家を売却するときの費用と必要書類を徹底紹介

基礎知識
家を売却するときの費用と必要書類を徹底紹介 家を売却するときの費用と必要書類を徹底紹介

家を売却する場合、まず必要になる費用の用意と必要書類を確認しましょう。家の査定から決済完了までにはさまざまな費用と多数の書類が必要となり、ここでは家を売るときに必要になる費用の種類と金額、書類の種類と取得場所や取得方法などについて解説します。

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家を売却するための費用(売却の流れにそって)

家を売却するための費用(売却の流れにそって)

家を売るためには仲介手数料などの諸費用がかかり、売った後は売却益に対して譲渡所得税の納税が必要になります。ここでは、家の売却にともなう費用や税金について説明します。支払いの段階になって足りないということがないように、あらかじめ必要となる金額と支払時期を確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は家の売却が決定し成約した際に、不動産仲介会社に支払う手数料です。宅地建物取引業法では上限額が決められていて、200万円以下の部分は5%、200万円超~400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%となっています。したがって、例えば、1,000万円の成約の場合、計算式は以下のようになります。

200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%+消費税=39万6,000円

通常は、このような計算が面倒なので、以下の簡単に計算する速算法が使われます。

200万円以下の場合 成約価格(税抜)×5%+消費税

200超~400万円以下の場合 成約価格(税抜)×4%+2万円+消費税

400万円超の場合 成約価格(税抜)×3%+6万円+消費税

例えば、1,000万円の成約の場合、以下のようになります。

1,000万円×3%+6万円+消費税=39万6,000円

仲介手数料を支払う時期は、一般的には売買契約成立時に半額、引渡し時に半額を支払うことが多いのですが、不動産会社によって異なるので、あらかじめ確認しておくといいでしょう。

印紙税

印紙税は、印紙税法に定められた売買契約書のような課税文書に対して課税されます。不動産売買契約書に収入印紙を貼って消印をして納税しますが、通常、2通作成するので、売主と買主がそれぞれ負担します。売買契約のときに必要になります。

契約金額によって税率は下表のように変化しますが、記載金額が10万円を超えるものについて、2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成された契約書には軽減税率が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

出典:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

登録免許税(抵当権抹消登記、相続登記など)

住宅ローンの支払いが残っている場合、金融機関は万一返済されない場合に備えて、家や土地に抵当権を設定しているので、家を売却する前にローンの残債を一括返済して登記簿謄本から抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消は、司法書士が代理で法務局で行ってくれますが、このときに法務局に抵当権 抹消の登録免許税を納めます。この登録免許税は不動産1物件につき1,000円なので、戸建て住宅の場合、土地1筆に建物1棟が建っていれば、登録免許税は2,000円となります。

繰上返済手数料

繰上返済手数料は、住宅ローンの残債を一括返済する際に金融機関に支払う手数料です。金融機関によって手数料が変わり、手続き方法によっても変わります。一括繰り上げ返済を行う場合は、金融機関に事前に問い合わせしてみるといいでしょう。

司法書士への報酬

家の売却では、司法書士に抵当権抹消を依頼するので、司法書士への報酬が発生します。報酬は司法書士によって異なりますが、10,000~30,000円程度です。

譲渡所得税

家と土地を売却した場合、購入価格より高く売れた場合には、譲渡所得税がかかります。不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えるものは長期譲渡所得となり、以下の所得税と住民税がかかります。このうち、復興所得税は東日本大震災の復興に必要な財源として規定され、2013年から2037年まで課されます。

譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。

課税譲渡所得=収入金額(売却額)-取得費用-譲渡費用

短期譲渡所得:所得税30%、住民税9%、復興所得税額2.1%
長期譲渡所得:所得税15%、住民税5%、復興所得税額2.1%

しかし、居住用財産の売却では、譲渡所得がプラスになっても3,000万円特別控除という特例があるので、3,000万円を超えるような譲渡所得はほとんどなくのケースで発生しません。

また、譲渡所得がマイナスの場合にも特例があり、買い替えをするかしないかで特例が変わります。

引越し費用

家の売却にともない引越しをしますので、それにかかる費用が必要になります。買い替えをする場合は、住んでいた家から新居への引越しになりますが、もし一時的に仮住まいが必要ならば、引越しを2回することになるうえ、仮住まいの家賃も必要になります。

引越し費用で気をつけなければいけないのは、3~4月の引越しシーズンにぶつかると、希望の日に引越しできなくなったり、引越し代が高くついたりするので、早めの手配をおすすめします。

測量費用

戸建て住宅を売却する場合、土地の面積や隣地との境界があいまいなときは測量や境界確定が必要となります。測量は土地家屋調査士に依頼して行い、測量費用は一般的には売主の負担になります。

土地は登記されたものでも、測量をした年数が古いと境界が正確でない場合があり、登記簿上の面積と実際の面積が異なると売買代金に影響するので、正確な面積を把握する必要があります。特に、市街地の場合は、土地の単価が高いため、隣地との境界争いを防ぐために測量が行われるケースが多くなります。

測量には、現況測量と確定測量があります。現況測量は所有者の依頼だけで作成されるのに対して、確定測量は土地家屋調査士と隣地の所有者が立ち会って行われます。現況測量は1日で作業を終了することも多く、費用も確定測量ほどかかりません。

登記を目的にした測量は土地家屋調査士に依頼が必要です。確定測量は図面作成まで含めて1~3ヶ月必要で、費用の相場は100~130㎡の住宅地の場合、隣も民間の住宅地であれば35~45万円程度、隣地が公有地の場合は行政の確認が必要になるので60~80万円程度になります。

解体費用

家の築年数が経っているため、古家を解体し更地にして売却するときは、解体費用がかかります。解体費用の相場は、木造住宅の場合、坪当たり5万円ほどになります。例えば建て地面積が30坪なら90~150万円が相場です。

解体費用は、工事会社や立地環境によって変わります。立地が、住宅密集地で重機が入っていけないような場所であるとか、重機の使用が制限されるような場所では、工期が延びたりして解体費用が高くなることもあります。

不動産仲介会社に査定・仲介依頼を行う際の必要書類

不動産仲介会社に査定・仲介依頼を行う際の必要書類

家を売却するには、不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、その段階で準備しなければならない書類は、下記のように登記事項証明書・登記簿謄本や売買契約書など多くの書類が必要になります。以下で順次説明します。

登記事項証明書、登記簿謄本

登記事項証明書は不動産の所有者の住所、氏名、所在、大きさ、構造、地目などが記載された証明書です。オンライン化されている登記所から発行されます。オンライン化される以前は紙の登記簿が原本だったので、登記簿の写しとなる登記簿謄本が中心でした。照明内容はどちらも同じで、法務局で申請して取得します。

登記識別情報、登記済権利書

登記識別情報は、不動産の権利者であることを公的に証明するため、法務局から名義人に対して発行される12桁の英数字からなるパスワードです。2005年3月に不動産登記法が改正され、インターネットでの申請が可能になりました。不動産登記がオンライン化される以前は、登記済権利書が発行されていました。この登記識別情報または登記済権利書を買主に渡して移転登記が行われると、不動産の所有権は買主樣に移ります。

売買契約書

売買契約書は物件の購入時に以前の売主との間で交わしたものです。契約日や引渡し日、売買代金や手付金の金額、物件の状況、付帯する特約などが記載されていて、物件を売却する際に、買主と新たな売買契約書を作りますが、譲渡所得税を計算するのに必要となります。

重要事項説明書

重要事項説明書は、宅地建物取引業者が売買契約上重要な事項を説明した書面です。物件の内容や対象不動産の権利関係、法令上の制限、不動産の状態やその見込み、売買契約の条件に関する事項などが記載されています。例えば、私道の負担や周辺の下水処理場などの嫌悪施設の有無、ガスや電気の供給状況などが記載されています。

土地の測量図、境界確認書

土地の測量図や境界確認書は、一戸建てや土地の売買に必要な書類です。戸建て住宅や土地の売却時に測量は義務はありませんが、面積や境界が不明瞭だと隣接地の所有者とトラブルが起きることが予想されます。

測量図には、確定測量図、現況測量図、地積測量図の3種類があり、境界確認書は測量の結果確定した境界を証明する書類となります。境界線が未確認の場合、隣接地の所有者に了解をとって測量図を作成するようにしましょう。

固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書

固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書は、固定資産税の納税額の確認、所有権移転登記の際の登録免許税の算出に必要な書類です。

固定資産税は1月1日時点における所有者に課税されますが、引渡しを行った日以降の固定資産税を買主樣が負担するのが一般的です。

物件の図面、設備の仕様書

物件の図面や設備の仕様書では、間取りや設備状況が確認できます。不動産仲介会社がお互いに物件情報を共有できるレインズ(指定流通機構)などに間取図などの物件情報を掲載することによって、内覧数のアップを図ることができます。売却をスムーズに行うために、物件の図面や設備の仕様書はあらかじめ準備しておくといいでしょう。

建築確認済証、検査済証

建築確認済証及び検査済証は戸建て住宅の売却の際に必要となります。物件が建築基準法で定められた基準で建築されたものであるかを証明するもので、採光やシックハウス対策などに適合している証明になり、買主樣も安心できます。

マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類

マンションの管理規約や使用細則、維持費関連書類は、マンションを売却する際に必要となる書類です。ペットの飼育など、そのマンションの生活上の注意点や管理費、修繕積立金などが記載されているので、月々の支払いにも関連し、購入者にとって必須の書類です。

耐震診断報告書

1981年6月の新耐震基準が導入される前の物件を売却するときに、耐震診断を受けている場合は報告書を提示します。

アスベスト使用調査報告書

アスベストに関する調査を受けている場合は、アスベスト使用調査報告書を提示します。

引渡しの際の必要書類

引渡しの際の必要書類

買主樣と売買契約を結び、物件を引渡す際に必要となる書類には、本人確認書類や実印・印鑑証明書などがあります。以下に説明します。

本人確認書類

本人確認書類とは、売主が間違いなく本人であることを証明する書類です。運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど顔写真付の書類が必要です。

実印、印鑑証明書

印鑑証明書の有効期限は3ヶ月なので、発行から3ヶ月以内のものを用意します。物件が共有名義となっている場合は全員の実印、印鑑証明書を揃える必要があります。

銀行口座の通帳

売却代金を買主樣に振り込んでもらうために、銀行口座の通帳が必要になります。銀行名(コード)、支店名(支店番号)、口座名義、口座番号などが分かる通帳または通帳のコピーを用意し、振り込んでもらう際に口座情報を買主樣に伝えておきます。

ローン残高証明書、ローン返済予定表

ローン残高証明書あるいはローン返済予定表は、住宅ローンを返済中で、住宅ローンの残債がある場合、残債の総額を証明するために必要な書類です。

住民票

不動産の登記上の住所と売主の現住所が違う場合に準備します。共有名義の場合は全員の住民票が必要です。住民票の有効期限は発行から3ヶ月以内です。

パンフレット、広告資料

購入時の物件のパンフレットや広告資料などがあれば、有効な物件情報になるので買主に渡します。

まとめ

まとめ

家を売るときには、さまざま家を売るときには、さまざまな費用や税金を支払う必要があります。事前にどれくらい必要になるかを確認しておくとあわてずにすみます。書類も査定や仲介依頼や引き渡しの際に各種の書類を用意しなければなりません。あらかじめ確認しておきましょう。

家の売却には、信頼できる不動産仲介会社選びが欠かせません。費用の用意も煩雑な必要書類の準備も分からないことは相談しながら、売却を進めていきましょう。そして、信頼できる不動産仲介会社に出会うには、日本を代表する不動産大手6社が不動産一括査定を行う「すまいValue」がおすすめです。ぜひご査定依頼フォームからご依頼ください。

<監修者>

髙野 友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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