リロケーションの メリット・デメリットとは？ 売却か賃貸かに迷ったら考えるべきポイント

普通借家契約

普通借家契約では、借地借家法で入居者（借主）の権利が強く守られてるのが特徴です。普通借家契約では契約の満了時に入居者が更新を希望すれば、事実上永続的に住み続けることができます。

オーナー（貸主）が入居者を退去させるためには「正当事由」が必要です。例えば、入居者が家賃を滞納していたり、無断で第三者へ転貸をしていたりすることによって「信頼関係の破壊」があれば、正当事由に当たります。

しかし、オーナーが転勤のために留守の間自宅を普通借家契約で人に賃貸していた場合、契約期間満了により自宅を返してもらうには、他に住むところがなければ正当事由に当たりますが、その場合でも立ち退き料が必要になることがあります。入居者が立ち退きを拒否したり、立ち退き料で入居者の合意が得られなかったりすると、建物明渡し訴訟が必要となり、いつまでも自宅を返してもらえないことになります。

定期借家契約

定期借家契約は普通借家契約と異なり更新ができない契約なので、契約期間が終了すると賃貸借契約が終了し、入居者は明け渡さなければなりません。転勤時にこの契約を結べば、転勤から帰ってきたときに契約期間が終了していれば、確実に自宅に住むことができます。

定期借家契約は普通借家契約と違い、入居者の明け渡しに正当事由も立ち退き料も必要なくなります。もちろん、契約期間終了時にオーナーと入居者の双方の合意があれば、再契約は可能です。

住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡

自宅の住宅ローンが残っている場合は、金融機関に連絡・相談することが必要です。住宅ローン返済中の物件は、他人に貸すことができないのが原則です。金融機関との契約では資金の使途はマイホームの購入ですが、物件を他人に貸すことは投資物件を購入することと同じになり、契約違反となります。契約違反の場合はペナルティも考えられ、最悪の場合はローン残高の一括返済を求められることもあります。

しかし、転勤などのやむを得ない事情があれば、金融機関もリロケーションを認めてくれるので、事前に金融機関の了承を得ておく必要があります。事前に連絡しないで郵便物の不達が起きると、金融機関に不信感を持たれてしまうので、必ず事前に連絡することが必要です。

管理会社を選ぶ

金融機関の許可が確認されましたら、自宅の管理を任せる管理会社を選びます。自分で管理することも不可能ではありませんが、転勤などで遠くにいる場合、手間がかかり負担が大きくなるので、信頼できる管理会社に任せる方が無難です。

管理会社を選ぶ場合には、複数社を比較して選ぶことが大切です。管理会社によって、サービスの内容や料金、手数料、リロケーションの取扱い実績などが異なるうえ、担当者が安心できる人かどうかも重要なポイントになるためです。

その際、管理会社との契約期間を自由に設定できるかどうかも確認することが大切です。会社によって最低期間を決めているところもありますので、あらかじめチェックするようにしましょう。

管理業務委託契約の締結

管理会社が決まったら、管理会社と管理業務委託契約を結びますが、大事なのは管理会社が行う管理業務の内容を確認することです。管理会社によって、対応してくれる内容に差があるので、しっかり確認しておかないと、後々トラブルが生じかねません。

管理会社の提供するサービスには、入居者募集、賃貸借契約、設備の不具合への対応、解約時の清算、原状回復工事の手配などがありますが、これらにかかる手間の大小や、さらに何かあった時のための保証サービスの内容などによって管理手数料が異なります。一般的には管理手数料は家賃の5％前後が相場とされています。

クリーニング・リフォームなどの準備

契約が締結されたら、入居者様を迎え入れるための準備に入ります。管理会社に相談しながら、必要に応じて畳や障子を張り替え、室内のクリーニングも行います。

設備などの損傷が大きく、そのままでは貸し出せないという場合は、リフォームや修繕工事なども行います。

入居者募集

貸し出しの準備ができれば、次は管理会社が不動産仲介会社に依頼して入居者募集を行います。募集を管理会社自身が行うこともあります。

賃料はオーナーの希望に沿って設定されます。入居者募集には仲介手数料が必要になります。また、入居募集に広告宣伝費が必要になることもあります。

入居者の審査・契約

入居を希望する人が見つかると、管理会社が代行して入居者の支払い能力や入居条件を確認、審査します。入居者様の審査では、名前や生年月日などの個人情報、勤務先の情報、年収、クレジットカードの滞納歴、自己破産歴などをチェックします。特に金銭債務の前歴や年収は家賃滞納のリスクに関係するので、厳しく審査します。

一方、チェックが難しいのは、賃借人の信用情報の調査です。そこで、賃借（転居）理由や家族構成などに注意します。引っ越し理由が明確でない場合は部屋を事務所に使われたり別の人を住まわせたりするなどのリスクもあります。また、婚約予定のカップルや兄弟・姉妹、友人同士の同居は、片方が出て行ったときに滞納が起きやすいので注意が必要です。

管理会社はこのようなチェックを行い、オーナー様が最終確認をして了承すれば、賃貸借契約が結ばれます。

管理会社に支払う管理手数料など

管理会社が行うサービスに対して、毎月支払うのが管理手数料です。会社や提供するサービス内容によっても異なりますが、相場は家賃の5％程度です。

会社によっては、初月あるいはサービス申込時に管理委託申込料が必要になります。

入居者様が契約した際には、不動産仲介会社は仲介手数料として最大で賃料の１ヶ月分まで受け取ることができます。

また、空室になっても家賃が保証される家賃保証制度やサブリース契約になると家賃の10～20％が必要になります。

自宅の修繕費用

入居者様の故意・過失以外による修繕費用は、オーナー様負担が原則になります。建物の壁、床、設備などが損傷したり汚れたりした場合、修繕が必要になります。例えば、畳の変色のため表替えをしたりフローリングのワックスがけなどがあります。しかし、大規模な修繕によって高額な費用が請求されることもあるので、できるだけ、事前にケースごとの費用の負担方法などを確認しておくことが必要です。

また、入居者様が退去になり、原状回復工事が発生するとオーナー様の負担分があります。原状回復においては、入居者様の故意や過失以外の通常の生活でできた傷や汚れはオーナー様の負担となるので注意が必要です。しかし、大きな傷などがあった場合、「入居時からあった」と主張する借主様もいるので、入居時の部屋の写真に撮っておくことを おすすめします。

入居者様がペットを飼った場合も、臭いや傷を原状回復すると高額な費用がかかります。入居者様とトラブルになりやすいので、ペットの飼育を認める場合は、原状回復費がかかることを確認しておくことが重要です。

なお、原状回復については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をまとめているので、参考にするとよいでしょう。

※出典　国土交通省住宅局　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

固定資産税・都市計画税

リロケーションを利用しても、それと関係なくかかるのが固定資産税・都市計画税です。土地や家などの不動産を所有していれば、毎年納税しなければなりません。これらは毎年1月1日時点で所有している不動産に課税されます。

住宅などには要件を満たせば固定資産税・都市計画税が軽減される特例措置もあります。

火災保険・損害保険

リロケーションで賃貸する物件に対して、オーナー様は火災保険に加入することが必要です。火災保険は、火災以外の自然災害や人為的な被害に対しても補償されるものです。火災保険に加入していないと、リロケーションで空室時に万一火災が起きた場合や、重大な過失が認められない隣家の火災が原因の場合は損害を被ります。

また、入居者様がいる場合、入居者様は火災や自然災害から家財を守るために借家人賠償責任担保特約付き家財保険に加入することが一般的ですが、隣家で発生した火災が原因など入居者様の不注意が原因でない火災では、オーナー様は入居者様に建物の損害賠償を請求できません。

リロケーションでは、オーナー様は万一を考えて、こうした火災や災害などによる被害を補償してくれる火災保険に加入しておきましょう。

所得税・住民税

リロケーションによる家賃収入は不動産所得となります。毎年、前年度の所得に対して確定申告をして、不動産所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税を支払う必要があります。所得が増えた場合は住民税にも影響します。不動産所得は総合課税なので、源泉徴収済みの給与所得がある場合、不動産所得と合算した所得金額で申告します。

所得税・住民税の確定申告の際に、リロケーションによって発生した手数料や建物修繕費、損害保険料、減価償却費、固定資産税などは必要経費として認められます。

家賃収入が得られる

リロケーションの最大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られることです。自宅を所有していれば、留守にしていても固定資産税などの税金がかかります。また住宅ローンを返済中の場合、返済額の負担は小さくありませんが、そうした出費にリロケーションによる家賃収入を当てることができます。物件によっては相当の収益が見込める場合もあります。

自宅の損傷を抑えられる

建物は空き家になって人が住まなくなると、損傷が大きくなります。ホコリがたまり汚れるうえ、空気の入れ替えがなくなるので湿気によるカビやダニが発生して、全体的に損傷が進むことになります。

リロケーションを活用した場合、人が住むことによってドアや窓の開け閉めによって換気が行われるのでカビの発生を防ぐことができます。

また、掃除が行われるので室内は清潔に維持でき、害虫の侵入も防げるため建物を長持ちさせられます。入居者が見つからない場合でも管理会社が定期的にメンテナンスを行うので、リロケーションには建物の損傷を最小限に抑えることができるというメリットがあります。

防犯対策になる

防犯対策もリロケーションのメリットです。長期間空き家のままにしておくと、不審者の侵入、ごみの不法投棄、放火などリスクがあるため、防犯面で不安になります。

しかし、リロケーションでは、入居者様が住んでくれるので防犯面は安心できます。もし入居者様が見つからない場合でも、管理会社が管理してくれるので、リロケーションは防犯対策にも有効です。

確定申告により節税も可能

リロケーションを始めると不動産所得を得ることになるので、確定申告が義務化されます。確定申告では、リロケーションの管理会社に支払う手数料や修繕費、損害保険料などの費用は、所得から必要経費として控除できるので、条件によっては給与所得などとの損益通算により節税になります。

物件（マンション・戸建て住宅）によっては入居者が見つかりにくい

リロケーションされる住宅は定期借家契約となり、普通借家契約のように更新できず、契約の満了によって立ち退く必要があります。このため、継続して借りたい人からは敬遠され、入居者様が見つかりにくいのがデメリットです。

この他、賃貸住宅用として建てられていないため、面積の広すぎるマンション・戸建て住宅、間取りが独特な物件などの場合も入居者様が見つかりづらい原因になります。

住宅ローン控除が適用されない

リロケーションを利用する自宅に住宅ローン控除が適用されている場合、リロケーション期間中は住宅ローン控除の対象から外れることになります。

住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の一定割合が所得税などから控除されるものですが、住宅ローン控除の対象住宅に本人や家族が居住することが条件になっています。このため、家族全員が転居して家を空ける場合はローン控除が中断されます。

転居中に家を他人に貸している場合、リロケーションが終了して住宅に戻った翌年から住宅ローン控除が再開されます。

定期借家契約だと家賃が割安になる傾向にある

リロケーションの場合、定期借家契約なので、普通借家契約に比べてオーナーに有利であることから、家賃がその分割安になる傾向があります。

普通借家契約は、入居者は希望すれば更新可能なので住み続けられますが、定期借家契約は、入居者が借りることのできる期間があらかじめ決められていて、期間が終了すると立ち退かなければなりません。このため、入居を希望する人が限られるため、普通借家契約の通常の家賃より1〜2割程度安くして、入居者を募集する傾向にあります。

ただし、リロケーションの契約期間が長期の場合や駅近で人気エリアにある場合、通常の家賃とほぼ同じ水準で募集することも可能です。

「オーナーチェンジ物件」となり売りづらくなる

定期借家契約中にオーナー様が何らかの都合でどうしても物件を売却しなければならなくなったとき、入居者がいると「オーナーチェンジ物件」となり、売りづらくなって売却価格が下がる傾向にあります。

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のままで物件を売却することによって、オーナーがチェンジする取引を言います。買主様は家賃などを受け取れるので収益物件として運用できますが、賃貸借契約書にある義務なども買主様に引き継がれます。

オーナーチェンジ物件では、買主様は室内状況を把握しにくい、住宅ローンが使えない、入居者の情報が把握しにくいなどの事情から、購入希望者が少なく、売りづらくなる傾向にあります。どうしても売れない場合、不動産買取会社に買い取ってもらうという選択肢もありますが、売却価格が安くなることは避けられません。