住宅ローンが残っている家を売を売りたい！完済前に売却する方法とは？

抵当権を外すためには住宅ローンの完済が必要

住宅ローンの残債があると、住宅にはまだ銀行の「抵当権」がついている状態です。抵当権とは、金融機関等が住宅（土地建物）を担保にすることができる権利です。そのため、何らかの事情によりローン返済が滞った場合、金融機関は住宅を担保として競売にかけることができ、これを「抵当権の実行」といいます。

つまり、抵当権がついたままの住宅は競売によって住むことができなくなる可能性があるため、一般的にローンの残債がある状態で売却することはできません。もしローンが残っている家を売るなら、売却とローンの完済を同時に行い、抵当権を外す（抹消する）必要があります。

ちなみに、売りたい家に抵当権がついているかどうか確認するには、法務局で発行・閲覧できる「登記簿謄本（土地・建物全部事項証明書）」を確認しましょう。「登記簿謄本」は権利者本人でなくても、諸費用を払って登記情報を閲覧することができます。

銀行と話し合うのは「家の売却」と「ローンの一括返済」を同時にするため

上述のとおり、抵当権を抹消できれば問題なく家を売ることが可能です。

しかし、多くの場合、ローンの一括返済には多額の費用が必要です。家のオーナーのほとんどは家を売却したお金をローンの返済計画に盛り込みますが、これでは「ローンの一括返済→抵当権を外す→家を売却する」という流れで売却を進めることができません。

そこで重要となるのが家の売却とローンの一括返済を同時におこなうための「銀行との話し合い」です。売却予定の家の査定が済んだら、売ったお金でローンの一括返済が可能かどうか慎重に検討しましょう。問題なければ買主様を募り、購入希望者との決済日をスケジューリングするタイミングで銀行との話し合いを設け、必要書類の作成を依頼します。

＜銀行と話し合いをするまでの流れ＞

• 査定
  家がいくらで売れるのか、売ったお金で住宅ローンの一括返済が可能かどうか確認する

• 不動産仲介会社と売却の媒介契約を締結
  買主様を募り、売却への準備を進める

• 銀行へ連絡する
  売却することが決まったら、まずは残債金額や抹消手続き費用等を確認します。次に、購入希望者と滞りなく決済に移行できる目処が立ったら、売却と同時にローンを一括返済する旨を連絡＆相談し、手続きを進めてもらいましょう。
  銀行へ連絡するタイミングは、契約前に一度連絡し、契約締結後、決済日が確定できたら再度連絡しましょう。

ただ、家を売却したお金で必ずしもローン残債を一括返済できるとはかぎりません。査定価格が残っている住宅ローンの金額よりも低い場合、どのような対策が必要なのでしょうか？

家を売却しても住宅ローンを完済できないときはどうしたらいいのか

不動産仲介会社で家の査定をしてもらった結果、住宅ローンの残債を大きく下回る金額だった場合、自己資金の用意が必要です。

たとえば、ローン残債2,000万円のマイホームを査定に出した結果、査定価格が1,500万円だった場合、用意しなければいけない自己資金は500万円です。これはあくまでローン残債の一括返済にあたる費用のため、実際には譲渡費用（印紙代、仲介手数料など）を考慮してプラス100万円ほどの資金が必要となります。

自己資金調達が可能な場合はローン残債より売却額が低くても問題なく家を売ることができますが、スムーズに多額の自己資金を捻出できるケースはそう多くありません。

そのような場合に考えられる対処方法としては、次のようなものがあります。

• 売却したお金で足りない金額を無担保ローンで借り替える
• 住み替えローンを活用する

いずれの方法も新たなローン契約を結ぶため、契約者本人のこれまでの信用情報が大きく関わります。ローンの借り換えや住み替えローンで足りない金額を補う場合は、銀行との相談を交えながら「無理のない返済計画が立てられる方法」を選ぶことが大切です。

これらの方法で解決できないローン残債については、救済手段として任意売却という方法もあります。任意売却とは、住宅を売ったお金をローン返済に充て、足りないローン残債は継続して返済していくという方法のこと。任意売却をおこなうには銀行との話し合いはもちろん、より緻密な返済計画を立てていくことが重要です。

まとめ

ローンが残っている家を売る際は、どのような方法を選ぶとしても銀行との話し合いが必要です。売却金額がローン残債を上回る場合は売却を進めながらスムーズな一括返済が可能ですが、売却金額がローン残債を下回る場合は慎重に売却計画を進める必要があります。

少しでもリスクのない方法で家を売るためにも、まずは信頼できる複数の不動産仲介会社へ査定を依頼しましょう。