マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット
不動産の基礎知識

マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

個人が自身のマンションを売却するとき、不動産仲介会社に仲介を依頼するのが一般的です。このとき売主様と不動産仲介会社は、「媒介契約」という契約を結びます。
この媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ一長一短あります。それぞれの契約について解説していきます。

「専属専任」と「専任」は二人三脚で売却活動に取り組む

「専属専任」と「専任」は二人三脚で売却活動に取り組む

専属専任媒介契約または専任媒介契約は、1社のみと契約します。そして、その1社だけに販売活動を依頼することになります。この2つの媒介契約は、売主様(マンションオーナー)と不動産仲介会社が二人三脚で売却活動に取り組むイメージとなり、以下の特徴があります。

レインズに登録されることによる物件情報の拡散

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ不動産仲介会社は、売主様のマンション情報を指定流通機構(通称、レインズ)のシステムに必ず登録しなければなりません。このレインズでは、全国の不動産仲介会社が、全国で売りに出されている不動産の情報を閲覧できるシステムを持っています。
つまりレインズに登録されれば売却する不動産の情報が拡散されますので、適正な価格での売却や早期売却の可能性が高まります。

売主様への業務報告

さらに不動産仲介会社は、文書や電子メールなどで売主様に進捗状況を報告する決まりになっています。これは専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上の頻度で報告を受けることになりますので、売主様は安心できるでしょう。

契約の有効期間

専属専任媒介契約と専任媒介契約ともに、宅地建物取引業法で契約期間を3ヶ月以内にすることが定められています。また、自動更新は不可能で、契約を更新できるのは売主様から更新の依頼があったときだけです。

「一般」は複数の不動産仲介会社と契約できる

一般媒介契約の場合は、複数の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことができます。すなわち、複数の不動産仲介会社が同時にマンションの購入希望者を探すかたちとなります。この一般媒介契約には以下の特徴があります。

契約の決まりごと

一般媒介契約では、売主様が自分で買主様をみつけた場合、売主様と買主様の間で売買契約を締結することができます(専任媒介契約も同様ですが専属専任媒介契約だけは異なります)。
つまり、一般媒介契約と専任媒介契約なら、自分で買主様をみつけたら仲介手数料を支払う必要がありません。
その点、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ不動産仲介会社は、「自分が購入希望者を探すしかない」という責任感を持つようになるので、売却の確実性は高まります。
そういった意味では、専属専任媒介契約と専任媒介契約は「担当者をやる気にさせる契約」ともいえるのです。

売主様への業務報告が義務化されていない

一般媒介契約は、売主様への売却活動の報告が義務化されていないため、不動産仲介会社の売却活動が売主様に見えにくい場合があります。また、レインズへの登録も義務ではないので、不動産情報が広がらない可能性があります。

仲介手数料の支払いは3契約とも成功報酬

不動産仲介会社に支払う仲介手数料は、3つの媒介契約とも成功報酬になっています。売主様と買主様の間で売買契約が締結されない限り、不動産仲介会社は手数料を請求しません。
仲介手数料の支払いは、売買契約が締結されたときに半額、残金決済もしくはマンションを買主様に引き渡すときに残りの半額を支払う方法が一般的です。

「専属専任」「専任」のメリットとは

「専属専任」「専任」のメリットとは

「一般→専任→専属専任」になるほど、売主様への制限が強くなります。しかしその分、専属専任媒介契約や専任媒介契約で不動産仲介会社を1社に絞って任せれば、販売活動を強化することができます。
また、不動産仲介会社から売主様への「経過報告義務」も一般媒介契約よりも高い頻度で設定されているため、よりリアルタイムに状況を知ることが出来ます。

中古マンションによっては、購入希望者が数ヶ月に1人しか現れないことも珍しくありません。専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結した不動産仲介会社は、いわゆる「競合」が存在しないため、より広告などに労力を割いてくれることが期待できます。

まとめ

マンションの売主様は、3種類の媒介契約のなかから好みの契約形態を自由に選択することができます。もし迷ったら、不動産仲介会社の担当者に直接相談してみましょう。
担当者から専属専任媒介契約または専任媒介契約をすすめられたら、その不動産仲介会社の強みを詳しく聞いてみてください。そこで、信頼できる会社または担当者なのかどうかが、判断できるでしょう。売主様は冷静かつ客観的に「自身の不動産を適正な価格で売ることができると思う契約形態」を選んでください。

<監修者>
小林弘司
不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

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