絞ることで、より適正な相場を検索できます。

・沿線・駅
生活の基盤となるような主要駅のあるエリアでは、沿線・駅が価格を左右することがあります。最寄り駅だけでなく、隣接するエリアの駅も検索対象に含めましょう。

・駅からの距離
駅からの距離は立地に関わる大切な項目です。都市部のマンションなど立地に左右されやすい不動産は、駅からの距離が徒歩5分異なるだけで価格に差が出ることもあります。

・面積
売却したい不動産の専有面積と近い面積を指定します。同じ広さの条件を指定できないときは、不動産の「平米単価」や「坪単価」を算定してから、売りたい不動産の専有面積とかけて、おおよその相場を調べることもできます。

・築年数
1年単位で指定できない場合、5年単位で売りたい不動産の築年数と近い築年数を指定します。

・その他
戸建ての場合、建ぺい率や容積率を入力すると、より適正な相場を調べられます。

また、物件広告を掲載している不動産ポータルサイトでは、売りに出されている不動産の価格をチェックできます。

上記と同様に、自分が売りたい不動産と似た条件の物件を検索し「似た不動産がいくらで売りに出されているのか」を確認しましょう。その際は「売りに出されたばかりなのか」「売りに出した後、値下げた価格なのか」といった違いに注意が必要です。

マンションは市場価格の見極めが難しい不動産です。
より適正な相場を知るには、専門家の意見や実際の査定情報もあわせてチェックすることをおすすめします。

全国のマンションの相場をチェックしたい方は、以下の売却価格情報をご覧ください。
マンション売却価格情報・一括査定

不動産の相場=売れる金額ではない

不動産の相場=売れる金額ではない

自分で調べて分かるのは過去の取引価格です。売りたい不動産と同じ条件だとしても、取引を行う時期の需要と供給のバランスによって、売却金額が異なることを知っておきましょう。

また「一般的な中古物件か」「リノベーションされた中古物件か」によっても、価格は異なります。不動産が「いくらで売れそうか」知りたいときは、専門家の調査による相場を知ることが大切です。

不動産仲介会社の査定では「売りに出してから3ヶ月以内の売却を想定した価格」を提示してもらうことができます。

ただ、事前に相場を把握しておくことは、不動産仲介会社の見積もりを比較するために欠かせません。自分で調べた不動産の相場は「参考」とし、実際に売却するときは不動産仲介会社に査定を依頼するようにしましょう。

まとめ

不動産の相場を自分で調べる際は、注意点をふまえつつ、以下3つの方法を活用しましょう。

方法 調べられる情報 注意点
レインズマーケットインフォメーション
  • 不動産流通機構のデータベースにある過去の不動産取引情報
会員制データベースの「レインズ」とは異なる
土地総合情報システム
  • 公示価格・都道府県地価調査価格
  • 過去の不動産取引情報
過去の不動産取引情報は不動産売買を行った方のアンケートに基づく情報であり、すべてが適正な価格とは限らない
不動産ポータルサイト
  • 運営元のデータベースに基づく不動産相場
  • 広告掲載されている売出中の物件情報
相場検索時の検索条件は柔軟に指定する。
物件広告は「売出直後」または「値下げ後」の価格なのかを判断しにくい

不動産の相場を事前に自分で調べることで「相場と査定価格の差」を比較できるようになります。また、信頼できる不動産仲介会社を見極めることにも繋がります。

自分で調べた相場と不動産仲介会社の査定に大きな差が見られたときは「理由(根拠)」を確認し、担当者の説明や対応を比較してみましょう。

査定価格や担当者との相性を比較したい方は、大手不動産仲介会社6社へ依頼できる「すまいValue」の一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。
不動産の査定時に知っておくべき内容・注意点とは

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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