
不動産の売却は、その金額が高額になるため、失敗はしたくありません。しかし通常、人生にそう何度もないことだけに、慣れている人は多くはないでしょう。ここでは、これから不動産を売却する方のために、不動産売却全体の流れをふまえて不動産売却にかかる費用と税金、不動産会社の選び方などを詳しく解説します。
すまいValueは、マンション・一戸建て・土地など、
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不動産は、通常の「物」と同様に売ったり買ったりはできますが、通常の「物」の売買と比較すると、金額が大きく特殊性があるのが特徴です。不動産を売却する際に知っておきたい不動産売買の特徴を解説します。
不動産を売却する方法は、大きく分けると、仲介と買取の2通りの方法があります。
仲介は不動産の売買において一番多い取引の方法です。不動産仲介会社が物件を広く広告するので、高く売れる可能性が高くなります。
また、不動産売買にともなう様々な手続きや書類作成をプロに任せられる、契約にともなうトラブルの発生を防いでもらえるといったメリットがあります。
仲介のことを、宅建業法では「媒介」といい、不動産仲介会社は「宅地建物取引業者」といいます。
売却したい不動産を、不動産会社が買い取ることをいいます。
短期間で売却が決まること、不動産会社が直接買い取る場合は仲介手数料が発生しないこと、ほとんどの場合契約不適合責任が免除になることなどがメリットです。また、不動産をできるだけ早く内密に売却したい場合にも向いています。
しかし、仲介で売却するより、安くなることが多いといったデメリットがあります。
詳しくは次の記事を参照してください。
不動産を売却するにあたって、不動産仲介会社に仲介(=媒介)を依頼する場合、媒介契約を結びます。
媒介契約には、専属専任、専任、一般の3種類があります。それぞれ特徴や違いは下表の通りです。
複数会社への依頼 | レインズ※への物件登録義務 | 契約期間 | 業務報告 | 自ら探した買主様との直接契約 | |
---|---|---|---|---|---|
専属専任媒介 | できない | 媒介契約締結後5営業日以内に登録 | 3ヶ月以内 | 1週間に1回以上 | できない |
専任媒介 | できない | 媒介契約締結後7営業日以内に登録 | 3ヶ月以内 | 2週間に1回以上 | できる |
一般媒介 | できる | なし | 定めなし(通常3ヶ月以内) | 報告義務なし | できる |
※レインズ:Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。レインズには全国の不動産情報が登録され、レインズ会員である不動産仲介会社は自由に物件情報を閲覧できます。
不動産売却の流れについて、詳しくは次の記事を参照してください。
不動産売却の流れと手続き全5ステップを手順に沿って分かりやすく解説
一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に同時に仲介を依頼できる契約です。売主様がご自身で見つけてきた相手方との契約も有効です。
一般媒介契約には明示型と非明示型があります。
・明示型……他の会社に依頼しているかどうか通知する必要がある。
・非明示型……他社に依頼していることを通知する必要がない。
専任媒介契約は、仲介を1社の不動産仲介会社にのみ依頼する契約です。売主様がご自身で見つけてきた相手方との契約も有効です。
専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内で、契約更新は可能。不動産仲介会社はレインズへの登録、仲介業務の実施状況報告義務があります。
専属専任媒介契約は仲介を1社の不動産仲介会社にのみ依頼する契約です。
売主様がご自身で見つけてきた相手方との契約であっても、専属専任契約を結んだ不動産仲介会社を通じて契約することになります。
専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内で契約更新は可能。不動産仲介会社は、レインズへの登録、仲介業務の実施状況報告義務があります。
不動産仲介会社に不動産売買の仲介を依頼し売買が成立した場合には、仲介手数料がかかります。仲介手数料は成功報酬となります。売却のため広告宣伝費がかかることもありますが、これは不動産仲介会社が仲介手数料を得るための費用となるため、売主様が特別に依頼した場合でない限り請求されることはありません。
仲介手数料には上限が設けられており、具体的な金額は以下の通りです。
成約価格 | 手数料 |
---|---|
400万円超 | 成約価格(税抜)×3%+6万円+消費税 |
200万円超~400万円以下 | 成約価格(税抜)×4%+2万円+消費税 |
200万円以下 | 成約価格(税抜)×5%+消費税 |
上記金額は上限であり、手数料がこれより安くても問題ありません。
不動産のうち土地の売買は、非課税取引のため消費税はかかりません。また、建物も個人が売主様の場合は非課税です。それに対し、仲介手数料はサービスへの対価となるため、土地売買の際の仲介手数料には消費税が上乗せされます。
売却したい物件が空き家である場合は、少し注意が必要です。2018年より「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されており、成約価格が税抜400万円以下の空き家の売却にあたって不動産仲介会社は「18万円+消費税」を上限に請求できると定められています。
売主様が手持ちの不動産を売却するにあたっては、その不動産がいくらくらいで売れるのか、査定してもらうことが必要です。ここでは不動産の査定について解説します。
不動産の査定とは、土地や戸建て住宅、マンションなど、売却したい不動産がだいたいどのくらいの額で売却できるか、見込み額を不動産仲介会社が算出することをいいます。
詳しくは次の記事を参照してください。
どうして不動産を売買するのにいちいち「査定」が必要なのかと疑問を持つ人もいるかもしれません。不動産査定がなぜ必要なのかについて解説します。
私たちが普段購入する一般的な商品には、同じものがたくさんあります。そして同じものには同じ値段がつくという「一物一価の法則」が成り立っています。
しかし、不動産はそうではありません。一つとしてまったく同じものが存在しないからです。
例えば、土地や戸建て住宅はその場所に一つしかありません。同じ棟のマンションであったとしても、間取り、階数、方角などの違いが生じます。そのため不動産は、個別の物件ごとにそれぞれの価格を査定する必要があるのです。
また、不動産は取引する時期(取引時点)によって、価格が大きく変動するという特徴もあります。
まったく同じ物件であっても、取引する時期が変われば価格も大きく変わるため、売却したい時期の評価を知る必要があるのです。査定が適切かどうかを判断するためにも、不動産を売却する際には、不動産相場全体の動きについても注視しておきましょう。
不動産の価格は、株式売買のような市場で決まるのではありません。
売買価格は、売主様と買主様がそれぞれ希望の金額をすりあわせて、双方が合意したときに初めて決まります(これを「相対取引」といいます)。その価格設定の一つの目安として査定が必要となるのです。
不動産には定価がありません。価格は売主様が任意に設定できます。売主様が値付けをして売出価格を決める際に、不動産仲介会社の査定が、基準や根拠として利用されます。
不動産査定に近いものに「不動産鑑定」があります。不動産査定と不動産鑑定ではどう違うのでしょうか。
不動産鑑定は、国家資格である不動産鑑定士の資格を持つ人が不動産(土地・建物)の適正な経済的価値を算定することを指します。
不動産鑑定士による鑑定は、不動産の価値に関わるもっとも信頼性のあるデータとして扱われ、法的な効力を持ちます。不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務であるため、資格を持たない人は不動産鑑定ができません。費用は有料で、不動産鑑定士や扱う不動産によっても異なりますが、10~30万円程度かかります。
一方、不動産査定は、不動産の売出価格(想定成約価格)を不動産仲介会社が算定することをいいます。
算定された価格は、不動産の専門知識を持つ不動産仲介会社の社員が「このくらいで売れるだろう」と判断した価格であり、法的な効力はありません。不動産査定は不動産仲介会社が営業活動の一環として行うため、無料が基本となっています。
不動産の査定方法には簡易査定(机上査定)と訪問査定の2種類があります。それぞれについて解説します。
簡易査定は机上査定とも言い、物件情報、公示価格、周辺取引事例、市場動向など、様々なデータを考慮して机上で価格を算出する査定方法です。戸建て住宅であれば土地や建物の広さ、マンションであれば専有面積や部屋の向きなども考慮されます。
簡易査定は現地を見ていないためあくまでも概算です。「まだ売るかどうかは決めていないけれど、価格を知りたい」という場合や「複数の不動産会社の評価額を見比べたい」という場合におすすめの方法です。
一般的には簡易査定を先に依頼し、その結果を見て訪問査定を依頼する不動産仲介会社を決定します。
訪問査定は詳細査定、実査定とも呼ばれています。不動産仲介会社の担当者が現地を実際に訪れ、土地の状態や物件を実際に確認して、査定価格を算出します。
売却する不動産の現状はもちろん、周囲の環境や交通事情、設備の状況、眺望など、実際に訪れてみないとわからないところまで考慮して算出するため、より正確な査定価格が算出できます。
物件を売却する場合は、必ず訪問査定を依頼します。日程の調整や準備など、手間と時間はかかってしまいますが、査定の精度は高くなります。また、不動産仲介会社の対応を判断する機会としても活用できます。
不動産を売却する際にどのような流れで進んでいくのかを把握しておきましょう。ここでは、マンション、戸建て住宅、土地などに共通する、不動産売却の流れをおおまかに紹介します。
それぞれの売却について詳しく知りたい方は次の記事を参照してください。
マンションの売却
マンション売却完了までの流れを7ステップでわかりやすく解説
戸建て住宅の売却
自宅の売却をスムーズに行うには?売却の一連の流れと必要な費用・税金もあわせて解説
土地の売却
土地を売る手続きを分かりやすく解説!諸費用を払うタイミングや注意点も紹介
売却にあたり、まずは、売主様が自身で物件価格の相場を把握しておくことが大切です。各ポータルサイトや、レインズマーケットインフォメーション、土地総合情報システムなどを活用して、売りたい不動産の相場が大体どのくらいなのかを確認しておきましょう。
詳しくは次の記事を参照してください
次に、不動産仲介会社に査定を依頼します。査定は1つの会社の結果だけで判断せず、必ず複数社に依頼することが大切です。
1社だけの判断に頼っていると、評価が偏ってしまい、売却がスムーズに進まない可能性があります。
前述したように査定には簡易査定と訪問査定があります。
まずは、データを元に査定額を机上で算出する簡易査定を先に行います。多くの不動産仲介会社に簡易査定を依頼し、その結果を見て、訪問査定を依頼する不動産仲介会社を数社選ぶ、という段取りが一般的です。
「離婚したので財産分与のため売却したい」などの事情がある場合は、訪問査定時に相談するとよいでしょう。詳しくは次の記事を参照してください。
複数の査定結果の中から、不動産仲介会社を選んで媒介契約を結び、正式に売却の仲介(媒介)を依頼します。
媒介契約には、前述したように、専属専任、専任、一般専任の3種類があります。どの契約形態を選べばよいのかは売主様が頭を悩ませるポイントでしょう。
信頼できる不動産仲介会社と担当者が見つかった場合は「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結することをおすすめします。不動産仲介会社の充実した売却活動や手厚いサポートが期待でき、早期に確実に売却できる可能性が高まります。
媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。不動産仲介会社は、不動産ポータルサイト、レインズ(指定流通機構)などへの登録など広告を出稿し、購入希望者を募ります。
売主様は物件に対する質問に回答したり、内覧会を開催したりするなど、必要に応じて対応します。
販売活動の状況については、不動産仲介会社から報告があります。
買主様が見つかったら、購入申込み・売買契約の手続きに入ります。
不動産仲介会社が買主様に対して重要事項説明を行い、売主様と買主様で売買契約を締結、売主様は手付金を受領します。
いよいよ決済・引渡しです。
当日、残代金を受領して領収書の発行をします。同時に、固定資産税などの清算、所有権移転登記、必要書類と鍵の引渡しなどを行います。
通常、決済と引渡しは同日に行います。
不動産の売却によって売却益(譲渡所得)が出た場合や、税制で定められた特例を利用する場合は、売却した翌年の2月16日~3月15日の期間内に確定申告をする必要があります。
もし売却によって損失が出てしまった場合は確定申告の義務はありませんが、ほかの収入と損益通算すれば節税になることもあります。必ず確認しておきましょう。
マンションを売却する際には特にどんなことに気をつけたらよいのでしょうか、早く売るためのコツや、ローン残債がある際に留意すべき点について解説します。
マンションをできるだけ早く、適切な価格で売却するためのコツは以下のとおりです。
売出価格が実際の売却価格とイコールではないことを知っておきましょう。マンションは、売出価格と成約価格に差があるのが普通です。この差の割合を「乖離(かいり)率」といいます。
乖離率は次の式で計算できます。
乖離率=(取引価格-売出価格)÷売出価格×100
乖離率がもしゼロであれば、売出価格と成約価格が同じ、プラスであれば売出価格より成約価格の方が高いことを表しています。
しかし通常はマイナスで、-6%~-10%程度の乖離率になることが多いようです。
乖離率のマイナスは、売却までに時間がかかるほど拡大していきます。乖離率を踏まえて売出価格を決めることが、適正価格で売却するコツです。
不動産仲介会社によっては、他社よりもかなり高い金額で査定額を提示してくることがあります。こういった場合は要注意です。しっかりとした根拠があればよいのですが、なかには「少しでも査定額を高くつけてくれた不動産仲介会社に依頼したい」という売主様の心理につけ込んで、専任媒介契約・専属専任媒介契約を取ろうとしている可能性もあります。
相場よりも高い価格で売出価格をつけてしまっては、買主様が現れません。結局値引を繰り返し、結果的に売主様の希望価格よりも低い金額で売却が決まったという例も少なくありません。
不動産仲介会社が提示する査定額を鵜呑みにせずに、なぜその金額になったのかの根拠についてもしっかり確認しましょう。
不動産の価格は変動します。季節的な観点でいうと、売却の狙い目は1~3月。この時期は、新年度にマンションの入居者が増えるため売却価格が高くなりやすいのです。
また中古マンションの売却価格の高低は、景気動向や日経平均株価、新築マンションの価格とも相関関係があるとされています。現在(2023年5月)の中古マンションの価格動向は、引き続き高値圏にあります。
少しでも高値で成約するためには、売り時を見逃さないことが大切です。
マンションの売却活動はある程度の期間が必要となります。多くの買主様にとって、マンションは一生に一度か二度の大きな買い物であるため、検討期間が必要だからです。しかし、売却活動をのんびりし過ぎては売り時を逃してしまうことにもつながります。
そこで、あらかじめ売却期間を設定しておくことをおすすめします。売却期間を決めておくことで、売主様は計画的に売却活動を進めることができます。
売却期間は3ヶ月を目安にするのがおすすめです。不動産仲介会社が算出している査定額は、売却開始から3ヶ月くらいで売れるであろう予想額のケースが多いからです。
適正価格で販売するための方法については、ぜひ下の記事も参照してください。
住宅ローン残債があってもマンションの売却は可能です。
売却価格がローンの残債額を上回る場合……売却・引渡し時に一括返済。
売却価格がローンの残債を下回る場合……手持ち資金で一括返済または「住み替えローン」を活用。
住宅ローンの完済ができず、住み替えローンの利用が認められない場合は、任意売却によって抵当権を解除する方法もあります。
ローンの残債があるマンションの売却について、詳しくは次の記事を参照してください。
ライフスタイルの変化などで、戸建て住宅を売却したいという売主様も多くいらっしゃいます。ここでは、戸建て住宅を売却するとき留意すべき点について解説します。
戸建て住宅の売却全般については、次の記事を参照してください。
戸建て住宅を売却する際に、かかる費用・税金には以下があります。
それぞれいくらかかるのかなど、詳しくは次の記事を参照してください。
戸建て住宅を売却するにあたって、不動産仲介会社に査定を依頼したり、媒介契約を結んだりする際の必要書類は以下のとおりです。
売却が決まり物件を引渡す際に必要な書類は下記の通りです。
必要書類について、詳しくは次の記事を参照してください。
住んでいる家を売り、新しく購入する家に引越すことを住み替えといいます。
住み替えには、「売り先行」「買い先行」「同時」があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
メリット | デメリット | |
---|---|---|
売り先行 | 買う前に成約価格がはっきりする、二重ローンを回避できる、情勢を考慮して売却時期の調整が可能 | 仮住まいが必要になる |
買い先行 | 仮住まいが不要、早く新居で暮らせる | 思うような価格で売れない場合のリスク、二重ローンが必要になることがある、資金的に余裕がないと厳しい |
同時 | 売り先行・買い先行のデメリットが解消されて理想の住み替え | 決済タイミング調整が必要で、売買に関わるすべての関係者の協力が必要になるため難しい |
戸建て住宅の住み替えについて、詳しくは次の記事を参照してください。
土地を売却する際には、どんなことに留意すればよいのでしょうか。ここでは譲渡所得の計算について解説します。
土地を売却する際の手続きに関する注意点などは次の記事を参照してください・
土地を売る手続きを分かりやすく解説!諸費用を払うタイミングや注意点も紹介
手持ちの不動産を売却して譲渡所得を得た場合、確定申告をして譲渡所得税を納税することとなります。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
譲渡所得税は、この譲渡所得に税率を掛けて計算します。
譲渡収入金額は、土地の売却で得た収入をいいます。
これには固定資産税・都市計画税の清算金も加算します。固定資産税・都市計画税はその年の1月1日に所有している人が支払うため、土地の売却が成立した後でも売主様に納税通知が届きます。清算金はこれを日割りで買主様に負担してもらうものです。
取得費は、売却した不動産を購入した時に支払った購入代金とその際にかかった各種費用、さらにその後に支出した改良費・設備費を加えたものです。
取得費の計算方法には、実額法と概算法があります。
実額法は、不動産を購入した際に支払った金額を元に取得費を計算して求める方法です。不動産購入代金には仲介手数料や登録免許税なども含まれます。
一般的には実額法で計算しますが、不動産の取得が古い、相続した先祖代々の土地など、取得費が不明の場合には概算法が用いられます。概算法は、取得費を譲渡収入金額の5%として計算して求めます。
譲渡費用は、今回売却するにあたって直接負担した費用のことです。仲介手数料、売主様が負担した印紙税、売却する土地にあった建物の取り壊し費用などを計上することができます。
譲渡所得税は売却する不動産の所有年数によって税率が異なり、また特例による控除もあるため注意が必要です。譲渡所得と譲渡所得税を計算する際に、押さえておくべき重要ポイントは以下の通りです。
譲渡所得の取得費の計算には実額法と概算法があることは先に説明しました。どちらにするかで譲渡所得の額、ひいては税額が大きく変わってきます。
概算法は実額法に比べると少額になりやすく、取得費が少額になる分譲渡所得と税額が高額になってしまうので、できるだけ実額法で計算できるように書類を整えておきましょう。
実額法で計算するためには、取得費の領収書や売買契約書など、客観的に譲渡費用が分かる書類が必要です。
不動産を売買した際には、契約書や領収書など取得費がわかる資料・書類は捨てずに、必ず取っておきましょう。
前章で譲渡所得にかかる特別控除・特例を紹介しました。これらの制度は要件にあてはまっていても、自分から申告しないと利用できません。要件にあてはまる場合は利用を忘れないよう注意しましょう。
不動産の譲渡所得税は、譲渡所得に税率を掛けて計算しますが、その税率は土地を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」と5年超の「長期譲渡所得」では倍近くの差があります。
所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税率 | 合計税率 | |
---|---|---|---|---|---|
短期譲渡所 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
短期譲渡所得と長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日に5年を超えているか否かで判断します。所有期間の違いが節税につながりますので、意識しておきましょう。
売却の流れ、用意すべき書類、かかる費用・税金などの基礎知識を頭に入れておくと、実際の不動産売却の際にスムーズに対応ができます。重要なポイントを押さえておけば、不動産売却を成功に導くための一助となることでしょう。
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公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。
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