マンション売出価格にリフォーム費用上乗せは困難なのか?
不動産の基礎知識

マンション売出価格にリフォーム費用上乗せは困難なのか?

個人が自分のマンションを売却するとき、リフォームはした方がいいのでしょうか。家のなかを奇麗にすれば売出価格を高くできそうな気がしますが、不動産の専門家の多くは、成約価格を高くするためのリフォームをあまりおすすめしていません。それは、リフォームコストを丸々売出価格にのせることが難しいことが多いからです。
ここでは、マンションの売却とリフォームの関係について解説します。

リフォームコスト分を売出価格に上乗せすることは難しい?

リフォームをすれば、売りやすくなるのは事実です。内覧会に訪れた購入希望者が奇麗な水回りや新品の壁紙をみたら、購入意欲が高まる可能性があります。
しかし、リフォームの力で売却が早まったとしても、それをもって「売却が成功した」とは言い切れないかもしれません。

リフォームによって売却が成功したと言えるのは、リフォームしないで売却していたら2,500万円になっていたマンションが、200万円のリフォームを施して2,700万円以上で売れたなどの例です。しかし実際は、リフォーム代金以上に高く売れることはまれなのです。

なぜなら、個人がリフォーム会社に依頼するときの価格は、適正価格であっても割高だからです。個人がリフォームを発注する場合、当然ですが1件しか発注できません。それでは規模のメリットを活かしたコストダウンができません。リフォーム会社としては、割高な施工費を請求せざるを得ないのです。

そのため、リフォーム価格を上乗せするとなると売出価格も高くなってしまうため、「利益はいらないからリフォーム代だけペイできれば……」と思っても、うまくいかない可能性があります。

売主様のリフォームのセンスが購入希望者と合わないリスクがある

売主様のリフォームのセンスが購入希望者と合わないリスクがある

リフォームには、流行や好みがあります。売主様が自分のセンスでリフォームメニューを決めてしまうと、流行に合わないデザインの設備を発注してしまったり、購入希望者の好みに合わない仕上がりになったりすることもあります。

たとえば、シンプルな模様が好きな購入希望者が、花柄の新品の壁紙を見たら、「もしこのマンションを購入することになったら、まずこの壁紙を張り替えよう」と思うでしょう。そして最悪、「壁紙が気に入らないからこのマンションは買わない」と思われてしまうかもしれません。
リフォーム効果が出るどころか、逆効果になることもあるのです。

結局は「築年数」と「安さ」にはかなわない

中古マンションの売却では、見た目が重要です。したがって、築年数がかなり経過していて、劣化が激しくみすぼらしい印象を与えてしまうマンションは、一般的な売却期間の3ヶ月が経過し、その倍の6ヶ月が経っても購入希望者が現れないこともあります。
しかし「見た目は重要」ですが、「リフォームするかどうか」は別途検討が必要です。

中古マンションの購買意欲を高める2大要素は、安さと築浅とエリアです。中古マンションを探している人はまず、物件一覧表のなかの値段をみます。予算内でもっとも条件がよいものをみつけたいからです。そして、そこからさらに重視する条件が築年数とエリアなのです。
中古マンションを探している人は、たとえば「築20年以上は絶対にNG、築10年以上は条件次第、希望は築7年以内」と基準を定めて探していきます。
また、子どもがいるから学校が近いところに住みたい、職場に近いところが良いなど、エリアにもこだわりを持つことがあります。

したがって、もしリフォームする資金があるのなら、それを値下げの原資にしてはいかがでしょうか。内覧会に訪れた購入希望者が「もう少し奇麗だったら購入を検討したい」と言ったら、「買主様さんが自分のセンスでリフォームしたほうがいいと思い、あえてリフォームせずに売りに出すことにしたのです」と説明してみてください。
そうすれば購入希望者は「では、リフォーム代を値下げしていただくことはできますか」と値下げを要請することもあります。
価格交渉に入ることができれば、売却に一歩近づきます。

片付けと清掃はしっかりしておきましょう

片付けと清掃はしっかりしておきましょう

片付けや清掃は、内覧会までにしっかりしましょう。早期売却につながる片付けのコツは、生活感はありつつもすっきりとした清潔感を演出することです。部屋の購入後に素敵な生活をおくれることがイメージしやすいように、ある程度の家具は残しておくとよいでしょう。また一方で、そうした演出の邪魔になり、かつ不要な家具は処分しておくとよいかもしれません。このように整理整頓することでマンションの部屋が広く感じられ、内覧会に参加した人が好印象を抱きやすくなると考えられます。
清掃代金もマンションの売出価格に上乗せできるものではありませんが、リフォーム代金と比べると少額です。より適正な価格で売却するための投資として考えてみてはいかがでしょうか。

まとめ

リフォームを実施してしまう前に、不動産仲介会社に相談することを強くおすすめします。ほとんどの場合、リフォームをしないで売ることを提案されるはずです。
ただ不動産仲介会社の子会社にリフォーム会社があるなどの特殊事情があると、割安でリフォームを依頼する事ができる可能性もあります。
自分のマンションを少しでも適正な価格で売却するために、さまざまな方向にアンテナを向けてみましょう。

<監修者>
田井 能久
不動産コンサルタント
不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

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