マンションを購入してから5年以内に売却すると税金が高くなる!?
不動産の基礎知識

マンションを購入してから5年以内に売却すると税金が高くなる!?

マンションの購入後は、なるべく税金などの支出は減らしたいものですが、購入後、5年以内に売却をすると税金が高くなることをご存知でしょうか?
ここでは、マンションの買い替えなどを検討している人向けに、マンション売却時の税金について解説いたします。

5年以内の売却は税率が高くなる

5年以内の売却は税率が高くなる

マンションを売却した際に得た譲渡所得は、課税対象となります。譲渡所得とは、マンションの譲渡価額(=マンションを売った金額)から取得費や譲渡費用などの経費を差し引いた金額をいい、マンションの所有期間に応じて以下のように分類されます。

・マンションの所有期間が5年以下(譲渡した年の1月1日時点)…短期譲渡所得
・マンションの所有期間が5年超え(譲渡した年の1月1日時点)…長期譲渡所得

このように、所有期間に応じて譲渡所得の分類が変わると、課せられる税率にも変化があるため注意しましょう。譲渡所得に課せられる税金は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つ。ただし譲渡所得の種類によって変動するのは「所得税」と「住民税」です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いについて、以下で確認しておきましょう。

譲渡所得の種類(名称) 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税※
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 2.1%
長期譲渡所得 5年超え 15% 5%

※ 復興特別所得税は所得税率をかけた課税譲渡所得に対して課せられます。(詳しくは下記「税金の計算例」を参照)

つまり、マンションを5年以内に売却すると通常20%で済む税率は39%にまで跳ね上がることになります。

なお、所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で行いますので、注意してください。実際の所有期間は5年を超えていても、1月1日時点で判断すると短期譲渡所得となることがあります。

では、売却したマンションの課税譲渡所得が500万円だった場合を例に、かかる税金の違いを見ていきましょう。

税金の計算例

例1)所有期間3年で売却した場合……譲渡所得の種類:短期譲渡所得

  • (a)所得税
    = 500万円 × 30%
    = 1,500,000円
  • (b)復興特別所得税
    = 150万円 × 2.1%
    = 31,500円
  • (c)住民税
    = 500万円 × 9%
    = 450,000円
  • (d)所得税合計
    = a + b
    = 1,531,500円

・譲渡所得にかかる税金合計

  • = c + d
    = 1,981,500円

例2)所有期間7年で売却した場合……譲渡所得の種類:長期譲渡所得

  • (a)所得税
    = 500万円 × 15%
    = 750,000円
  • (b)復興特別所得税
    = 75万円 × 2.1%
    = 15,750円
  • (c)住民税
    = 500万円 × 5%
    = 250,000円
  • (d)所得税合計
    = a + b
    = 765,750円

・譲渡所得にかかる税金合計

  • = c + d
    = 1,015,750円

・短期譲渡所得(例1)と長期譲渡所得(例2)の税金の差

  • = 1,981,500円 - 1,015,750円
    = 965,750円

課税譲渡所得によって税金の差額は異なりますが、売却するタイミングが異なるだけで税率に大きな差が出るため「5年以内に売却すると税金が高い」と随所で囁かれているのも頷けるのではないでしょうか。ただし、居住用不動産として購入・居住した不動産は特別控除や軽減税率(併用可)が適用されるため、所有期間に応じて必ずしも税金に大きな差が出るというわけではありません。

<居住用物件に適用される控除や軽減税率>

控除や軽減税率の種類(名称)
3,000万円特別控除
適用要件
現在もしくは転居から3年後の12月31日までに一定の要件を満たす居住用不動産を譲渡したとき
内容
課税譲渡所得から3,000万円を控除できる
控除や軽減税率の種類(名称)
10年超所有軽減税率の特例
適用要件
所有期間10年超(譲渡した年の1月1日時点)の一定の要件を満たす居住用不動産を譲渡したとき
内容
譲渡所得にかかる税率が軽減できる

こうしてみると、「同じマンションを売却するなら5年経ってから売ったほうが得なのでは?」と考える方も多いでしょう。しかし、基本的にマンションなどの不動産は築年数に応じて価値・価格が値下がりするため「所有期間を延ばしてから売ったほうがお得」とは必ずしも言いきれないのが実情です。そこで次は、マンションの価値が築年数に応じてどのように値下がりをしていくのか見ていきましょう。

マンションの築年数と価格の変化について知りたい

マンションの築年数と価格の変化について知りたい

新築で購入した不動産でも、売却するとなれば築年数の経過に応じて価値や価格が下がっている可能性があります。しかし、マンションの価値は次のような要素から常に変動するため、「築○年なら△円低下する」とは一概に言えません。

<マンションの価値を決めるポイント>
・購入した年、タイミング
・売却する年、タイミング
・エリア(東京、神奈川、埼玉、千葉など)
・売却する際の市場の動向
・査定する不動産仲介会社

購入したマンションの価格相場がどのように推移しているか知りたい場合、まずは売却査定を依頼する不動産仲介会社や信頼のおける担当者へ相談してみることがおすすめです。不動産仲介会社の売却査定に基づく査定価格や近年の市場動向について確認し、確かな根拠やデータを基にした「信頼性の高い見解」を得ておきましょう。

とはいえ、そもそもマンションの売り時が分からなければ売却の目処や計画が不透明になってしまい、「不動産仲介会社へ相談する」というアクションも起こしにくいもの。マンション購入からどれほどの期間を経過して売却するのが得策なのか「大まかな目安」を知りたい方は、次の項目を参考にしてください。

ズバリ「私のマンション」の売り時とは?

上述のとおり、マンションは多くの要素から価値が変動するため「最適」と言える売り時は存在しないのが現状です。
しかし、「不動産の市場価値が上昇している」「住宅ローンが低金利」といったタイミングが重なれば、築年数経過によるマイナス要因があったとしても比較的売却するのに適した時期と考えられるでしょう。

また、マンションは築年数が浅いほど需要は高くなるもの。売りやすさと税金による損益を天秤にかけている方は各種特例や控除の適用を視野に入れて節税の工夫を行い、「売りやすいときに売る」ことが得策です。

市場の動向や住宅ローンの変動については不動産仲介会社のデータや宅地建物取引士などの専門家の意見を参考にすることが成功への近道です。不動産売却を成功に導くためにも、より精度の高い査定依頼を通して大切な不動産の価値を正しく見極めてもらいましょう。

まとめ

マンションを購入してから5年以内に売却した場合の税金について解説しました。
所有していた期間に応じて譲渡所得にかかる税金は異なりますが、必要に応じて各種特例を利用することで賢い不動産売却が可能となります。マンションの価値や売り時について具体的な計画を立てたい場合、信頼のおける不動産仲介会社へ査定依頼を行い、根拠となるデータや情報を提示してもらうことが成功へ繋がるひとつの方法です。

<監修者>
松本佳之
税理士・公認会計士・行政書士 1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人(現あずさ監査法人)入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。

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