中古一戸建てはメリットがたくさん！ 購入成功のためのおすすめ方法も伝授

中古住宅が4割を占める

長らく新築住宅が中心となっていた日本の住宅市場ですが、国の後押しもあって中古住宅（既存住宅）市場が拡大しています。

2022年3月に発表された一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）の推計によると、2020年の既存住宅流通比率（新設住宅着工数と既存住宅流通量の合計に対する既存住宅流通量の比率）は41％で、４年連続の上昇となっています。

2020年における既存住宅流通量は前年比で減少していますが、コロナ禍などで新設住宅着工数が減少傾向にあることから既存住宅流通比率が上昇しているためです。

既存住宅の流通シェアは、より長期的にみても上昇傾向にあります。2011年の既存住宅流通比率（35.3％）と比べると、2020年は5.7％の上昇になります。

出典：一般社団法人不動産流通経営協会　既存住宅流通量の地域別推計について

国も推進している中古住宅市場

今までの住宅政策は、スクラップ＆ビルドの「作っては壊す」という量的な充足を目的とした新築住宅中心でした。しかし、2010年の国勢調査により人口減少への転換が確実になり、既存の中古住宅を長く使っていくという質を重視した政策に転換することになりました。

具体的には、「良質な住宅の供給を理念とした住生活基本法」が2006年6月に施行され、住生活基本計画（全国計画）に基づいて既存住宅の流通を活性化する政策が推進されています。

2021年に始まる新全国計画では、旧耐震基準や省エネルギー基準の未達成住宅のストックが多いことから、「住宅性能の確保などの既存住宅市場の整備」や「ライフスタイルに合わせた柔軟な住み替えを可能とする既存住宅流通の活成果化」、「良質な住宅ストックの形成」など、「良い家を大切に長く使う」住宅政策が進められています。

出典：住生活基本計画（全国計画）

出典：新たな住生活基本計画の概要

価格が手頃

中古住宅は新築と比べて、建坪、性能、立地条件などの条件において価格が手頃となっていることが大きなメリットです。

新築住宅には「新築プレミアム」という新築特有の価値があるため、中古物件より高額になります。新築は建築後1年未満で一度も誰も住んだことのない物件を指しますが、1日でも誰かが住んでしまうと中古物件となり、価値が下がります。

この新築と中古の価格差を新築プレミアムといいますが、マンションの場合、築5年以内の中古マンションは新築に比べて価値は10～15％低下します。

一方、木造戸建て住宅の場合、築５年経つと価格は新築の70％ほどになります。国税庁が定める減価償却資産の耐用年数は22年なので、築10年ほどで建物の資産価値は新築時の半分程度、築20年でほぼゼロになります。

このように資産価値の下落率が大きな木造中古住宅ですが、きれいな状態にメンテナンスされている物件もあり、お得にマイホームを購入できる可能性もあります。

出典：中古戸建て住宅の価格査定の例

選択肢が広がる

新築の戸建て住宅を建てることを考えると、希望する土地にはすでに何らかの建物が建っていることがあります。しかし、中古住宅を対象に含めると選択肢を広げることができ、理想の立地で物件を探すこともできます。

前述のように、2020年における既存住宅（中古住宅）流通量の全住宅流通量に占める割合は41.0％であり、年々中古住宅の流通割合が増える傾向にあります。このことは、自分に合った中古住宅を探しやすくなっているといえます。

出典：一般社団法人不動産流通経営協会　既存住宅流通量の地域別推計について

具体的な生活のイメージがわきやすい

中古住宅はすでに建っている家を見られ、内覧時には人が住んでいる状況を見ることができるので、具体的な生活のイメージがわきやすいというメリットがあります。また、周辺環境や近隣の状況など現実の生活環境を事前に把握することができます。

分譲住宅や注文住宅などの新築住宅の場合、住宅展示場などを見学して購入を決めなければならないので、実際に住んでみて想像と違うということもよくあります。中古住宅の場合は、その心配はありません。

欠陥住宅であるリスク

中古戸建て住宅の場合、築年数が古くなるほど、構造的なゆがみや建築材の劣化、雨漏りによる腐食やシロアリ被害など、欠陥住宅となるリスクが高くなります。

地盤の影響で家が傾いたり、躯体がゆがんだりしていることもあります。大きな傾きやゆがみなら内覧時に気づくことができますが、わずかな傾きでは気づきにくくなります。

雨漏りによる腐食やシロアリ被害なども、目に見えない部分なので、気をつける必要があります。

この他、断熱材の欠損なども見えないだけに、しっかりと調査する必要があります。

修繕のタイミングが早く来る

戸建て住宅は自分で修繕のタイミングを計画しないといけませんが、一般的に中古住宅は新築よりも修繕のタイミングが早く来ます。したがって、中古住宅を購入する場合、屋根や外壁、設備などに劣化や傷みはないか、過去のメンテナンスされた時期やリフォームしていれば工事範囲などをよく確認することが大事です。

傷みが大きいと、修繕やリフォームにかかる費用も高くなります。中古住宅の購入費のほかに修繕費も必要になり、資金計画に影響するので注意が必要です。

旧耐震基準の住宅は住宅ローンを組むのが難しい

1982年以前の旧耐震基準の住宅は住宅ローンを組む場合、金融機関独自の要件が設定されるなどハードルが高くなっていることがあります。その場合、住宅ローンを組むことができないので、事前に確認することが大事です。

旧耐震基準では、震度6以上の規定がなく、大規模な地震に対応できない可能性もあるので、確認通知書を確認する必要があります。発行日が1981年６月１日以降なら新耐震基準となります。

旧耐震基準の住宅は住宅ローン控除が受けられない

旧耐震基準の住宅の場合、住宅ローン控除が受けられなくなります。住宅ローン控除は個人が住宅ローンを利用する場合に所得税の控除が受けられる制度です。2022年に控除率と控除期間が改正され、控除率は0.7％、控除期間は新築住宅では13年間、既存住宅では10年間税金が控除されることになりました。

これによって、1981年６月１日以降に建てられた新耐震基準の中古住宅の場合、毎年末の住宅ローン残高に0.7％をかけた金額を税金から控除できます。

旧耐震基準の住宅では、耐震基準適合証明書等の書類の準備ができない限りは住宅ローン控除を受けられないので、耐震基準の確認が必要です。

建物の状態を確認する

戸建て住宅に地盤調査の義務付けがされたのが2000年なので、それ以前の建物では、地盤の影響で建物がゆがんでいたり傾いたりしていないかに注意することが必要です。

木造住宅では、築年数が古くなると床が傾斜したりたわんだりすることがあります。建物の状態を目視でよく確認するとともに、窓や収納のドアの開閉がスムーズでない場合はゆがみが疑われます。売主様に聞き取りを行ったり、不動産仲介会社の説明を受けたりして、確認することが大切です。

ホームインスペクション（住宅診断）

ホームインスペクションとは住宅診断と呼ばれ、建築の専門知識を持った住宅診断士が、中立の立場で中古住宅の劣化状況や設備機器等の不具合を調査するサービスです。雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きや劣化状況、設備機器の不具合などをチェックし、回収すべき箇所のアドバイスまでしてくれます。

2016年に成立した改正宅地建物取引業法により、2018年以降の中古住宅の取引の際にホームインスペクションの説明が義務化されましたが、売主様にも買主様にもホームインスペクションが義務付けされているわけではありません。実施されれば、不動産仲介会社が買主様に重要事項説明をする際に説明されます。

費用は5万円前後ですが、検査会社によって異なります。自分で建物を点検しても限界があるので、ホームインスペクションをしておくと安心できます。

瑕疵保険への加入

瑕疵保険は、中古住宅購入後に目に見えない不具合（瑕疵）によって発生した住宅のトラブルによる損害に対して保険金が支払われる仕組みで、中古住宅の検査（ホームインスペクション）と保証がセットになった既存住宅瑕疵保険のことです。

ただし、中古住宅が全て保険に加入できるわけではなく、1981年６月１日以降に新耐震基準で建てられた建物であることが必要です。

被保険者は検査機関で、保険料を検査機関に支払うのは売主様か買主様になります。保険料は検査料も含めて6～7万円です。

中古物件は購入後に問題が見つかれば、買主様が自費で修繕や改修をすることになるので、瑕疵保険に加入しておくと、そのような場合も買主様の負担にならないですみます。