不動産売却の依頼はどこがいい？ 信頼できる不動産仲介会社に出会う方法

所有している不動産を売却する場合、大別すると「仲介」と「買取」という2通りの方法があります。「家を売る」という目的こそ同じですが、仕組みやメリット・デメリットはそれぞれ異なるため、その違いを押さえることが大切です。

不動産売却の仲介とは

「仲介」とは、不動産仲介会社に買主様（個人の購入希望者）を探してもらって、不動産を売却する方法です。不動産売買において最も多く見られる取引のあり方ですが、宅建業法では「媒介」と呼ばれます。

一般的に不動産を売却する場合、数百万～数千万円以上の取引になるうえ、さまざまな手続きを踏まなければなりません。そのため「不動産を売りたい！」と思っていても、個人だけで理想的な買主様を見つけ出すことは困難です。

一方、不動産仲介会社に媒介を依頼すれば、幅広いネットワークを活かして、スムーズに買主様を見つけ出し、不動産に関する専門知識で売主様を手厚くサポートしてくれるので、安心して売却を進められます。

また、不動産売買では通常の商品売買とは異なり「契約不適合責任」などの責任が生じます。特に不動産の個人間売買では、契約にまつわるトラブルが発生しやすいので、大きなストレスを抱えたり、裁判沙汰になったりするかもしれません。

しかし、不動産仲介会社に依頼することで、契約関連の対応も任せられるため、トラブルの予防につながります。そのため、不動産を売却する際は安心できる不動産仲介会社に任せることが大切です。

仲介のメリット・デメリットをさらに詳しく解説します。

仲介のメリット

不動産仲介会社に依頼するメリットは、物件の売却活動を一任できることです。各種広告や自社サイトなどで物件情報を広くアピールしたり、独自のネットワークを活用して買主様を探したりしてくれるので、取引が成立しやすくなります。

さらに、不動産仲介会社はあらかじめ相場を確認したうえで、適正価格を提示してくれるため、売主様にとって有利な状況で価格交渉を進める点も見逃せません。個人間売買の場合、相場を大きく下回る価格で購入されることもありますが、仲介ならそのリスクを避けられるだけではなく、高く売れる可能性も高まります。

また、不動産売買にともなう面倒な手続きや書類作成をプロに任せられること、契約上のトラブルを未然に防いでもらえることもメリットといえるでしょう。

仲介のデメリット

不動産仲介会社に依頼する場合、報酬として「仲介手数料」を支払う必要があるため、売主様の利益が減ることがデメリットです。金額は売却価格によって変動しますが、下記のように宅建業法で上限が定められています。

そのほか、売却活動や各種手続きを任せる関係上、不動産仲介会社によっては物件が売れるまで時間がかかる可能性もあります。また、広告やWebサイトで宣伝するため、売却を周囲に知られる可能性もあるでしょう。

不動産売却の買取とは

「買取」とは、所有している不動産を個人ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

不動産会社は売主様から物件を購入すると、リフォームやリノベーションを実施して、付加価値を加えます。その後、買取価格より高値で売り出して、利益を得るという流れです。不動産業界では、買取を専門とする不動産会社も存在します。

また、不動産売却の買取は「即時買取」と「買取保証」という2通りの方法に分かれていることも特徴です。前者はその名の通り価格交渉が終わり次第、即時で買い取ってもらう方法であり、不動産会社にもよりますが、最短3日～1週間程度で売却できます。

一方、後者は仲介と買取を組み合わせた方法です。まず仲介で売却活動を行ってから、一定期間が過ぎても売れなかった場合、事前に取り決めた金額で買い取ってもらいます。なお、買取保証の対象期間は3ヶ月が基本です。

買取のメリット・デメリットも詳しくまとめたので、ぜひご確認ください。

買取のメリット

買取のメリットとしては、短時間で現金化できることが挙げられます。先述したように2通りの買取方法がありますが、どちらにせよ仲介より早く売却できる可能性が高いため、資金計画も立てやすくなるでしょう。

さらに、買取なら仲介手数料を支払う必要がありません。買取保証の場合、仲介のタイミングで売れると仲介手数料が発生しますが、一定期間中に売れなかったら買取となるため、これは例外として覚えておいてください。

また、買取では不動産会社が買主となるので、ほとんどのケースで契約不適合責任が免除されます。瑕疵や設備修復に関する責任を問われない分、安心して売却できるでしょう。

そのほか、買取は売却活動を挟まず直接取引するため、売却を周囲に知られにくい点もメリットです。

買取のデメリット

不動産を直接買い取ってもらう場合、仲介で売却するより売却価格が安くなる傾向にあります。不動産会社によって金額が変動する点は仲介と同じですが、一般的な市場価格より2～3割程度は安くなってしまうでしょう。

不動産会社はその物件に付加価値を加えて、再度販売するという前提で購入します。そのため、リフォームやリノベーションにかかる費用などを差し引いたうえで、自社がきちんと利益を得られるよう、できるだけ買取価格を抑える必要があるのです。

また、修復できないほど建物の劣化が激しかったり、再建築不可物件のように需要が見込めなかったりする場合、不動産会社が「利益を得られる物件ではない」と判断して、買取を拒否される可能性もあります。

不動産を高く売りたいなら、仲介による売却がおすすめです。売却活動や各種手続きのほとんどは不動産仲介会社に任せられますが、一部のステップは売主様ご自身で対応する必要があります。

そこで、不動産仲介会社に依頼するまでの手順をまとめました。

相場の把握

不動産売却を検討している場合、まずは自分で物件価格の相場を調べることが大切です。売却したい不動産と同じような物件がいくらで売買されているのか、だいたいの相場を把握することで、適正価格で売却できる可能性も高くなります。

また、不動産仲介会社によっては不当な査定額を提示してくるなど、悪質なケースも見受けられますが、あらかじめ相場を把握しておけば、それを見抜くことができるでしょう。

相場はさまざまな媒体で調査できますが、最も手軽かつ情報量が多いのはWebサイトです。ただ、Webサイトと一口にいっても種類が多いので、情報源として特に便利なものをピックアップしました。

• レインズマーケットインフォメーション（不動産取引情報提供サイト）
• 不動産ポータルサイト
• 土地総合情報システム

なお、折り込みチラシやポスティングチラシなど、アナログ媒体にも有益な情報が乗っている可能性はあるので、目を配っておきましょう。

査定の依頼

物件価格の相場を把握できたら、次は不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。売却したい不動産の査定額を出してもらえば、実際の売却価格に近い金額が分かるので、資金計画も立てやすくなります。

査定で注意すべきポイントは、複数の不動産仲介会社に依頼することです。査定額は不動産仲介会社によって変動するので、1社の判断だけに頼ると、売却がスムーズに進まないかもしれません。複数の会社から査定額を出してもらえば、金額を比較・検討できるようになるため、より好条件での売却につながる可能性も高まります。

不動産査定のサービスは無料で受けられることがほとんどなので、少なくとも3～4社には依頼しましょう。

また、査定を依頼することは、担当者の対応品質をチェックするという意味でも重要です。連絡しても返信がなかなか返ってこない、担当者の接客態度が悪いといった問題は、査定の段階でも確かめられるので、トラブル予防のためにも注意しましょう。

不動産一括査定サイトの活用

複数の不動産仲介会社に依頼するときは、不動産一括査定サイトを活用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトでは、対象エリア・物件の種類といった簡単な情報と、売主様の連絡先を入力するだけで、不動産仲介会社に査定依頼を出すことができます。早ければ1分程度で情報を送信できるため、仕事や家事で忙しい方や時間をかけたくない方にはピッタリです。

さらに、不動産一括査定サイトはパソコンだけではなく、スマートフォンやタブレットからでも利用できます。インターネット環境さえあれば、いつでも気軽に申し込めるため、電話などに比べてハードルが低いこともポイントです。

また、不動産一括査定サイトの「すまいValue」では、不動産大手6社に一括査定ができます。各社の査定を比較することも可能です。

机上査定（簡易査定）

査定依頼の申し込みが完了すると、不動産仲介会社による査定がスタートします。査定は大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」という2通りの方法がありますが、最初に実施されるのは前者です。

机上査定（簡易査定）とは、対象物件がある現地まで訪れることなく、机上で得られる下記のようなデータに基づいて査定額を算出する方法です。

• 物件情報（物件種別・面積・間取り・築年数など）
• 公示価格
• 周辺取引事例
• 類似物件の売出価格
• 市場動向

机上査定は不動産一括査定サイトや各社のホームページなど、インターネット経由で依頼することが一般的です。売主様は不動産仲介会社を訪れる必要がないので、自宅などから都合のいいタイミングで依頼できます。

また、査定スピードが早いことも特徴です。早ければ1日、遅くとも3日程度で査定額が出ます。

ただし、机上のデータだけで査定する関係上、現地で見なければわからない問題や瑕疵までは考慮できないため、正確な査定額は算出できません。特に戸建て住宅はそれぞれ間取りや面積が異なるので、査定額に大きなブレが生じることもあります。

訪問査定

机上査定の査定結果を見ながら各社の特長などを把握し、依頼した不動産仲介会社の中から数社選んで「訪問査定」を実施します。

訪問査定とは、その名のとおり不動産仲介会社の担当者が現地まで訪問して、プロの目線から対象物件を実際に確認したうえで、客観的な視点から査定額を算出する方法です。机上査定に関するデータも踏まえつつ、下記のような項目をチェックします。

• 内装・外装の状態
• 間取りの利便性
• 水道・電気・ガスなど各設備の状態
• 日当たり
• 眺望
• 接道状況
• 立地条件
• 物件の周辺環境
• 改修・修繕履歴

このように現地でしか確認できない部分も含めて調査するため、机上査定より正確な査定額を出すことが可能です。

現地調査から査定額の算出までにかかる期間は一般的に1週間～10日程度ですが、法務局や役所での調査を要する場合、さらに時間がかかる場合もあります。

また、訪問査定を依頼する場合、訪問日のスケジュール調整や書類の準備、部屋の掃除なども必要なので、あらかじめ注意しましょう。

媒介契約

机上査定・訪問査定が一通り完了したら、複数の査定結果が届いているはずなので、それぞれ比較・検討しましょう。売主様ご自身のニーズや各社のサービス内容、担当者の対応品質などを踏まえつつ、安心して任せられる不動産仲介会社を選ぶ必要があります。

依頼したい不動産仲介会社が見つかったら、担当者に連絡して媒介契約の手続きを行いましょう。媒介契約を締結すれば、正式に仲介（媒介）を依頼したことになるので、ここから売却活動がスタートします。

なお、媒介契約には下記の3種類があることも押さえるべきポイントです。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

どの媒介契約を締結するかは売主様の自由であり、種類によって仲介手数料が変わることもありません。ただし、特徴やメリット・デメリットはそれぞれ異なり、売主様が受ける制限も変わるため、自分に合った契約形態を選ぶことが大切です。

そこで、3種類の媒介契約についても詳しく解説します。

一般媒介契約

「一般媒介契約」とは、複数の不動産仲介会社に対して同時に依頼できる契約形態です。自分で買主様を見つけて売買する「自己発見取引」も認められているため、売主様にとって最も制限が少ないといえるでしょう。

ただし、不動産仲介会社の視点から見ると、他社で売却が決まる（報酬を得られない）可能性もあるので、需要が見込めない物件の場合、売却活動に注力してくれないケースも想定されます。

また、不動産仲介会社からの報告義務がないため、売却活動の進捗を把握しづらいこともデメリットです。さらに、レインズへの登録義務もないので、周囲に売却活動を知られない反面、物件情報が広まりにくい点にも注意する必要があります。

なお、一般媒介契約は「明示型」と「非明示型」に分かれることも特徴です。前者は他社に依頼していることを通知しなければなりませんが、後者はその必要がありません。

非明示型の場合、不動産仲介会社が他者への対策戦略を立てにくくなるので、特別な事情がなければ明示型を選びましょう。

専任媒介契約

「専任媒介契約」とは、不動産仲介会社を1社に絞って依頼する契約形態です。ただし、自自己発見取引は認められています。こちらは有効期間が3ヶ月以内と定められていますが、契約更新は可能です。

専任媒介契約の場合、他社で売却が決まることがありません。売却に成功すれば不動産仲介会社は確実に報酬を得られるので、積極的に売却活動を行ってくれます。窓口を一本化できることもメリットです。

また、不動産仲介会社は2週間に1回以上のペースで、売主様に報告することが義務付けられます。さらに、契約締結から7日以内にレインズへ登録する義務が発生することも特徴です。

一方、デメリットとしては「囲い込み」のリスクが挙げられます。これは売主・買主の両方から仲介手数料を得るため、他社に虚偽の情報を流すなど悪質行為を働くことです。囲い込みを受けると、売却活動の長期化や機会損失の恐れが出てくるので、不動産仲介会社を選ぶときは注意しましょう。

なお、専任媒介契約は有効期間が3ヶ月以内と定められていますが、契約更新は可能です。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は前述した専任媒介契約と同様、不動産仲介会社を1社に絞って契約します。ただし、自己発見取引は認められていないため、自分で買主を見つけたとしても仲介で売却しなければなりません。

専属専任媒介契約は売主様に対する制限が厳しい分、手厚いサポートを受けることができます。自己発見取引ができないこともあり、不動産仲介会社が負う責任は大きいので、より積極的な売却活動が期待できるでしょう。

また、報告義務は1週間に1回、レインズへの登録は契約締結から5日以内と定められているため、スピーディーに対応してもらえることもメリットです。専任媒介契約と同じく、ハウスクリーニングなどのサービスが充実している点も見逃せません。

一方、1社のみと契約する性質上、こちらも囲い込みのリスクがあるため、悪質な不動産仲介会社には注意したいところです。

なお、専属専任媒介契約も有効期間が3ヶ月以内、契約更新は可能となっています。

最後に3種類の媒介契約を一覧表にまとめたので、こちらもご確認ください。

不動産を売却する場合、信頼の置ける不動産仲介会社に依頼することが大切です。高く売却できる可能性が高まるのはもちろん、トラブルを避けることにもつながります。

どのような会社に依頼すべきか見極め方をまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。

マンション、土地、賃貸…得意分野を知る

不動産会社と一口にいっても、下記のようにさまざまな会社が存在しています。

• 不動産仲介会社
• 賃貸仲介メインの会社
• 開発事業専門のデベロッパー
• 新築戸建て建売分譲の会社
• 不動産買取・再販の会社

不動産会社によって取り扱う物件が異なる以上、得手不得手も変わってくるため、まずは得意分野を把握することが大切です。

不動産（居住用の土地・建物）を売却する場合、その仲介を専門としている不動産仲介会社（不動産流通会社）に依頼する必要があります。

そして、不動産仲介会社もすべて一緒ではなく、それぞれ得意分野が異なっているため、きちんとリサーチしたいところです。独自のサービスを提供している会社があれば、マンション売却に特化した会社もあるので、自分の目的や物件を取り巻く状況に合わせて選びましょう。

また、大手不動産仲介会社は広告戦略に強く、自社の顧客情報ネットワークも強固なため、買い手を探しやすいといえます。

高すぎる査定額を出す会社に注意する

不動産売却を成功させるためには、複数の不動産仲介会社に査定してもらったうえで、査定結果を比較・検討する必要があります。しかし、査定額が高いという一点だけで契約する会社を選んではいけません。

なぜなら、相場からかけ離れた査定額を提示して売主様に気に入ってもらい、専任媒介契約・専属専任媒介契約をもらおうとする不動産仲介会社も存在するからです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結した場合、ほかの会社と契約を交わすことができなくなります。確かな結果を出してくれるなら問題ありませんが、機会損失につながる「囲い込み」や売却活動を意図的に行わない「物干し」の可能性もあるため、あらかじめ注意が必要です。

もし高すぎる査定額を提示されたときは、なぜ相場を大幅に上回っているのか、対象物件の何がそんなに高く評価されているのかなど、根拠を徹底的に聞き出しましょう。担当者から納得できる回答を得られなかった場合、その会社は避けたほうが無難です。

販売実績を調べる

不動産仲介会社の信頼性を見極めるときは、必ず販売実績をチェックしましょう。成約件数や過去の取引事例、直近の売却金額といった情報は、実力や得意分野を証明してくれるバロメーターです。

特に売却したい不動産と同じような物件の販売実績があると、売却が成功する可能性も高まります。販売実績はホームページや不動産ポータルサイトなど、インターネットを使えば比較的簡単に調べられる情報です。もし何も出てこなかったときは、担当者に直接聞いてみましょう。

どのような物件がよく売れているのか、どのエリアでの販売実績が多いのかなど、細かい部分まで調べることで、その会社が信頼できるかどうか判断しやすくなります。

また、販売実績に加えて、不動産仲介会社自体の評価も調べる価値が高い情報です。ホームページなどに掲載されているお客様満足度やほかの売主様の声、Googleの口コミ投稿など第三者の意見もチェックすることで、さらに信頼性を見極めやすくなるでしょう。

担当者が信頼できるか見極める

不動産売却のフローは、結局のところ「人」が実行するものです。つまり、担当者の能力によって不動産売却の結果は大きく左右されるので、担当者が信頼できるかどうか見極めることも重要となってきます。

担当者の対応品質をチェックするときは、下記のようなポイントに着目しましょう。

• メールや電話のレスポンスが早いか
• 「宅地建物取引士」の資格を保有しているか
• 不動産の売却・仲介に長年携わっているか
• 売主様の意見や質問をきちんと聞いて理解しているか
• 売却に向けた計画や作戦を持っているか
• 提案やアドバイスが具体的でわかりやすいか
• 売主様に対して親身に対応してくれるか

これらをチェックして特に問題がなければ、信頼が置ける担当者と判断してもいいでしょう。逆にやり取りをしていて不安や不満が出てきた場合、不動産仲介会社に連絡してその旨を伝えると、担当者を変更してくれます。

また、複数の査定依頼を出すにあたって、担当者の対応品質を比較することも大切です。

不動産を売却する場合、仲介と買取という2通りの方法がありますが、少しでも高く売りたいなら仲介を選択すべきです。買取に比べると時間はかかりますが、不動産仲介会社の手厚いサポートを受けられるので、売主様のリスクを最小限に抑えつつ、スムーズに売却活動を進められるでしょう。

また、売却を成功させるためには、複数の不動産仲介会社に査定してもらって、査定結果を比較・検討することも大切です。不動産一括査定サイトを活用すれば、短時間でまとめて依頼できるようになります。

特に「すまいValue」なら、実績のある大手不動産仲介会社6社に対して、無料で一括査定を依頼することが可能です。2020年度の成約件数は11万件以上など販売実績も豊富なので、ぜひご活用ください。