不動産売却の全知識まとめ！ 物件種類別の売却の流れと必要な準備について解説

不動産売却には仲介と買取がある

不動産を売却する方法は、大きく分けると、仲介と買取の2通りの方法があります。

不動産の仲介

仲介は不動産の売買において一番多い取引の方法です。不動産仲介会社が物件を広く広告するので、高く売れる可能性が高くなります。

また、不動産売買にともなう様々な手続きや書類作成をプロに任せられる、契約にともなうトラブルの発生を防いでもらえるといったメリットがあります。

仲介のことを、宅建業法では「媒介」といい、不動産仲介会社は「宅地建物取引業者」といいます。

不動産の買取

売却したい不動産を、不動産会社が買い取ることをいいます。

短期間で売却が決まること、仲介手数料が発生しないこと、ほとんどの場合契約不適合責任が免除になることなどがメリットです。また、不動産をできるだけ早く内密に売却したい場合にも向いています。

しかし、仲介で売却するより、安くなることが多いといったデメリットがあります。

詳しくは次の記事を参照してください。

不動産売買とは？不動産を売る流れや費用を不動産大手6社が解説

不動産売却の相談先はやはり不動産仲介会社が適任！具体的な選び方は？

不動産仲介会社と結ぶ媒介契約

不動産を売却するにあたって、不動産仲介会社に仲介（＝媒介）を依頼する場合、媒介契約を結びます。

媒介契約には、専属専任、専任、一般の3種類があります。それぞれ特徴や違いは下表の通りです。

※レインズ：Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。レインズには全国の不動産情報が登録され、レインズ会員である不動産仲介会社は自由に物件情報を閲覧できます。

不動産売却の流れについて、詳しくは次の記事を参照してください。

不動産売却の流れと手続き全5ステップを手順に沿って分かりやすく解説

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に同時に仲介を依頼できる契約です。売主様がご自身で見つけてきた相手方との契約も有効です。

一般媒介契約には明示型と非明示型があります。

・明示型……他の会社に依頼しているかどうか通知する必要がある。

・非明示型……他社に依頼していることを通知する必要がない。

専任媒介契約

専任媒介契約は、仲介を1社の不動産仲介会社にのみ依頼する契約です。売主様がご自身で自分で見つけてきた相手方との契約も有効です。

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内で、契約更新は可能。不動産仲介会社はレインズへの登録、仲介業務の実施状況報告義務があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は仲介を1社の不動産仲介会社にのみ依頼する契約です。

売主様がご自身で見つけてきた相手方との契約であっても、専任契約を結んだ不動産仲介会社を通じて契約することになります。

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内で契約更新は可能。不動産仲介会社は、レインズへの登録、仲介業務の実施状況報告義務があります。

不動産の査定とは

不動産の査定とは、土地や戸建て住宅、マンションなど、売却したい不動産がだいたいどのくらいの額で売却できるか、見込み額を不動産仲介会社が算出することをいいます。

詳しくは次の記事を参照してください。

不動産の査定時に知っておくべき内容・注意点とは

不動産は同じものが2つとない

わたしたちが普段購入する一般的な商品には、同じものがたくさんあります。そして同じものには同じ値段がつくという「一物一価の法則」が成り立っています。

しかし、不動産はそうではありません。ひとつとしてまったく同じものが存在しないからです。

例えば、土地や戸建て住宅はその場所にひとつしかありません。同じ建物のマンションでも、間取りが違います。まったく同じ間取りであっても階数、方角などの違いが生じます。そのため不動産は、個別の物件ごとにそれぞれの価格を査定する必要があるのです。

また、不動産は取引する時期（取引時点）によって、価格が大きく変動するという特徴もあります。不動産を売却する際には、不動産相場全体の動きについても注視する必要があります。

不動産の査定方法には簡易査定（机上査定）と訪問査定の2種類があります。それぞれについて解説します。

簡易査定

簡易査定は机上査定とも言い、物件情報、公示価格、周辺取引事例、市場動向など、様々なデータを考慮して机上で価格を算出する査定方法です。戸建て住宅であれば土地や建物の広さ、マンションであれば専有面積や部屋の向きなども考慮されます。

簡易査定は現地を見ていないためあくまでも概算です。「まだ売るかどうかは決めていないけれど、価格を知りたい」という場合や「複数の不動産会社の評価額を見比べたい」という場合におすすめの方法です。

一般的には簡易査定を先に依頼し、その結果を見て訪問査定を依頼する不動産仲介会社を決定します。

訪問査定

訪問査定は詳細査定、実査定とも呼ばれています。不動産仲介会社の担当者が現地を実際に訪れ、土地の状態や物件を実際に確認して、査定価格を算出します。

売却する不動産の現状はもちろん、周囲の環境や交通事情、設備の状況、眺望など、実際に訪れてみないとわからないところまで考慮して算出するため、より正確な査定価格が算出できます。

物件を売却する場合は、必ず訪問査定を依頼します。日程の調整や準備など、手間と時間はかかってしまいますが、査定の精度は高くなります。また、不動産仲介会社の対応を判断する機会としても活用できます。

相場の把握

売却にあたり、まずは、売主様が自身で物件価格の相場を把握しておくことが大切です。各ポータルサイトや、レインズマーケットインフォメーション、土地総合情報システムなどを活用して、売りたい不動産の相場が大体どのくらいが妥当なのかを確認しておきましょう。

詳しくは次の記事を参照してください

不動産の価格相場を調べる方法とは？参考になる価格指標も解説！

自宅の査定を行えるツール・サイトは、どれがいいのか？不動産の適切な査定方法を見つけよう

査定の依頼

次に、不動産仲介会社に査定を依頼します。査定は１つの会社の結果だけで判断せず、必ず複数社に依頼することが大切です。

１社だけの判断に頼っていると、評価が偏ってしまい、売却がスムーズに進まない可能性があります。

簡易査定・訪問査定

前述したように査定には簡易査定と訪問査定があります。

まずは、データを元に査定額を机上で算出する簡易査定を先に行います。多くの不動産仲介会社に簡易査定を依頼し、その結果を見て、訪問査定を依頼する不動産仲介会社を数社選ぶ、という段取りが一般的です。

「離婚したので財産分与のため売却したい」などの事情がある場合は、訪問査定時に相談するといいでしょう。詳しくは次の記事を参照してください。

離婚にともなう財産分与で家の査定を行う際に知っておきたいこと

媒介契約

複数の査定結果の中から、不動産仲介会社を選んで媒介契約を結び、正式に売却の仲介（媒介）を依頼します。

媒介契約には、前述したように、専属専任、専任、一般専任の3種類があります。どの契約形態を選べばよいのかは売主様が頭を悩ませるポイントでしょう。

信頼できる不動産仲介会社と担当者が見つかった場合は「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結することをおすすめします。不動産仲介会社の充実した売却活動や手厚いサポートが期待でき、早期に確実に売却できる可能性が高まります。

売却活動の開始

媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。不動産仲介会社は、不動産ポータルサイト、レインズ（指定流通機構）などへの登録など広告を出稿し、購入希望者を募ります。

売主様は物件に対する質問に回答したり、内覧会を開催するなど、必要に応じて対応します。

販売活動の状況については、不動産仲介会社から報告があります。

売買契約

買主様が見つかったら、購入申込み・売買契約の手続きに入ります。

不動産仲介会社が買主様に対して重要事項説明を行い、売主様と買主様で売買契約を締結、売主様は手付金を受領します。

決済と物件の引渡し

いよいよ決済・引渡しです。

当日、残代金を受領して領収書の発行をします。同時に、固定資産税などの清算、所有権移転登記、必要書類と鍵の引渡しなどを行います。

通常、決済と引渡しは同日に行います。

確定申告

不動産の売却によって売却益（譲渡所得）が出た場合や、税制で定められた特例を利用する場合は、売却した翌年の2月16日～3月15日の期間内に確定申告をする必要があります。

もし売却によって損失が出てしまった場合は確定申告は義務ではありませんが、ほかの収入と損益通算すれば節税になることもあります。必ず確認しておきましょう。

マンションを早く売るためのコツ

一般的に、マンションは戸建て住宅や土地よりも流動性が高く、早く売れると言われていますが、苦戦している売主様も少なくありません。

マンションを早く、適切な価格で売るためのコツとしては、以下があげられます。

• 「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」で契約する
• 売出価格を見直して相場より下げる
• 清掃やリフォームをおこない、マンションの商品価値を上げる
• 購入申込書に対して迅速に対応する

詳しくは次の記事を参照してください。

マンションを適切な価格で早く売却するコツとは？

マンションが売れない！なぜ？適切な価格でマンションが売れる売却方法を解説

またマンションは査定の際に準備や用意しておくべき書類などがあります。詳しくは、次の記事を参照してください。

マンション売却には査定が重要！ 売却の流れをふまえ注意点を解説

住宅ローン残債があってもマンション売却は可能？

住宅ローン残債があってもマンションの売却は可能です。

売却価格がローンの残債額を上回る場合……売却・引渡し時に一括返済。

売却価格がローンの残債を下回る場合……手持ち資金で一括返済または「住み替えローン」を活用。

住宅ローンの完済ができず、住み替えローンの利用が認められない場合は、任意売却によって抵当権を解除する方法もあります。

ローンの残債があるマンションの売却について、詳しくは次の記事を参照してください。

マンション売却はローン残債があってもできる？条件別の売却方法を解説！

戸建て住宅を売るときにかかる費用・税金

戸建て住宅を売却する際に、かかる費用・税金には以下があります。

• 仲介手数料
• ローン繰り上げ返済手数料（住宅ローンの残債がある場合）
• 抵当権抹消費用（登録免許税・司法書士報酬）
• 引越し代、粗大ゴミの処理費用など
• 譲渡所得税
• 印紙税
• 消費税

それぞれいくらかかるのかなど、詳しくは次の記事を参照してください。

家を売るときの手順とは？費用や税金はいくらかかるのか流れを追って解説

戸建て住宅を売るときの必要書類

住み替えの注意点

住んでいる家を売り、新しく購入する家に引越すことを住み替えと言います。

住み替えには、「売り先行」「買い先行」「同時」があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

譲渡所得の計算上の注意点

土地を売却して譲渡所得得た場合、確定申告をして、所得税を納税することとなります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入金額―（取得費＋譲渡費用）

• 譲渡収入金額…土地の売却代金
• 取得費…不動産購入当時の代金とその際に負担した費用の合算から、減価償却分を差し引いた金額
• 譲渡費用…今回売却するにあたって、直接負担した費用

取得費と譲渡費用を費用として計上するには、領収書や売買契約書を残しておく必要があります。

土地の売却にかかる費用や確定申告について、詳しくは次の記事を参照してください。

土地を売るためにかかる費用の種類と金額は？売却の経費は確定申告を