離婚にともなう財産分与で家の査定を行う際に知っておきたいこと

離婚の際、トラブルに繫がりやすいことのひとつに「財産分与」があります。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に取得した財産を2人で分配することです。
財産分与は、離婚から2年以内に行う必要があります。夫婦のどちらかに離婚の原因があったとしても、慰謝料の請求とは別に行います。

離婚時に夫婦で分与するものは幅広く、主に以下が対象となります。

（例）預貯金、土地、家、ゴルフ会員権、家財、車、保険、有価証券、退職金　など

財産分与をする家・する必要がない家とは

財産分与の対象は、夫婦の共有財産すべてです。
共有財産を見極めるポイントは「夫婦が結婚生活を送るなかで協力して取得したか」です。例えば、婚姻中に購入した不動産や自動車などは財産分与の対象となります。共有の名義ではなくても、夫婦間の貯金で購入した土地やマンションは共有財産となり、離婚時に財産分与を行う必要があります。

また「夫婦のどちらかが結婚前から住んでいる実家」は財産分与の対象になりませんが、結婚後に両親も含めて二世帯名義で契約・取得した場合、財産分与の対象です。

つまり夫婦で住むための家はもちろん、両親と住むための家や不動産運用のために購入した土地などであっても、結婚後に取得したものは共有財産となり、財産分与の対象になり得るということです。

財産を取得した時期が「結婚前」か「結婚後」かを確認することも大切です。基本的に、結婚前に取得した財産は分与を行う必要はありません。

ただ、夫婦の共有財産は「別居」を境に「共有」ではなくなります。婚姻中であっても別居後に取得した財産は財産分与の対象とはならないので、注意しましょう。
もし、予定している家や土地の購入が別居の開始時期をまたぐ場合、財産分与の対象とならないことを踏まえて手続きを行いましょう。

次は、家の査定前に確認しておくべき注意点を見ていきます。

家の査定では「名義」「住宅ローン」「連帯保証人」の3点に注意が必要です。一般的な不動産査定とは注意する点が異なります。注意すべきポイントを見ていきましょう。

名義人は夫婦どちらか

まずは家の名義人を確認しましょう。

夫婦どちらかの名義だとしても、結婚後に取得した家は共有財産であり、財産分与の対象になります。
そのため「家を売却して現金を分割する」もしくは「どちらかが住み続けるかわりに現金や同価値の資産を渡す」という方法を取る必要があります。

名義人がはっきりしていないと「売却する場合は誰が主体となって手続きを進めればいいのか」「住み続ける場合は名義の変更が必要かどうか」など、家の財産分与に向けた手続きが進めづらくなります。

夫婦共有名義の場合は、どちらか一方の判断で売却を決めることはできません。
お互いが納得する財産分与となるよう、話し合いが必要です。

話し合いが困難な状況になると「弁護士に依頼が必要になる」「財産分与にかかる時間が長引く」ことも考えられます。
家の名義人が「夫」や「妻」、あるいは「共有名義」かにより、家の財産分与の細かな手続きが異なるので注意しましょう。

家の名義人は「不動産登記簿妙本（登記事項証明書）」で確認します。不動産登記簿妙本は、家のエリアを管轄する法務局で取得できます。

住宅ローンはあるか

住宅ローンと家の名義人が同じとは限りません。住宅ローンの名義人（借入主）が誰になっているのか確認しましょう。

住宅ローンは原則として名義変更ができません。
もし、住宅ローンが夫名義でかつ妻が住み続けるとなった場合、名義変更をするのではなく「住宅ローンを借り換える」「住宅ローンを一括返済する」などの手続きが必要です。
共有名義の場合は、住宅ローンの残債をどのように負担するか話し合いましょう。

なお、住宅ローンの借り換えを行う場合、名義人は「その家に居住している人」である必要があります。
ただ、借り換えには金融機関の審査もあるため、収入状況によっては難しいケースも考えられます。

住宅ローンの有無や名義人を確認する際は、契約している金融機関へ問い合わせましょう。

連帯保証人は誰か

住宅ローンが残っている場合、連帯保証人が誰か確認しましょう。
離婚しても連帯保証人が変わることはありません。連帯保証人を夫・妻から変更するには、連帯保証人になってくれる人を探し、金融機関と契約条件の変更をする必要があります。

また住宅ローンによっては、連帯保証人ではなく「連帯債務者」に設定されている場合もあります。
連帯保証人が「名義人が支払いできない場合のみ支払いの義務を負う」のに対し、連帯債務者は「住宅ローンの名義人と同様に支払いの義務」があります。一般的に、連帯債務者を変えることは難しいため「住宅ローンをどのように返済していくか」金融機関と相談しましょう。

住宅ローンが残っている状態で売却する場合は「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認しましょう。

アンダーローンとは、家の売却代金で住宅ローンを完済できる状態のことです。家に住み続ける必要がなく、売却代金を夫婦で分けることで家の財産分与が可能です。

オーバーローンとは、家を売却しても住宅ローンを完済できない状態のことです。
「どちらが住宅ローンを払い続けるか」などトラブルに発展するケースもあるため、オーバーローンになる可能性がある場合は、金融機関への相談をおすすめします。

家の売却価格の目安を知りたい際は、不動産仲介会社へ査定を依頼しましょう。

財産分与は、離婚後「2年以内」に行う必要があります。

家を分与する際は、住宅ローンの契約状況を確認し、話し合いを設けるなど時間がかかります。お互いが納得するかたちで財産分与を終えるためにも、余裕をもって金融機関や不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

不動産仲介会社の査定では、家の価値（どれくらいの価格で売れそうか）を知ることができます。複数の不動産仲介会社へ査定を依頼し、価格を比較しましょう。家の価格の相場を見極める目安になります。

どのような不動産仲介会社を選べばいいのか分からないという方は、まずはお気軽に業界大手6社へ査定依頼ができる「すまいValue」へご相談ください。
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